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Crece el nivel de oficinas disponibles

Muchos de los desafos que surgieron en el ltimo semestre de 2008 se han hecho ms evidentes al principio de este ao, en un contexto de debilitamiento del mercado de alquiler y de importantes limitaciones para promotores e inversores institucionales.

El primer trimestre de 2009 ha trado un aumento de la disponibilidad del especio de oficinas, como consecuencia de la reduccin de la demanda y del incremento del volumen de oferta.

Al final del primer trimestre de 2009, la superficie disponible era de 115.000 metros cuadrados sobre un total de 1,95 millones de metros cuadrados. Aproximadamente 45.000 metros cuadrados de oficinas se finalizaron en los tres primeros meses de 2009, un 25% menos que en el primer trimestre de 2008 por la demora de varios proyectos.

Relocalizaciones: la fuerza impulsora de la demanda

A la demanda corresponde el cambio ms sustancial en el mercado de oficinas, pues se limita, bsicamente, a los inquilinos que ya estn presentes en el mercado. El aumento del espacio de oficinas disponible favorece que algunos usuarios consideren la alternativa de trasladar sus oficinas a edificios y/o zonas ms atractivas y beneficiarse de un ahorro de costes y de clusulas contractuales ms favorables. La primera opcin, no obstante, sigue siendo la renegociacin de la renta del espacio que ocupan. Otro aspecto reseable es la prctica desaparicin de la figura del prealquiler. El grueso de la demanda, por otra parte, corresponde a pequeas y medianas empresas, mayoritariamente de servicios pblicos y servicios mdicos privados.

La superficie de oficinas alquilada en el primer trimestre de 2009 (alrededor de 51.000 metros cuadrados) ha sido un 35% inferior que en el mismo perodo de 2008, y contina la tendencia descendente iniciada en el segundo semestre del pasado ao.

Como resultado, la tasa de desocupacin total ha aumentado del 4,5% del cuarto trimestre de 2008 al 6% de finales del pasado trimestre. Para los mejores inmuebles, la tasa de disponibilidad es del 2,5%.

Los propietarios se muestran ms flexibles

Los propietarios, conscientes de la fuerte competencia, empiezan a adaptar su oferta a los requisitos de los inquilinos. Los propietarios de edificios antiguos y los promotores de nuevos proyectos situados en zonas menos atractivas se han vuelto especialmente flexibles en las negociaciones.

En el caso de los inquilinos que buscan amplios espacios de oficinas y a largo plazo, los propietarios pueden llegar a concederles un periodo de hasta seis meses de alquiler gratuito. Las bonificaciones comienzan adems a ser una prctica habitual.

Aunque algunos propietarios se muestran reacios a arrendamientos por perodos inferiores a los 5 aos, el alquiler a 3 aos se ha convertido en una opcin barajada por algunos promotores que se anticipan a la revitalizacin del mercado y a un futuro incremento de las rentas.

El arrendamiento por 3 aos, cada vez ms frecuente debido a las dificultades de las empresas a la hora de predecir la evolucin de su actividad, es especfico en sub-contratos y renovaciones.

Las rentas continan su tendencia a la baja

Los precios de alquiler han continuado su tendencia a la baja, en un contexto de acentuada contraccin de la demanda y un aumento de la superficie disponible. Las rentas han cado entre un 5% y un 10% para todo tipo de edificios y en todas las reas de la ciudad. En el primer trimestre de 2009, el precio medio de alquiler de edificios prime oscil entre 20-21 euros / m / mes.

Previsiones: se mantendr la presin a la baja sobre los alquileres

La cada de la demanda y la nueva oferta prevista de realizacin en 2009 (400.000 metros cuadrados) mantendrn la presin a la baja sobre el nivel de las rentas, aunque a un ritmo menor que en 2008 por la resistencia de los propietarios, que en muchos casos han alcanzado el nivel lmite de rentabilidad de sus inversiones.

No obstante, el volumen de nueva oferta prevista puede sufrir variaciones debido a la ralentizacin de algunos proyectos. El alto nivel de incertidumbre del mercado puede desalentar a los promotores en lo que respecta a la oferta prevista para 2010-2011.

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