Urbanoticias

• Finanzas

• BNP
• bnp paribas

La inversin inmobiliaria despega en 2013 como anticipo de la recuperacin mientras la ocupacin se mantiene plana

Los mercados inmobiliarios han mostrado durante el ejercicio 2013 evoluciones bien diferenciadas en sus vertientes de inversin y ocupacin, segn la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate (www.realestate.bnpparibas.es). La inversin ha entrado en fase de recuperacin y lo ha hecho de forma enrgica en el segundo semestre, con volmenes que superan cmodamente los de 2012 y 2011.

Detrs de este cambio se encuentran la anticipacin de los inversores ante el previsible inicio del nuevo ciclo econmico y un nivel de precios razonable que estimula nuevas adquisiciones. La vertiente de la ocupacin, por su parte, ha presentado cifras de absorcin y de nmero de transacciones en lnea con las registradas hace un ao. La demanda inmobiliaria an sigue mermada por la baja actividad productiva y el tmido consumo interno que parece iniciar una leve recuperacin que deber mantenerse durante 2014. La perspectiva para 2014 es de mejor tono tanto en inversin como en ocupacin, existiendo an margen para nuevos ajustes de precios hasta avanzado 2014, en especial en las zonas secundarias.

Una demanda ms austera condiciona la contratacin de oficinas

Los ltimos cinco aos han dejado huella en la tipologa de la demanda de oficinas en nuestro pas. Los empresarios buscan ahora un uso ms eficiente de sus espacios inmobiliarios, motivo por el que en la actualidad se destinan entre 10 y 12 m por empleado frente a los 15 m que regan antes de la crisis. Como consecuencia, el tamao medio de la oficina contratada se ha reducido por la doble va de una menor actividad econmica y una nueva filosofa de racionalizacin de gastos asociados al espacio. En 2013 el tamao medio demandado de oficinas ha oscilado entre 500 y 600 m, que establece un fuerte contraste respecto a los 1.100 m de 2007.

La absorcin actual, pese a ser menor a lo observado hace 5 o 6 aos, puede estar alojando igual o ms cantidad de fuerza de trabajo. Este es un nuevo escenario del mercado inmobiliario y una nueva oportunidad para aadir valor a los servicios inmobiliarios, destaca Ilan Dalva, director nacional de oficinas de BNP Paribas Real Estate en Espaa.

2013 terminar con una contratacin en el entorno de los 350.000 m en Madrid, con un cuarto trimestre pivotando en la operacin de alquiler con opcin a compra de Cepsa en el CTBA de Madrid. La empresa energtica ocupar unos 30.000 m de los 50.000 m de la torre Foster, con los 20.000 m con perspectiva de ser ocupados al inicio de 2014 por otras empresas. En este contexto, las rentas medias, que se encuentran en 13,4 /m2/mes en Madrid, han mantenido su trayectoria negativa frente a 2012, y han descendido ya un 36% respecto al mximo de 2008. El estancamiento se espera que llegue en 2014. Las zonas ms competitivas, como los CBDs y las nuevas zonas de negocio ─22@ y Plaza Europa en Barcelona y las vas naturales de entrada a Madrid como las autovas A-1 y A-2─, aportarn de forma positiva a la media. Las zonas ms perifricas as como las de oferta mixta ─con residencial y/o industrial─ presionarn negativamente.

Nos encontramos en una franja de estabilidad para la renta prime tanto en Madrid como en Barcelona. Los mejores edificios escasean, en especial para demandas corporativas por encima de los 3.000 m. Algunas demandas en 2013 han ocupado los ltimos espacios de calidad en el CBD madrileo y barcelons, y eso presionar hacia el crecimiento la renta prime en los prximos trimestres, afirma Dalva.

La escasa actividad de promocin de oficinas ha ayudado al estancamiento de la disponibilidad, ahora en el 15% en Madrid y 17% en Barcelona. No obstante, sigue en niveles elevados, en especial en las zonas ms descentralizadas. Es as como la poca rotacin del parque est llevando a muchas propiedades a niveles altos de obsolescencia con riesgo de permanecer desocupadas en el largo plazo.

El inters de los fondos de inversin anticipa la recuperacin del mercado

2013 ha sido el ao de despegue de la inversin en nuestro pas y el ejercicio cerrar en torno a los 3.900 millones de euros de inversin inmobiliaria comercial. Uno de los principales impulsores ha sido el inters no visto en los ltimos cinco aos de inversores internacionales que buscan anticiparse al cambio de tendencia en los capital values esperado a partir de 2014.

El inters de los inversores ha sido amplio en lo que respecta al espectro de tipologas. Se han cerrado operaciones de hoteles prime, edificios de oficinas ─incluso sin plena ocupacin y en ubicaciones no principales─, locales a pie de calle, centros comerciales ─en este caso, tras dos aos sin actividad─ y, en la recta final del ejercicio, inmuebles logsticos de toda tipologa, no solo prime.

