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El mercado de inversin de oficinas comienza a mostrar signos de una mayor actividad como demuestra el creciente inters de inversores internacionales

Madrid: la oferta de oficinas en el mercado de oficinas tiene puestas sus miras en el 2014 ya que se concretarn varios proyectos y se finalizar la sede del BBVA

Barcelona: las rentas prime parece que han tocado fondo aunque todava siguen dndose ligeros ajustes. Destaca la nula oferta nueva de oficinas a partir de 2014

Madrid, Barcelona 9 de octubre de 2013 .- La consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle ha hecho pblico hoy el informe de alquiler e inversin de oficinas de Madrid y Barcelona del tercer trimestre de 2013. Las conclusiones son claras: durante el ltimo trimestre se registr el nivel de contratacin ms bajo desde 2009 tanto en Madrid como en Barcelona. Sin embargo la llegada de grandes inversores en los ltimos meses, no solo de tipo oportunista, sino core o value added funds plantean un panorama ms optimista sobre el sector.

Mercado de oficinas Madrid

Las rentas prime en Madrid se siguen manteniendo en 24,25 /m/ por cuarto trimestre consecutivo. Sin embargo, aunque stas se han mantenido estables, todava no se puede afirmar que no haya riesgo, de alguna ligera disminucin durante los prximos meses. Los mximos en secundaria se mantienen, mientras que en el resto de zonas se siguen viendo cadas.

Sigue dndose escasez de producto de calidad en oferta para superficies superiores a los 2.000 m2 en CBD, lo que acta como freno a la cada de precios y motiva que la tasa de disponibilidad en la zona se mantenga en el 9%.La tendencia global del mercado sin embargo, sigue su tendencia alcista aunque contenida, aumentando en 37.000 m la superficie disponible de oficinas exclusivas en el resto de zonas y en otros 42.000 m la de High-Tech.

La oferta futura se mantiene en mnimos, en parte motivada por la ausencia de financiacin para proyectos nuevos, y en parte porque los promotores estn esperando una consolidacin de las perspectivas macroeconmicas ms positivas que ayuden a reactivar la demanda. Los proyectos que restan por terminar este ao en curso, tan solo llegan a los 14.000 m y se concentran en oficinas que est construyendo para el propio uso del promotor. Sin embargo, el 2014 presenta una actividad algo ms importante, con algunos proyectos especulativos (en cualquier caso no ms de 45.000 m) y la finalizacin de la sede del BBVA.

A nivel de transacciones la contratacin del trimestre ha sido escasa con 56.500 m2, cifra muy baja que no se daba desde 2009. Los submercados que mejor se han comportado son el de Periferia y el CBD, donde se han contratado 28.000 (incluye high tech) y 18.000 m2 respectivamente.

A pesar de estos malos datos para el mercado de Madrid durante el trimestre, Jones Lang LaSalle ha sido el asesor protagonista del mercado al haber intermediado la mayor operacin registrada en el CBD durante el perodo el alquiler por parte del despacho de abogados Hogan Lovells del edificio de oficinas del Paseo de la Castellana 36-38 . Asimismo, la consultora ha intermediado este ao dos operaciones clave: la mayor operacin en la historia del mercado de oficinas de Madrid, como fue la firma de Vodafone en su nueva sede de Avenida de Amrica, 115 y el alquiler por parte de Iberia en Martnez Villegas, 49.

Mercado de inversin en Madrid

El mercado de inversin de oficinas comienza a mostrar signos de recuperacin como demuestra el creciente inters de inversores internacionales, tanto institucionales como privados. Especial protagonismo toma el capital procedente de Latinoamerica, Francia o Suiza as como el incipiente inters procedente de Asia especialmente China o Corea.

A nivel de oferta hay escasez en el mercado. Existen dos vas para adquirir este tipo de activos: directamente mediante la compra de los activos; o indirectamente adquiriendo los prstamos en manos de los bancos que financiaron la compra de los mismos. Los grandes propietarios de edificios de oficinas en Madrid, se resisten a deshacerse de estos activos a precios bajos siempre que no se vean obligados a ello. De igual modo, los bancos con activos adjudicados tratan de posponer la venta a la espera de la recuperacin del mercado.

