El precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona desciende un 1% durante el último trimestre del año

El precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona desciende un 1% durante el último trimestre del año Se produce una recomposición de precios en las distintas zonas de Barcelona, con bajadas moderadas en 6 de los 11 distritos de la ciudad y subidas en 4 de ellos

• El valor medio de los pisos de segunda mano desciende muy ligeramente y se sitúa en 4.990 euros por metro cuadrado.

• El coste medio de los pisos usados no ha variado (0%) respecto al mismo período del año pasado.

• Las subidas en cuatro distritos equilibran la tendencia a la baja en la mayoría de zonas. Sants-Monjuïc sube por segundo trimestre consecutivo (+5%), aunque en una perspectiva interanual, los precios no han crecido en esta zona (0%). Otros distritos que suben este trimestre, después de bajadas en trimestres anteriores, son Les Corts (+8%), Gràcia (+6%) y Nou Barris (+1%), que se sitúan, respectivamente en 5.390 €/m2, 5.050 €/m2 y 4.010 €/m2.

• Zona Alta desciende por primera vez en años (-7%) y protagoniza la bajada más acusada de este trimestre, situándose en una media de 6.564 €/m2. Durante el último año, los pisos han subido sólo un 3%, por debajo de la inflación, en la zona más cara de la ciudad.

• 6 de los 11 distritos analizados sufren reajustes a la baja durante el cuarto trimestre del año. Además de Zona Alta, Sant Andreu, (-6%), Horta-Guinardó (-1%), Eixample Dreta (-2%), Eixample Esquerra (-1%) y Ciutat Vella (-1%) bajan este último trimestre del año. El distrito de Sant Martí (0%) es el único que se mantiene y se sitúa en 5040 €/m 2. Durante el último año, los pisos en estos distritos han bajado un -2% en Sant Andreu, un -2% en Horta-Guinardó, un -2% en Eixample Dreta, un -1% en Eixample Esquerra y un -1% en Ciutat Vella, y sólo han subido en Sant Martí, un + 3%.

• Siguen manteniéndose grandes diferencias de precio entre la zona más cara, Zona Alta (6.564 €/m2) y la más barata, Nou Barris (4.010 €/m2), con una diferencia de más de 2.500€/m2, aunque esta distancia se ha reducido respecto al trimestre anterior, en un panorama global en que la desaceleración sigue presente y se observa una tendencia a la recomposición de los precios en las distintas zonas de la ciudad condal.

El precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona sigue disminuyendo de forma moderada en la ciudad de Barcelona. Durante este último trimestre del año, los precios han bajado una media del -1% en toda la ciudad y se sitúan de nuevo por debajo de la barrera de los 5.000 €/m2. Así pues, un piso usado en Barcelona cuesta una media de 4.090 euros por metro cuadrado de superficie construida. Respecto a los doce meses anteriores, los pisos de segunda mano cuestan lo mismo a día de hoy que hace un año, puesto que el crecimiento interanual ha sido del 0%, según el estudio trimestral de Comprarcasa, la red inmobiliaria integrada únicamente por profesionales API, presentado hoy en Barcelona. La Zona Alta baja por primera vez en años, con una disminución del -7%, y se sitúa en 6.564 euros por metro cuadrado. Aún así, sigue siendo la zona más cara de la ciudad, a una distancia de más de 2.500 €/m2 de lo que valen los pisos en Nou Barris, la zona más económica.

Según Juan José Aguilera, presidente de la Asamblea local de Comprarcasa Barcelona, “Este último trimestre del año confirma la tendencia apuntada en trimestres anteriores hacia una bajada gradual del coste de la vivienda de segunda mano. Si miramos todo el último año, veremos que, finalmente el precio medio de los pisos en Barcelona es el mismo hoy que en el 2006. Lo que ocurre es que hasta ahora los precios subían un trimestre tras otro. Actualmente, lo que está ocurriendo es que se está produciendo una recomposición de precios en las distintas zonas de Barcelona y estamos volviendo a una época de mayor racionalidad”.

En este sentido, Zona Alta, la única zona de Barcelona que seguía creciendo de forma continuada cada trimestre, baja por primera vez en años (-7%) y se sitúa en 6.564 €/m2. Por otra parte, Nou Barris, el distrito que más ha crecido durante el 2007 (+20%) se modera este trimestre, con una subida (+1%) que lo sitúa en 4.010 €/m2. “Se observa una tendencia a un cierto equilibrio; mientras que las zonas que habían bajado excesivamente se recuperan, otras, que estaban sobrevaloradas empiezan a bajar. Los interanuales reflejan claramente este fenómeno ya que la gran mayoría de zonas ha tenido variaciones muy poco significativas en el plazo de un año. Nou Barris, con un crecimiento interanual del +20% es, quizás, la única excepción destacable, puesto que al tratarse de la zona más económica de la ciudad, ha visto incrementada su demanda, tanto de personas nacidas en Barcelona como de personas de otros países ”, ha explicado Aguilera.