Los activos residenciales, por su parte, han tenido un notable protagonismo de la mano de fondos oportunistas principalmente de origen norteamericano que han absorbido grandes carteras con importantes descuentos, al objeto de gestionarlos en una primera fase para su posterior venta por unidades. A este tipo de fondos se han unido los institucionales y fortunas privadas muchas de ellas latinoamericanas- en su inters por el mercado de inversin espaol.

Pese al mayor volumen de inversin en todos los sectores las rentabilidades iniciales prime han mantenido su nivel. Los mejores activos de inversin de oficinas se encuentran en el entorno de 6,2% y 6,5% en Madrid y Barcelona, respectivamente, desde comienzos de 2013. No obstante, la previsin es de una ligera compresin para 2014.

La rentabilidad prime del retail ha sido la ms baja del mercado espaol (5,5%) en 2013, respondiendo a la resistencia de afluencia (footfall) y de ventas de los principales ejes comerciales, como Paseo de Gracia en Barcelona y Calle Serrano en Madrid. Actualmente existe competencia entre inversores por los mejores locales, comportamiento que presiona negativamente en las rentabilidades.

La rentabilidad prime logstica cerrar 2013 en torno al 9%-10% aunque se anticipa alguna reduccin en activos singulares en 2014, apoyadas en la mayor actividad de la inversin tanto en las principales plazas de Madrid y Barcelona como en otras ciudades importantes de nuestro territorio a travs de inversores locales.

Vuelve el llave en mano por la escasez de espacio logstico de calidad

La demanda de espacios logsticos ha marcado compases similares en Madrid y Barcelona en 2013 y las dos plazas reportarn niveles de contratacin por debajo de 2012.

La escasez de espacios de gran tamao est impulsando iniciativas llave en mano para 2014, lo que puede revitalizar el mercado del suelo, en especial el de entidades bancarias, que pueden venderse con reducciones de hasta un 70% respecto a los precios mximos de 2008. Los proyectos en fase de desarrollo, sin embargo, tienen an un par de aos con muy complicado avance. No obstante, alguno iniciar su proceso de urbanizacin bajo el amparo de entidades privadas y por fases, con contratos de ocupacin futura firmados previamente.

En el captulo de previsiones, la contratacin permanecer en niveles modestos durante 2014 para el rango de superficie de entre 3.000 m y 10.000 m en la zona centro. Barcelona ha registrado un incremento en el nmero de operaciones de este rango respecto al 2012, sin expectativa de incrementos de renta. Los espacios de calidad, eficientes y con buena ubicacin y comunicaciones recobrarn capacidad negociadora en 2014 y sus rentas no sufrirn ms movimientos negativos que los ya descontados este ao, comenta Claudio Losa, director Nacional de Industrial e Inversin logstica de BNP Paribas Real Estate.

Nuestra perspectiva es un mercado ligeramente ms activo en 2014 tanto en ocupacin como en inversin. Este ltimo mercado ha repuntado a cierre de 2013 y se consolidar en 2014, despus de varios aos de sequa, afirma Losa. Estamos en el mnimo de rentas en las zonas ms demandadas, lo cual actuar como gatillo de nuevas operaciones tanto de ocupacin como de inversin e incluso suelo finalista, concluye.

Persisten las tendencias negativas en el mercado residencial

Los niveles de precio y de rentas han seguido la tendencia negativa iniciada en 2008 y, en trminos reales, la reduccin acumulada del precio medio de venta en Espaa es del 37% en los ltimos 5 aos (fuente INE). El bajo nivel de empleo, de demanda interna y de crdito hipotecario explican, en gran medida, este retroceso y los repuntes intermensuales recientes no soportan un cambio de tendencia.

En este entorno, la promocin de viviendas se ha reducido a mnimos. Sirve de ejemplo que el nmero de visados de obra nueva ha promediado 2.900 al mes en 2013, frente a las 54.000 de 2007 o los 22.000 de 2008.

Las condiciones del mercado de trabajo no permiten esperar una recuperacin enrgica del residencial en Espaa en 2014, aunque las zonas consolidadas de las grandes ciudades ya presentan presin positiva en los precios.

Noticias relacionadas

La inversin en los mercados secundarios crece en Madrid y Barcelona

La contratacin de oficinas desciende un 19% en la regin de Pars

El primer semestre se cierra con la cifra de contratacin de oficinas ms baja desde el inicio de la crisis

La inversin no residencial crece un 11% en Europa durante el primer semestre

Se contratan ms oficinas en el centro de Barcelona que en el resto de la ciudad por primera vez desde 1998

Ver ms