APLICAR MEDIDAS DE “SOSTENIBILIDAD INMOBILIARIA” BENEFICIA AL SECTOR Y RESPETA EL MEDIO AMBIENTE
King Sturge ha publicado el cuarto informe anual bajo el título “Aspectos de Sostenibilidad Inmobiliaria”.
Durante este periodo ha crecido por todo el mundo la conciencia sobre la importancia del concepto de sostenibilidad, el cual se ha convertido en una prioridad. Para los propietarios e inquilinos de viviendas, además de inversores y financieros, existe una creciente necesidad de comprender las consecuencias económicas de esta tendencia.
En toda Europa, los cambios legislativos tendrán consecuencias en los mercados inmobiliarios, especialmente el referente a la introducción de los Certificados Energéticos de la Propiedad.
El concepto de Responsabilidad Social Corporativa también está aumentando: los que la ignoran, están también ignorando tanto sus ventajas como sus inconvenientes para sus negocios. El reto consiste en registrar, supervisar y activar medidas RSC apropiadas.
Sostenibilidad económica
La depreciación de las estructuras es un aspecto cada vez más importante para los inversores inmobiliarios. Cada vez se tiene más en cuenta el coste de toda la vida útil para nuevos proyectos de construcción, por lo que la calidad constructiva de muchos edificios existentes es un gran reto. Actualmente, sólo se reemplazan del 1 al 2 % de los edificios cada año y más del 70 % de los edificios se construyeron antes de 1985.
Entre mediados de 2006 y mediados de 2007 los precios mundiales del acero subieron más de 20%. Si los costes de construcción suben más rápido que la inflación de los precios al consumidor, el mantenimiento de los edificios será cada vez más caro.
Sostenibilidad Social
Entender el capital humano es esencial para la sostenibilidad social. El “entorno construido” es la clave para crear y fomentar (o destruir) este capital humano. Unos edificios (o un estado de los mismos) más eficientes crean una mejor amortización del gasto de capital y, además, así se ahorra energía. En 2007, por primera vez en la historia, más del 50% de la población vive en zonas urbanas (no rurales).
En el reciente informe de King Sturge, de Retail y Negocios Accesibles en la Comunidad (en el Reino Unido) titulado “La Contribución del Sector Retail a la economía, el empleo y la regeneración” se confirmó que el sector de Retail tiene potencial para contribuir a la sostenibilidad social:
• En los centros comerciales hay pruebas de que la luz del sol puede hacer que las ventas aumenten hasta en un 40 %.
• En los edificios de oficinas, el estudio muestra que los Centros de Llamadas procesan las llamadas hasta un 12% más rápido y que las funciones mentales pueden ser hasta un 25%
más ágiles cuando hay luz del sol natural. No obstante el deslumbramiento en la mesa de trabajo puede reducir el rendimiento un 21%.
Asimismo, un buen gobierno (una estructura legal clara con objetivos concisos) es muy importante para la sostenibilidad urbana. La conveniencia política a corto plazo, impulsada por políticos con agendas “de intención de voto” no es necesariamente compatible con las metas de sostenibilidad a largo plazo.
Legislación en la Unión Europea
En algunas partes de Europa, los inversores, financieros y propietarios e inquilinos de viviendas
no se están tomando en serio el concepto del la Responsabilidad Social Corporativa, sino que están esperando que cambien las leyes. Esto tendrá grandes implicaciones para la Depreciación y Análisis de la Inversión.
Este informe se centra en el calendario legal de la Directiva sobre el Rendimiento Energético de los Edificios (EPBD). La directiva europea fija el cumplimiento de los artículos 7, 8, 9 y 10 del EPBD para el 4 de enero de 2009 como fecha límite.
Trabajando con la Royal Institution of Chartered Surveyors (organización de peritos), se establecen algunas de las fechas (sólo con carácter indicativo) en las que cada país adoptará esta legislación.
Principios Clave del Desarrollo Urbano Sostenible
El Instituto del Terreno Urbano elaboró una investigación que implica a ciertos grupos a través de un cuestionario y elaboró varios estudios de casos para apoyar planes maestros, gobiernos locales y nacionales, así como a financieros e inversores. Al final se desarrollaron veinte aspectos clave que implican tanto infraestructuras físicas como sociales.
• Social
• Habitabilidad (cultura, religión, educación, deportes)
• Control de la delincuencia, comportamientos antisociales e inquietud social.
• Económico
• La calidad de la estructura y los materiales de los edificios.
• Un diseño de los edificios flexible, que se pueda adaptar a los cambios del mercado.
• Uso mixto y / o multiuso en los edificios para fomentar la demanda.
• Crear una demanda continua de inmuebles.
• Medio Ambiente Controlar o reducir el uso de energía, el consumo de agua, las basuras y el uso de materias reciclables.
• Reducir la polución del aire y la congestión circulatoria por medio de un transporte integrado.
• Gobierno
• Una infraestructura de transporte público y privada bien gestionada y eficiente.
• Espacios abiertos públicos y zonas verdes bien gestionadas.
• Un programa continúo de gestión de los bienes construidos.
• Un programa continúo para mantener y apoyar una sección transversal de los grupos socioeconómicos - (la mezcla de arrendatarios) para fomentar el empleo y la empresa.
Los estudios utilizados en el proyecto ULI ilustran que muchos de nosotros sabemos que una zona socioeconómica no equilibrada NO es socialmente sostenible.
La falta de gestión de los bienes a largo plazo es frecuentemente el factor que falta cuando la sostenibilidad urbana no va bien.
• Evaluación y Depreciación de las Inversiones
King Sturge ha analizado los principales costes que supone para los inquilinos los aspectos de sostenibilidad. Para los inversores, las principales conclusiones son las siguientes:
• Las inversiones principales (que producen un rendimiento real del 5 %) sufrirán mucho más
la depreciación que las inversiones secundarias, cuyas rentas son relativamente bajas - quizás
perdiendo hasta un 28% del valor.
• Los costes de sostenibilidad social, cada vez mayores, tendrán un impacto mucho más negativo (perdiendo hasta un 12%) que el impacto adverso de los costes de sostenibilidad económicos o medioambientales (ambos alrededor del 6%).
• Las inversiones principales de mayor renta (como en el centro de Londres) sufrirán mucha menos depreciación - quizás sólo el 8% de su valor.
• Un cambio adverso de rendimiento (reduciendo el valor capital al final de la inversión en 25 años) causará más depreciación de los bienes en inversiones principales y secundarias de rentas bajas, que en propiedades de rentas más altas.
Revisando este análisis es probable que las inversiones centrales sean mucho menos vulnerables a la depreciación en valor durante los próximos 25 años.
Al otro extremo de la escala riesgo – rendimiento de las inversiones - las inversiones de carácter ‘oportunista’ puede que no pierdan valor.
Las inversiones que correrán más riesgo son las principales de valor añadido, de las cuales la mayoría no son de nueva construcción, sino inversiones más antiguas. La depreciación acelerada puede ser trascendental por no tratar los aspectos fundamentales de los costes de los inquilinos, en una época en la que los conceptos de “sostenibilidad” y costes en aumento son cada vez más relevantes.
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