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06/09/013

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La inversión no residencial crece un 11% en Europa durante el primer semestre

 En el conjunto de países del sur, aumenta un 93% por la actividad de inversores oportunistas

En Europa Occidental se invirtieron 28.400 millones de euros en inmuebles terciarios durante el segundo trimestre de 2013, lo que supone una mejora del 11% respecto al mismo periodo del año anterior, según el estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate (www.realestate.bnpparibas.es). Este crecimiento se sustenta en el significativo incremento de actividad (+17%) de los mercados principales —Reino Unido, Alemania y Francia— junto a signos de recuperación en España, Italia y Portugal.

Aunque la aversión al riesgo se mantiene alta, como demuestra la fijación de los inversores por los mercados de referencia, como Londres, París y las ciudades alemanas, se empiezan a observar estrategias oportunistas que intentar sortear el principal escollo que atenaza este mercado: la escasa oferta de activos ‘prime’, es decir, de edificios de calidad, en buenas localizaciones y garantía de ocupación a largo plazo.

En el capítulo de previsiones, pese a la fuerte primera mitad de ejercicio, se prevé un descenso de actividad en algunos mercados para los meses que restan de ejercicio. Así, el volumen de inversión total del año podría igualar el nivel de 2012 en vez de superarlo, como se esperaba. Aunque la recuperación económica en Europa Occidental se muestra incierta, el inmobiliario se mantiene como un valor refugio para los inversores.

Alemania lidera el avance de actividad

Por países, el atractivo de Alemania para los inversores sigue siendo indudable y su mercado registró durante el segundo trimestre el mayor avance en volumen de inversión terciaria de Europa Occidental (+36% con 6.096 millones de euros). Entre las seis principales ciudades de Alemania destacó el comportamiento de Frankfurt. Asimismo sobresalió el incremento de operaciones de más de 100 millones de euros, que representaron el 43% del total —habían supuesto el 31% durante el mismo periodo de 2012—.

En Francia, aunque el volumen de inversión descendió durante el segundo trimestre (3.900 millones, -11% anual), el acumulado anual (19.100 millones de euros) se mantuvo estable gracias a los excelentes resultados de principios de año. Los inversores continúan centrados en operaciones seguras de más de 100 millones de euros, como ha sido el caso de la compra de Avenida Friedland 42 en París por 171 millones de euros por parte de una compañía aseguradora.

En el mismo sentido, el volumen de inversión experimentó un ligero descenso en Reino Unido durante el segundo trimestre (8.800 millones) aunque se mantuvo significativamente fuerte en términos anuales (+17%). La demanda de activos sigue siendo sólida si bien la escasa oferta disponible, especialmente de edificios de oficinas en la capital, constriñe la actividad inversora.

Los mercados de Portugal, Italia, España e Irlanda han registrado incrementos de actividad, si bien partían de un nivel muy bajo y aún se encuentran alejados de su promedio a largo plazo. Durante el pasado trimestre, además, se observó una importante presencia de inversores oportunistas. El conjunto de estos países registró un crecimiento de inversión del 93% durante la primera mitad de 2013 respecto al mismo periodo del año anterior.

La importante demanda de compradores extranjeros en Irlanda confirma la renovada confianza de los inversores en la recuperación del país. En España (606 millones de euros en el segundo trimestre), previa a la recuperación económica, se está consolidando la recuperación de la confianza inversora a medida que las perspectivas de superación de la crisis para el próximo año se consolidan y empiezan a producirse operaciones de cierto calado en las que intervienen de nuevo los fondos de inversión internacionales. En Italia, la peor fase del ciclo descendente ha pasado y los inversores extranjeros han vuelto al país, como Qataris, que ha adquirido el proyecto de uso mixto ‘Porta Nuova-Garibaldi’ en Milán por 400 millones de euros.

Durante el segundo trimestre, los mercados de inversión de Noruega, Suecia y Finlandia consiguieron superar el descenso registrado al iniciarse el ejercicio. La buena situación de sus economías y la mejora del mercado de financiación permiten ser optimistas sobre las previsiones hasta el fin del ejercicio.

Retrocede la inversión en oficinas por la escasez de producto

A cierre del segundo trimestre, el volumen de inversión de oficinas ascendía a 55.300 millones de euros en cómputo anual, lo que representa un pequeño crecimiento del 2%. No obstante, su cuota de participación en el volumen total —la mayor, no obstante, de todos los segmentos inmobiliarios— ha retrocedido desde el 50% al 46% como consecuencia de la limitada oferta de oficinas ‘prime’. Las rentabilidades ‘prime’ sólo se han movido en Madrid (+5 puntos básicos) y Lisboa (+25bp) durante el segundo trimestre de 2013.

El volumen de inversión en locales y centros comerciales era de 29.900 millones de euros anuales a finales de junio, que suponen un crecimiento del 16%. Pese a este significativo incremento, la cuota de participación de este segmento inmobiliario sobre el total permanece estable en alrededor del 25%. La demanda no se ha debilitado y la escasez de productos ‘prime’ se mantiene. Aunque los mercados de referencia de Reino Unido, Francia y Alemania han continuado registrando una significativa actividad de inversión (+43%, +15% y +5%, respectivamente), se ha observado una ampliación en el rango de oportunidades para los inversores en el resto de Europa. Así, Suecia, Noruega, Austria, España y Portugal han tenido un activo inicio de ejercicio. Las rentabilidades ‘prime’ no han registrado variación respecto al primer trimestre de 2013, y parecen haber tocado fondo en Londres (3%), París (4%) y las ciudades alemanas (entre 4,05% de Munich y 4,35% de Berlín).

El segmento industrial y logístico mantuvo un porcentaje similar de participación en el total de la inversión del 9% pese a haber incrementado su volumen un 5%, hasta los 10.500 millones de euros. El atractivo para inversores de este segmento parece en aumento, especialmente en Francia, Alemania y Holanda, donde se ha vuelto a los niveles previos a la crisis. Gracias a la pujante actividad inversora en Francia, las rentabilidades ‘prime’ de naves y almacenes han decrecido de 30 a 40 puntos básicos, alcanzando el 7% en París y las regiones francesas.

El sector hotelero, trimestre tras trimestre, está incrementando su cuota de participación en el total de la inversión. De hecho, considerando sólo los tres países principales, Francia, Reino Unido y Alemania, el volumen de inversión hotelero acumuló 7.600 millones de euros al finalizar el segundo trimestre de 2013, lo que ha supuesto un crecimiento del 43%. Durante la primera mitad del año se han registrado varias operaciones trofeo, entre las que sobresalen la venta del InterContinental London Park Lane (359 millones de euros) o el Mandarin Oriental de Paris (290 millones de euros).

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