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Resumen ejecutivo del estudio de Tinsa sobre el stock de vivienda en Espaa en 2015:

La crisis de las hipotecas subprime iniciada en EEUU en el verano de 2007 se extendi al sistema financiero internacional y puso fin a una dcada dorada en el mercado residencial espaol. La restriccin financiera precipit la crisis en un sector que ya mostraba signos de desaceleracin desde finales de 2006, ao que marc el rcord histrico de solicitudes para inicio de vivienda: 865.000 unidades, segn el Ministerio de Fomento. Cuando esos inmuebles se terminaron en 2008, encontraron compradores con problemas de financiacin y una demanda retrada ante la expectativa de que los precios tendan a la baja. Las viviendas de obra nueva que meses antes se despachaban a buen ritmo no encontraban comprador: una parte importante de la obra nueva llegaba para quedarse.

Aunque a ritmo ms lento, la construccin no se ha detenido durante la crisis. Segn los datos o ciales, en Espaa se terminaron 1,56 millones de viviendas desde 2008, una cifra equivalente al 6,4% del parque de viviendas existente en el pas. El 80% de esos inmuebles construidos en los ltimos aos se concentran en solo 900 de los ms de 8.000 municipios que hay en Espaa.

La aproximacin estadstica explicada en el primer captulo de este informe concluye que de esas 1,56 millones de viviendas, el 24,9% permanece desocupada a la espera de ser vendida o alquilada. Es decir, 389.000 unidades, con una distribucin muy desigual por el territorio.



Las grandes bolsas de stock, en cifras absolutas, se concentran en las grandes ciudades y sus reas metropolitanas, por un lado, y en la costa, por otro. Las provincias que segn nuestras estimaciones concentran una mayor cantidad de viviendas nuevas vacas son, por este orden, Madrid, Valencia, Murcia, Barcelona y Alicante. La Comunidad Autnoma que mayor cantidad de stock concentra es Andaluca con un 17% del total.

Igual que la nueva construccin durante los aos de crisis se concentra en una pequea parte de los municipios, tambin el stock puede decirse que es un fenmeno relativamente acotado. Junto al 12% de las localidades espaolas en las que no se construy nada desde 2008, encontramos otro 42% de municipios donde la tasa de stock es inferior al 10%.

La situacin de alta sobreoferta (un nivel de desocupacin superior al 40% de las viviendas construidas desde 2008) se da en el 11% de los municipios espaoles.

Las provincias con una mayor densidad de stock segn nuestras estimaciones son, por este orden, Almera, Cuenca, Castelln, Toledo y Murcia, con porcentajes de vivienda nueva vaca sobre construida de entre el 38,9% y el 32,7%. El anlisis por zonas y municipios ms relevantes se detalla en pginas sucesivas.

ABSORCIN DEL STOCK

De acuerdo a los ritmos actuales de comercializacin del stock, estimamos que el tiempo medio de absorcin en Espaa se sita en 2,5 aos. Es decir, que puede situarse en el entorno del primer semestre de 2018 el momento en que el stock estar prcticamente liquidado, siempre teniendo en cuenta que existen situaciones excepcionales en algunos mercados que se prolongarn por ms tiempo. As, en las reas que aglutinan ms del 50% de viviendas sin vender respecto al parque construido se espera al menos un periodo de absorcin de cuatro aos de media. Por el contrario, en las zonas donde el excedente es inferior al 10% del parque construido, el tiempo medio estimado para absorber por completo el excedente es de 1,2 aos.

RADIOGRAFA DE LA SOBREOFERTA

De la consulta realizada a los tcnicos de Tinsa sobre una muestra de 900 municipios que aglutinan el 80% de la vivienda construida en el pas desde el inicio de la crisis, se desprende que apenas un 13% de las viviendas nuevas vacas permanece en manos de los promotores y que, en trminos generales, ms de un 95% est en comercializacin. La casustica, en cualquier caso, es heterognea y existen enclaves donde el stock que se mantiene fuera de mercado alcanza cotas llamativas.

Las razones por las que una parte de las viviendas vacas se mantienen fuera del mercado son diversas. El deseo de esperar a que los precios se recuperen es la ms frecuente (en torno a un 23% de los casos), seguida de cerca por problemas judiciales y procesos en curso de adjudicacin, que suman otro 20%. La saturacin del mercado o el mal estado de las viviendas (vandalismo, okupas,) tambin aparecen entre las causas mencionadas.

Aunque se tiende a vincular stock con venta, lo cierto es que el alquiler tambin tiene un papel en la comercializacin de la vivienda vaca, aunque reducido. Aproximadamente un 9% del stock est en el mercado bajo esta frmula. Es en las zonas con ms concentracin de viviendas vacas, donde el alquiler encuentra ms desarrollo, llegndose a alcanzar tasas medias del 12%.

De acuerdo a la percepcin de los tcnicos de Tinsa, en algo ms de un 30% de los municipios todava quedan ajustes pendientes de precio en mayor o menor medida.

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