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26/12/013

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Inversión y ocupación marcan distancias

 BNP Paribas Real Estate: Balance del ejercicio 2013

La inversión inmobiliaria despega en 2013 como anticipo de la recuperación mientras la ocupación se mantiene plana

Los mercados inmobiliarios han mostrado durante el ejercicio 2013 evoluciones bien diferenciadas en sus vertientes de inversión y ocupación, según la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate (www.realestate.bnpparibas.es). La inversión ha entrado en fase de recuperación y lo ha hecho de forma enérgica en el segundo semestre, con volúmenes que superan cómodamente los de 2012 y 2011.

Detrás de este cambio se encuentran la anticipación de los inversores ante el previsible inicio del nuevo ciclo económico y un nivel de precios razonable que estimula nuevas adquisiciones. La vertiente de la ocupación, por su parte, ha presentado cifras de absorción y de número de transacciones en línea con las registradas hace un año. La demanda inmobiliaria aún sigue mermada por la baja actividad productiva y el tímido consumo interno que parece iniciar una leve recuperación que deberá mantenerse durante 2014. La perspectiva para 2014 es de mejor tono tanto en inversión como en ocupación, existiendo aún margen para nuevos ajustes de precios hasta avanzado 2014, en especial en las zonas secundarias.

Una demanda más austera condiciona la contratación de oficinas

Los últimos cinco años han dejado huella en la tipología de la demanda de oficinas en nuestro país. Los empresarios buscan ahora un uso más eficiente de sus espacios inmobiliarios, motivo por el que en la actualidad se destinan entre 10 y 12 m² por empleado frente a los 15 m² que regían antes de la crisis. Como consecuencia, el tamaño medio de la oficina contratada se ha reducido por la doble vía de una menor actividad económica y una nueva filosofía de racionalización de gastos asociados al espacio. En 2013 el tamaño medio demandado de oficinas ha oscilado entre 500 y 600 m², que establece un fuerte contraste respecto a los 1.100 m² de 2007.

“La absorción actual, pese a ser menor a lo observado hace 5 o 6 años, puede estar alojando igual o más cantidad de fuerza de trabajo. Este es un nuevo escenario del mercado inmobiliario y una nueva oportunidad para añadir valor a los servicios inmobiliarios”, destaca Ilan Dalva, director nacional de oficinas de BNP Paribas Real Estate en España.

2013 terminará con una contratación en el entorno de los 350.000 m² en Madrid, con un cuarto trimestre pivotando en la operación de alquiler con opción a compra de Cepsa en el CTBA de Madrid. La empresa energética ocupará unos 30.000 m² de los 50.000 m² de la torre Foster, con los 20.000 m² con perspectiva de ser ocupados al inicio de 2014 por otras empresas. En este contexto, las rentas medias, que se encuentran en 13,4 €/m2/mes en Madrid, han mantenido su trayectoria negativa frente a 2012, y han descendido ya un 36% respecto al máximo de 2008. El estancamiento se espera que llegue en 2014. Las zonas más competitivas, como los CBDs y las nuevas zonas de negocio ─22@ y Plaza Europa en Barcelona y las vías naturales de entrada a Madrid como las autovías A-1 y A-2─, aportarán de forma positiva a la media. Las zonas más periféricas así como las de oferta mixta ─con residencial y/o industrial─ presionarán negativamente.

“Nos encontramos en una franja de estabilidad para la renta prime tanto en Madrid como en Barcelona. Los mejores edificios escasean, en especial para demandas corporativas por encima de los 3.000 m². Algunas demandas en 2013 han ocupado los últimos espacios de calidad en el CBD madrileño y barcelonés, y eso presionará hacia el crecimiento la renta prime en los próximos trimestres”, afirma Dalva.

La escasa actividad de promoción de oficinas ha ayudado al estancamiento de la disponibilidad, ahora en el 15% en Madrid y 17% en Barcelona. No obstante, sigue en niveles elevados, en especial en las zonas más descentralizadas. Es así como la poca rotación del parque está llevando a muchas propiedades a niveles altos de obsolescencia con riesgo de permanecer desocupadas en el largo plazo.

El interés de los fondos de inversión anticipa la recuperación del mercado

2013 ha sido el año de despegue de la inversión en nuestro país y el ejercicio cerrará en torno a los 3.900 millones de euros de inversión inmobiliaria comercial. Uno de los principales impulsores ha sido el interés no visto en los últimos cinco años de inversores internacionales que buscan anticiparse al cambio de tendencia en los capital values esperado a partir de 2014.

