Los precios de la vivienda siguen ajustándose, con especial intensidad en algunos distritos como Ciutat Vella y Gràcia
• El valor medio de los pisos de segunda mano desciende moderadamente este trimestre y se sitúa en 5.047 euros por metro cuadrado.
• Los pisos usados son un 2% más caros que durante el mismo periodo del año pasado, una media que se sitúa por debajo del IPC.
• Las subidas moderadas en algunos distritos compensan las caídas del coste de la vivienda en la mayoría de zonas. Los que suben son, por este orden L’Eixample dret (+3%), Sant Andreu (+2%), Zona Alta (+1%) y Sants-Monjuïc (+1%).
• Ciutat Vella protagoniza la bajada más acusada (-7%) y se sitúa en una media de 5.211 €/m2, superando todavía el precio medio en la ciudad condal. En una perspectiva interanual, los precios en esta zona de la ciudad no han crecido respecto a los que había hace un año (0%).
• 7 de los 11 distritos analizados sufren reajustes a la baja este tercer trimestre del año. Además de Ciutat Vella, nos encontramos con que Gràcia (-6%), Les Corts (-3%), Nou Barris (-2%), Horta Guinardó (-1%) y Sant Martí (-1%) bajan, algunos de ellos por primera vez después de fuertes subidas durante los últimos años.
• La Zona Alta, la más cara de Barcelona, sigue manteniendo su tendencia ascendente, aunque de forma mucho más moderada. Así, este trimestre, los pisos aumentan un +1% y se sitúan en 7.069 €/m2. Durante el último año, los pisos han subido un 15% en este distrito. L’Eixample Esquerre se sitúa, a bastante distancia, como la segunda zona más cara de la ciudad con una subida del +1% y un coste medio de 5.500 €/m2 , seguido por L’Eixample Dret que aumenta un 3 % y un coste de 5.353 €/m2 . Durante el último año, los precios han subido un +2% y un +3% respectivamente en estos distritos.
• Se mantienen las diferencias entre las zonas más cara, Zona Alta (7.069 €/m2), y más barata, Nou Barris (3.967 €/m2), con un diferencia de más de 3.000 €/m2, en un contexto global de desaceleración de precios y de disminución del número de transacciones realizadas.
El precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona disminuye por primera vez en los últimos años, aunque de forma moderada, con una bajada del -2%, situándose el precio medio por metro cuadrado de superficie construida en 5.047 €/m2. La tendencia a la desaceleración es ya una realidad en todos los distritos de la ciudad, con reajustes a la baja en algunos distritos y subidas muy moderadas en otros. Respecto a los doce meses anteriores, los pisos usados han experimentado un incremento interanual del 2%, una subida que, por primera vez en años, se sitúa por debajo del IPC, según el estudio trimestral de Comprarcasa, la red inmobiliaria integrada únicamente por profesionales API, presentado hoy en Barcelona. La Zona Alta, con un crecimiento trimestral del 1%, se mantiene como la más cara de la ciudad con un coste medio que se sitúa en 7.069 euros por metro cuadrado, a una distancia de más de 3.000 €/m2 de lo que valen los pisos en Nou Barris, la zona más económica de la ciudad.
Según Juan José Aguilera, presidente de la Asamblea local de Comprarcasa Barcelona, ‘Por primera vez las cifras reflejan lo que los profesionales a pie de calle ya veníamos observando desde hace unos meses. La escalada de precios de la vivienda ocurrida durante los últimos años, junto con la subida de los tipos de interés, sumado con el aumento de las exigencias por parte del sector bancario a la hora de financiar las transacciones, ha provocado una disminución del número de transacciones así como una mayor lentitud de todo el proceso, un fenómeno especialmente patente en los distritos tradicionalmente más económicos’.
Sin embargo, aunque la desaceleración es un hecho, contra todo pronóstico algunas zonas de la ciudad siguen creciendo, aunque a un ritmo mucho más moderado. Esta circunstancia se explica, según Aguilera, ‘porque en general el tipo de demanda que nos encontramos en determinados distritos de Barcelona como la Zona Alta o el Eixample es, por su mayor poder adquisitivo, menos sensible a la subida de los tipos de interés y al endurecimiento de las condiciones para obtener una hipoteca lo que, obviamente, repercute mucho más en los distritos más económicos de la ciudad’.
