El período de bonanza que atraviesa el mercado inmobiliario de retail europeo se aproxima a un final. Después de unos cuantos años de resultados de inversión excelentes y de compresión casi ininterrumpida de las rentabilidades, ya se ha manifestado una corrección en todos los mercados más maduros, especialmente en el Reino Unido (el mayor mercado inmobiliario de retail de Europa), que soportará con bastante probabilidad el impacto más duro de la ralentización. Habiendo alcanzado en 2006 una rentabilidad total del 7,5%, se espera que las rentabilidades de las propiedades inmobiliarias de retail británicas disminuyan este año hasta situarse en un solo dígito. Se prevé que las rentabilidades totales anuales se sitúen en un promedio del 6,4% entre 2007 y 2011.
Los fundamentos en los que se basa el mercado inmobiliario paneuropeo del retail son positivos, a pesar de la actual negatividad del entorno. La inversión se mantiene en niveles récord, con una tendencia creciente hacia las operaciones trasfronterizas. En toda Europa, existe en cartera una oferta abundante de proyectos de alta calidad. La demanda “ocupante” se mantiene estable, teniendo en cuenta la creciente pretensión de los “retailers” de expandirse internacionalmente. Además, los alquileres de propiedades de retail en buenas ubicaciones están sujetos generalmente a una presión ascendente.
Europa Central y del Este (CEE) siguen constituyendo una oportunidad importante, aunque con un leve incremento del riesgo. Respaldados por un crecimiento económico estable y una inversión en nuevas infraestructuras de retail, se espera que la mayoría de los países CEE experimente un crecimiento de las ventas de retail en la próxima década. En algunas ubicaciones se prevén rentabilidades superiores al 6,5% anual en los próximos cinco años.
Economía
• La economía europea subyacente se mantiene con buena salud. El crecimiento del PIB en la Eurozona alcanzó el 2,7% en 2006, lo que representa el mejor resultado económico de los últimos seis años. En la próxima década, se prevé un crecimiento medio anual del 2,1%, siendo los países CEE los que alcancen los mejores resultados, con una tasa media de crecimiento anual del 4,3%. La ralentización económica estadounidense supone un riesgo relevante en relación con estas previsiones.
• En cuanto al crecimiento, las ventas de retail per cápita seguirán siendo bajas en los países CEE en relación con Europa Occidental.
• Existen algunas variaciones regionales significativas en los resultados económicos dependiendo de los países. Entre los “puntos calientes” de crecimiento de las ventas de retail en Europa Occidental se encuentra la mayor parte de Portugal, el sur de España, Hampshire y Kent (Reino Unido), las áreas alrededor de Burdeos, Toulouse, Marsella y Montpellier (Francia) y las conurbaciones principales de la región nórdica (Copenhague, Estocolmo, Helsinki y Lillehammer).
Los mercados de retail europeos
• La internacionalización de los “retailers” continúa a buen ritmo. Nuestra estimación es que las operaciones trasfronterizas representaron en 2006 prácticamente el 14% de todas las ventas europeas de retail, un incremento en torno a dos puntos porcentuales en
• comparación con el año anterior. En otras palabras, más de uno de cada diez euros se invierte actualmente en operaciones de superficies de retail extranjeras en mercados extranjeros.
• Los “retailers” franceses son los más internacionales, representando una cuota del 27% del mercado trasfronterizo paneuropeo, por delante de Alemania (25%).
El mercado inmobiliario de retail europeo - Oferta
• El Reino Unido es, con diferencia, el mercado de retail más desarrollado de Europa, con más de una cuarta parte de todos los centros de retail (aprox. 25 millones de m2). Por el contrario, Alemania es uno de los mercados de retail con menos oferta en términos de parque “moderno”; cuenta con menos de una cuarta parte de la superficie de centros comerciales del Reino Unido.
• Se espera también, en España e Italia, una oleada importante de proyectos nuevos de retail. Al contrario que Francia, la mayor parte de esta nueva oferta (más del 80% de la superficie) se dirige hacia los centros comerciales del centro de las ciudades. Los dos países juegan esencialmente “a ponerse al día”, ya que en el pasado sufrieron la obstaculización de políticas de planificación excesivamente restrictivas.
El mercado inmobiliario de retail europeo - Resultados
• Las propiedades de retail son el subsegmento inmobiliario que obtuvo en 2006 los mejores resultados en Europa. Según el Índice Paneuropeo de Propiedades Inmobiliarias IPD, el retail generó el año pasado una rentabilidad total de un 16,1%, con dos puntos porcentuales por encima de “Todas las Propiedades”. El impulsor principal fue el crecimiento estable del capital, con un 10,5%.
• La inversión en bienes inmuebles europeos alcanza niveles récord. En retail, el Reino Unido sigue siendo el mayor mercado de inversión de centros comerciales, si bien la cifra de 7.900 millones de € de 2006 fue considerablemente inferior a la de 11.300 millones de € del año anterior. Existe alguna evidencia que sugiere una posible disminución en lo que llevamos de año. Una gran proporción de la oferta de centros comerciales del Reino Unido se percibe demasiada cara, por lo que la inversión empieza a dirigirse a otros lugares. Alemania sigue siendo una de las beneficiarias principales de este cambio de orientación de la inversión inmobiliaria de retail.
• Se prevé que será en el Reino Unido donde se aprecie inicialmente la disminución, con un descenso de las rentabilidades hasta situarse en un 6,2% en 2007. Las rentabilidades medias totales y anuales, entre 2007 y 2011, se prevé que alcancen un moderado 6,4%.
• La mayor parte del resto de los países de Europa Occidental también experimentará un descenso, aunque se prevé que su aterrizaje sea ligeramente más suave. Alemania es una excepción a esta regla, ya que la lenta recuperación económica sirva probablemente para favorecer una mejora de los resultados del mercado inmobiliario de retail.
• El Reino Unido y Alemania siguen atrayendo los niveles más altos de inversión de retail de Europa, si bien las previsiones son que alcancen unas rentabilidades moderadas, en el mejor de los casos.
• La advertencia de tener precaución en el caso del Reino Unido y Alemania no significa en ningún caso que se deban descartar rotundamente estos dos países. No cabe duda de que ambos mercados seguirán ofreciendo oportunidades importantes en el mercado inmobiliario de retail.
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