El interés de los inversores ha sido amplio en lo que respecta al espectro de tipologías. Se han cerrado operaciones de hoteles prime, edificios de oficinas ─incluso sin plena ocupación y en ubicaciones no principales─, locales a pie de calle, centros comerciales ─en este caso, tras dos años sin actividad─ y, en la recta final del ejercicio, inmuebles logísticos de toda tipología, no solo prime.

Los activos residenciales, por su parte, han tenido un notable protagonismo de la mano de fondos oportunistas principalmente de origen norteamericano que han absorbido grandes carteras con importantes descuentos, al objeto de gestionarlos en una primera fase para su posterior venta por unidades. A este tipo de fondos se han unido los institucionales y fortunas privadas –muchas de ellas latinoamericanas- en su interés por el mercado de inversión español.

Pese al mayor volumen de inversión en todos los sectores las rentabilidades iniciales prime han mantenido su nivel. Los mejores activos de inversión de oficinas se encuentran en el entorno de 6,2% y 6,5% en Madrid y Barcelona, respectivamente, desde comienzos de 2013. No obstante, la previsión es de una ligera compresión para 2014.

La rentabilidad prime del retail ha sido la más baja del mercado español (5,5%) en 2013, respondiendo a la resistencia de afluencia (footfall) y de ventas de los principales ejes comerciales, como Paseo de Gracia en Barcelona y Calle Serrano en Madrid. Actualmente existe competencia entre inversores por los mejores locales, comportamiento que presiona negativamente en las rentabilidades.

La rentabilidad prime logística cerrará 2013 en torno al 9%-10% aunque se anticipa alguna reducción en activos singulares en 2014, apoyadas en la mayor actividad de la inversión tanto en las principales plazas de Madrid y Barcelona como en otras ciudades importantes de nuestro territorio a través de inversores locales.

Vuelve el llave en mano por la escasez de espacio logístico de calidad

La demanda de espacios logísticos ha marcado compases similares en Madrid y Barcelona en 2013 y las dos plazas reportarán niveles de contratación por debajo de 2012.

La escasez de espacios de gran tamaño está impulsando iniciativas llave en mano para 2014, lo que puede revitalizar el mercado del suelo, en especial el de entidades bancarias, que pueden venderse con reducciones de hasta un 70% respecto a los precios máximos de 2008. Los proyectos en fase de desarrollo, sin embargo, tienen aún un par de años con muy complicado avance. No obstante, alguno iniciará su proceso de urbanización bajo el amparo de entidades privadas y por fases, con contratos de ocupación futura firmados previamente.

En el capítulo de previsiones, la contratación permanecerá en niveles modestos durante 2014 para el rango de superficie de entre 3.000 m² y 10.000 m² en la zona centro. Barcelona ha registrado un incremento en el número de operaciones de este rango respecto al 2012, sin expectativa de incrementos de renta. “Los espacios de calidad, eficientes y con buena ubicación y comunicaciones recobrarán capacidad negociadora en 2014 y sus rentas no sufrirán más movimientos negativos que los ya descontados este año”, comenta Claudio Losa, director Nacional de Industrial e Inversión logística de BNP Paribas Real Estate.

“Nuestra perspectiva es un mercado ligeramente más activo en 2014 tanto en ocupación como en inversión. Este último mercado ha repuntado a cierre de 2013 y se consolidará en 2014, después de varios años de sequía”, afirma Losa. “Estamos en el mínimo de rentas en las zonas más demandadas, lo cual actuará como gatillo de nuevas operaciones tanto de ocupación como de inversión e incluso suelo finalista”, concluye.

Persisten las tendencias negativas en el mercado residencial

Los niveles de precio y de rentas han seguido la tendencia negativa iniciada en 2008 y, en términos reales, la reducción acumulada del precio medio de venta en España es del 37% en los últimos 5 años (fuente INE). El bajo nivel de empleo, de demanda interna y de crédito hipotecario explican, en gran medida, este retroceso y los repuntes intermensuales recientes no soportan un cambio de tendencia.

En este entorno, la promoción de viviendas se ha reducido a mínimos. Sirve de ejemplo que el número de visados de obra nueva ha promediado 2.900 al mes en 2013, frente a las 54.000 de 2007 o los 22.000 de 2008.

Las condiciones del mercado de trabajo no permiten esperar una recuperación enérgica del residencial en España en 2014, aunque las zonas consolidadas de las grandes ciudades ya presentan presión positiva en los precios.

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