Además de Zona Alta, este trimestre los distritos que bajan, todos de forma muy moderada, son Eixample Dreta (-2%), 5.253 €/m2, Sant Andreu (-2%), 4.115 €/m2, Horta-Guinardó (-2%), 4.199 €/m2, Eixample Esquerra (-1%), 5.423 €/m2, y Ciutat Vella (-1%) que se sitúa en 5.158 €/m2. En el otro extremo, encuentran Les Corts (+8%), 5.390 €/m2, Gràcia (+6%), 5.050 €/m2, Sants-Monjuïc (+5%), 4.625 €/m2, además de Nou Barris. Sant Martí es el único distrito de la ciudad que no varía (0%) este trimestre y que, a nivel interanual se ha mantenido en un crecimiento alrededor del IPC (+3%), situándose en 5.040 €/m2.

En general, se mantienen las grandes diferencias de precio entre zonas, aunque entre la zona más cara, Zona Alta, y la más económica, Nou Barris, la diferencia se haya reducido moderadamente de los 3.000 €/m2 del trimestre anterior a alrededor de los 2.500 €/m2 este trimestre. Así pues, “aunque los precios no han variado sustancialmente en un año, lo que ya supone una fuerte desaceleración en comparación con una situación anterior en que los precios crecían de forma desmesurada cada trimestre, lo que sí ha cambiado es el número de metros cuadrados. No hay duda que los pisos que mejor se venden actualmente, y más rápido, son los más pequeños y por tanto la oferta existente suele nutrirse durante mayor tiempo de los de mayor tamaño, más difíciles de vender por su elevado precio”, explica Juan José Aguilera.

Los inversores inmobiliarios ante los nuevos retos del mercado

Ante la situación actual de ralentización del mercado inmobiliario y las bajas expectativas de plusvalías a corto plazo, los inversores españoles se han encontrado con la necesidad de buscar alternativas más rentables, después de años de gran prosperidad del sector. En palabras de Joan Ollé, presidente del Col•legi Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la provincia de Barcelona y miembro de Comprarcasa “La época dorada para las grandes inversiones inmobiliarias ha pasado. Actualmente España ha dejado de ser uno de los mercados prioritarios para los inversores y la demanda se ha desplazado a otros países, principalmente a los países de Europa del Este y a Sudamérica. Esto es lógico debido a la necesidad de los inversores de obtener rentabilidad en poco tiempo, lo que actualmente no ocurre ya en el mercado español. Así pues, los inversores han optado, o bien por invertir en otro tipo de activos, principalmente en bolsa, o bien en ir a buscar otros mercados, con mejores perspectivas de crecimiento”.

Aún así, no todo es tan fácil como parece. Mientras que en España existe un gran conocimiento sobre el mercado y los mecanismos que proporcionan seguridad jurídica, no siempre es así en el caso de otros países. Las inversiones fuera de España pueden llegar a ser arriesgadas si no cuentan con el respaldo de un buen asesoramiento detrás. “ A la hora de realizar una inversión inmobiliaria en el extranjero, es esencial contar con todas las herramientas a nuestro alcance para asegurar la viabilidad del proyecto. El marco jurídico y fiscal es distinto al que conocemos y, si no contamos con un buen estudio previo que tenga en cuenta todos los factores que pueden incidir en la decisión de invertir, podemos encontrarnos con un fracaso”, explica Ollé.

En este sentido, el presidente de los APIS catalanes, aconseja a todo inversor privado acudir a un profesional cualificado que, como un API, pueda ofrecerle una evaluación previa de estas inversiones, incluyendo parámetros como un completo análisis del país, estudio de la demanda, garantías jurídicas existentes, condiciones fiscales, o existencia o no de convenios de doble imposición, entre otros factores. Los principales países donde los inversores españoles se están dirigiendo actualmente son, Rumania, Bulgaria, Brasil y Panamá, entre otros.

“Gracias a nuestra formación de base, puesto que muchos agentes de la propiedad inmobiliaria son, a su vez, abogados, están en posición de poder realizar un estudio de las garantías que ofrece una inversión en el extranjero. Por otra parte, comprarcasa cuenta con el soporte de la Unión de Créditos Inmobiliarios, una entidad participada al 50% por dos entidades de la magnitud de BNP-Paribas y Banco Santander, lo cual nos permite tener acceso a todo tipo de información sobre las condiciones jurídicas y fiscales de una inversión fuera de España”, añade Ollé.