Así pues, los distritos que siguen subiendo compensan la tendencia generalizada a la baja. Es el caso de L’Eixample dret (+3%), Sant Andreu (+2%), Zona Alta (+1%) y Sants-Monjuïc (+1%). Sin embargo, 7 de los 11 distritos analizados sufren reajustes a la baja este tercer trimestre del año, siendo Ciutat Vella la zona con mayor bajada (-7%), aunque se mantiene como una de las zonas más caras de la ciudad con un coste medio de 5.211 €/m2, seguida por Gràcia (-6%), con 4.755 €/m2, y Les Corts (-3%), que se sitúa en 4.988 €/m2. Otras zonas que bajan son Nou Barris (-2%) que, con 3.967 €/m2, ‘es una de las zonas más afectadas por la subida de los tipos de interés’, explica Juan José Aguilera, Horta-Guinardó (-1%), con 4.309 €/m2, y Sant Martí (-1%), cuyo coste medio se establece en 5.035 €/m2.
En general, y a pesar de la situación de reajuste que vive el mercado, sigue habiendo diferencias de precio de hasta 3.000 €/m2 según la zona en que se encuentre situada la vivienda como ocurre, por ejemplo, entre Zona Alta (7.069 €/m2) y Nou Barris (3.967 €/m2). ‘Este fenómeno es lógico que se mantenga pese a las fluctuaciones del mercado ya que obedece exclusivamente al poder adquisitivo de las personas’, comenta Aguilera.
‘Por otro lado, creemos que la perspectiva de la estabilización de los tipos de interés puede contribuir a la reactivación del mercado en los próximos meses, ya que gran parte de las personas que actualmente buscan una vivienda, están a la expectativa de ver cómo estos evolucionan antes de decidirse a cerrar una operación’, añade.
Endurecimiento de las condiciones del mercado inmobiliario
‘La subida de los tipos de interés y la mayor exigencia por parte de las entidades financieras a la hora de conceder una hipoteca son, junto con los elevados precios fruto de años de crecimiento del coste de la vivienda, la causa principal de que actualmente nos encontremos en una fase de ralentización del mercado inmobiliario’, afirma Joan Ollé, presidente del Col•legi Oficial de APIs de Barcelona y miembro de Comprarcasa. ‘No es que no exista demanda de viviendas, simplemente lo que ocurre es que gran parte de esta demanda latente está esperando que se produzcan unas condiciones más propicias para poder acceder a la compra de una vivienda’, añade.
Según el Col•legi de APIS, sigue habiendo una gran demanda de pisos, ya que a pesar de la situación del mercado las necesidades de las personas siguen siendo las mismas. ‘Sí es cierto, que las duras condiciones actuales han hecho desistir momentáneamente a algunos potenciales compradores, que han optado por otras salidas como el alquiler, o por posponer sus planes de compra hasta que la situación les resulte más favorable’, admite Ollé. ‘Sin embargo creemos que el reajuste de los precios y la estabilización de los tipos de interés favorecerá una recuperación de la confianza por parte del mercado y, por tanto, una reactivación de las operaciones en los próximos meses’, afirma el presidente del Col•legi.
Mientras tanto, esta situación está afectando a su vez a los profesionales que actúan de intermediarios que, en los últimos meses han visto disminuir sensiblemente el número de operaciones de compraventa que solían realizar. Así, tal y como se había pronosticado desde diversos ámbitos, se ha producido el cierre de gran número de agencias inmobiliarias. Según Ollé, ‘la bajada de la demanda ha afectado especialmente a aquellos intermediarios que habían surgido aprovechando la buena coyuntura económica y de crecimiento constante de los precios, la mayoría de ellos franquicias con unos altos costes de mantenimiento y pocos servicios que ofrecer a parte de la compraventa y el alquiler’.
‘Es obvio que, la exigencia de profesionalización, prevista tanto en la Llei de l’Habitatge como en la regulación de ámbito estatal que próximamente entrará en vigor, introducirá de nuevo racionalidad en el mercado’, afirma Ollé. Todos los indicios apuntan a un saneamiento del sector, que en pocos meses se habrá profesionalizado de nuevo, con tendencia a la agrupación de los intermediarios en torno a asociaciones profesionales que garanticen su futuro.
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