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26/11/015

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El stock de vivienda en España

 El 24,9% de los 1,56 millones de viviendas terminadas desde 2008 permanece desocupada a la espera de ser vendida o alquilada. Es decir, 389.000 unidades, con una distribución muy desigual.

Resumen ejecutivo del estudio de Tinsa sobre el stock de vivienda en España en 2015:

La crisis de las hipotecas subprime iniciada en EEUU en el verano de 2007 se extendió al sistema financiero internacional y puso fin a una década dorada en el mercado residencial español. La restricción financiera precipitó la crisis en un sector que ya mostraba signos de desaceleración desde finales de 2006, año que marcó el récord histórico de solicitudes para inicio de vivienda: 865.000 unidades, según el Ministerio de Fomento. Cuando esos inmuebles se terminaron en 2008, encontraron compradores con problemas de financiación y una demanda retraída ante la expectativa de que los precios tendían a la baja. Las viviendas de obra nueva que meses antes se despachaban a buen ritmo no encontraban comprador: una parte importante de la obra nueva llegaba para quedarse.

Aunque a ritmo más lento, la construcción no se ha detenido durante la crisis. Según los datos o ciales, en España se terminaron 1,56 millones de viviendas desde 2008, una cifra equivalente al 6,4% del parque de viviendas existente en el país. El 80% de esos inmuebles construidos en los últimos años se concentran en solo 900 de los más de 8.000 municipios que hay en España.

La aproximación estadística explicada en el primer capítulo de este informe concluye que de esas 1,56 millones de viviendas, el 24,9% permanece desocupada a la espera de ser vendida o alquilada. Es decir, 389.000 unidades, con una distribución muy desigual por el territorio.

stock vivienda españa

Las grandes bolsas de stock, en cifras absolutas, se concentran en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas, por un lado, y en la costa, por otro. Las provincias que según nuestras estimaciones concentran una mayor cantidad de viviendas nuevas vacías son, por este orden, Madrid, Valencia, Murcia, Barcelona y Alicante. La Comunidad Autónoma que mayor cantidad de stock concentra es Andalucía con un 17% del total.

Igual que la nueva construcción durante los años de crisis se concentra en una pequeña parte de los municipios, también el stock puede decirse que es un fenómeno relativamente acotado. Junto al 12% de las localidades españolas en las que no se construyó nada desde 2008, encontramos otro 42% de municipios donde la tasa de stock es inferior al 10%.

La situación de alta sobreoferta (un nivel de desocupación superior al 40% de las viviendas construidas desde 2008) se da en el 11% de los municipios españoles.

Las provincias con una mayor densidad de stock según nuestras estimaciones son, por este orden, Almería, Cuenca, Castellón, Toledo y Murcia, con porcentajes de vivienda nueva vacía sobre construida de entre el 38,9% y el 32,7%. El análisis por zonas y municipios más relevantes se detalla en páginas sucesivas.

ABSORCIÓN DEL STOCK

De acuerdo a los ritmos actuales de comercialización del stock, estimamos que el tiempo medio de absorción en España se sitúa en 2,5 años. Es decir, que puede situarse en el entorno del primer semestre de 2018 el momento en que el stock estará prácticamente liquidado, siempre teniendo en cuenta que existen situaciones excepcionales en algunos mercados que se prolongarán por más tiempo. Así, en las áreas que aglutinan más del 50% de viviendas sin vender respecto al parque construido se espera al menos un periodo de absorción de cuatro años de media. Por el contrario, en las zonas donde el excedente es inferior al 10% del parque construido, el tiempo medio estimado para absorber por completo el excedente es de 1,2 años.

RADIOGRAFÍA DE LA SOBREOFERTA

De la consulta realizada a los técnicos de Tinsa sobre una muestra de 900 municipios que aglutinan el 80% de la vivienda construida en el país desde el inicio de la crisis, se desprende que apenas un 13% de las viviendas nuevas vacías permanece en manos de los promotores y que, en términos generales, más de un 95% está en comercialización. La casuística, en cualquier caso, es heterogénea y existen enclaves donde el stock que se mantiene fuera de mercado alcanza cotas llamativas.

Las razones por las que una parte de las viviendas vacías se mantienen fuera del mercado son diversas. El deseo de esperar a que los precios se recuperen es la más frecuente (en torno a un 23% de los casos), seguida de cerca por problemas judiciales y procesos en curso de adjudicación, que suman otro 20%. La saturación del mercado o el mal estado de las viviendas (vandalismo, okupas,…) también aparecen entre las causas mencionadas.

Aunque se tiende a vincular stock con venta, lo cierto es que el alquiler también tiene un papel en la comercialización de la vivienda vacía, aunque reducido. Aproximadamente un 9% del stock está en el mercado bajo esta fórmula. Es en las zonas con más concentración de viviendas vacías, donde el alquiler encuentra más desarrollo, llegándose a alcanzar tasas medias del 12%.

De acuerdo a la percepción de los técnicos de Tinsa, en algo más de un 30% de los municipios todavía quedan ajustes pendientes de precio en mayor o menor medida.

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