Otro de los grandes protagonistas del mercado inmobiliario, SAREB, ha comenzado un proceso de venta de una cartera de 7 edificios de oficinas ubicados en Madrid, denominado Proyecto Corona.

Las operaciones de inversin de oficinas realizadas en Madrid durante este tercer trimestre, alcanzaron un volumen de inversin por encima de los 49 millones de euros, lo que sita el volumen de inversin anual acumulado en Madrid supera, por tanto, los 190 millones de euros.

Se sigue confirmando la tendencia a la baja de las rentabilidades mnimas del CBD, que este trimestre se sitan en el 6% y donde, para determinado producto prime y de pequeo volumen podran ser incluso ms agresivas.

Mercado de oficinas de Barcelona

Las rentas prime en el mercado de oficinas de Barcelona parece que han tocado fondo. Todava se estn produciendo pequeos ajustes en las precios de alquiler en Paseo de Gracia/Diagonal pero de aqu a finales de ao se espera llegar a la estabilizacin. Las nuevas reas de negocio son las que resisten mejor las rentas, seguramente porque en estas zonas la contratacin se mantiene ms fuerte con inmuebles de mayor calidad y con superficies ms eficientes. Por el contrario, la Periferia acumula descensos de renta este ao 2013 del 8,6% siendo la zona de negocios que ms est sufriendo.

En cuanto a la oferta ,debido al escaso volumen de contratacin este tercer trimestre y a la entrega de casi 24.000 m vacos en el proyecto de Porta Firal en el Paseo de la Zona Franca, la tasa de disponibilidad media en Barcelona ha repuntado ligeramente hasta el 14,17%.

La tasa de disponibilidad no comenzar a disminuir hasta mediados de 2014 cuando la oferta nueva de oficinas sea totalmente nula. Sin duda, y ya que en 2014 no est prevista la salida al mercado de nuevos metros, aquellos promotores que tomen posiciones y empiecen a construir pueden tener hoy ventajas competitivas de cara a la demanda.

A nivel de transacciones este trimestre ha sido el de menor contratacin desde que se tienen registros de la actividad del mercado de oficinas hace unos 15 aos. Entre julio y septiembre de 2013 ha registrado 33.050 m, un 47% menos que el mismo trimestre del ao anterior y casi un 21% menos que el segundo trimestre del ao. El volumen acumulado de contratacin este 2013 no llega a los 123.000 m. Ninguna de las zonas ha sido significativamente beneficiada en este sentido, si bien San Cugat ha acogido una vez ms la mayor transaccin del perodo con el futuro traslado de Endress & Hauser que se construir una sede corporativa.

Mercado de inversin Barcelona

Los inversores internacionales estn materializando compras en el mercado inmobiliario an de manera muy pausada. Ya no se trata tan slo de inversores oportunistas sino que a ellos se estn uniendo los value added funds y los compradores core. Espaa est en el target de los grandes inversores a nivel global y estamos observando que su demanda va desde la compra de activos individuales, portfolios, compras de deuda y de non-performing loans, gestoras, etc.

Adicionalmente, se observa demanda por parte de promotores y operadores hoteleros que ven en los edificios de oficinas vacos o con posibilidades de quedar vacos una buena oportunidad de inversin.

El mercado sigue estando falto de oferta edificios de oficinas formalmente en venta. Si bien este ltimo trimestre del ao se ver la salida al mercado de un nuevo portfolio de activos de la Generalitat, por el que claramente los inversores mostrarn inters, aunque el perfil del comprador se espera que no sea el mismo que el del fondo inmobiliario de AXA que adquiri a travs de Jones Lang LaSalle el anterior portfolio de 13 inmuebles.

Entre julio y septiembre de 2013 se ha producido la venta por parte de AXA Real Estate del edificio de oficinas Pallars 197 a Autonomy Capital y se ha completado parte de la compra del portfolio de 13 edificios de la Generalitat por parte de AXA. El volumen de inversin transaccionado en lo que va de ao se sita en casi 280 millones de euros, superando ya en un 5% el volumen alcanzado en todo el 2012. Esperamos cerrar el ao con alguna nueva inversin materializada en el mercado de Barcelona.

Respecto a las rentabilidades, estas se mantienen un trimestre ms en el 6,75% en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal aunque la salida al mercado de un activo de gran calidad podra producir alguna sorpresa y situarnos en niveles inferiores al 6,5%.

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