Claves del Informe de coyuntura del mercado de oficinas de Madrid. II Trimestre 2007
Una vez más y después del vencimiento del primer semestre del año se exponen las pautas que se ha seguido el segmento inmobiliario de oficinas en la capital de España, las cuales han sido elaboradas por el equipo de Análisis y Consultoría de King Sturge.
Claves a destacar:
• La marcha de la economía madrileña respalda la evolución de este sector con incrementos notables de las rentas de alquiler y precios de venta y, por ende, evoluciones positivas en las tasas de absorción.
• La demanda continúa manifestándose fuerte en el Eje de Negocios, en ciertos casos debido a la rigidez de la oferta disponible y en otros debido a la falta de producto con las calidades demandadas por ciertos sectores. El caso es que las rentas en el área financiera de la ciudad continúan aumentando, alcanzándose cifras de salida próximas a los 43 €/m2/mes.
• A pesar de que el volumen bruto de contratación en el segundo trimestre del año ha sido inferior al anterior, el conjunto del primer semestre refleja un incremento interanual en los metros cuadrados absorbidos del 6,52%.
• La disponibilidad total, según datos de King Sturge, se acerca a los 900.000 m2
• La superficie absorbida en el Eje de Negocios alcanza los 25.671 m2, siendo sectores demandantes de esta área principalmente los servicios, las empresas de consultoría, la banca y empresas financieras.
• En el cordón interior a la M-30 o Eje Secundario, la superficie absorbida ha sido uno de 46.769 m2 integrado por sectores de los mismas características que en el Eje de la Castellana, añadiendo compañías dedicadas a actividades constructoras, inmobiliarias, alimentación y marketing.
• Las zonas más alejadas del centro, las componen el Eje Periferia 1 y Eje Periferia 2 donde los m2 contratados entre los meses de abril y junio fueron de 48.367 y 53.715 respectivamente. En dichas ubicaciones se suelen asentar empresas dedicadas a actividades industriales ligeras y logísticas, sector público y parte de servicios, construcción y de inversión.
En líneas generales, el corazón financiero de la ciudad acogió el 14,7% del total de metros cuadrados. El Eje secundario el 26,8%, el anillo comprendido entre la M-30 y M-40 acaparó el 27,7% y el área exterior a la M-40 el 30,8% restante.
• Dentro de las tres categorías en las que se clasifican los edificios, los de uso exclusivo copan el 80%, los de carácter mixto el 10% y el otro 10% edificios semi-industriales (High-tech).
• Por tamaño de superficies, las de menos de 500 m2 representan el 62,5% de los 174.523 m2 de absorción bruta; las superficies medianas, comprendidas entre 500 y 1.000 m2, ocupan el 16,5% del total y las superficies de más de 1.000 m2 absorben el 21%.
• La evolución de las rentas de alquiler mantiene su tendencia alcista, alcanzado rentas en algunos casos superiores a los 40 €/m2/mes aunque la horquilla comprende incrementos que van desde el 4,5 al 27% según las zonas y las características propias del inmueble a alquilar.
En el Eje de Negocios, a modo de ejemplo, alquilar un espacio de oficinas de primer nivel ha supuesto un incremento interanual en el segundo trimestre del 27% respecto del mismo período del 2006.
• Como se apuntaba al inicio de este comunicado, la característica principal de este incremento de rentas es la poca disponibilidad que existe actualmente en el Eje de Negocios de Madrid, teniendo las empresas que iniciar localizaciones más alejadas.
• La oferta futura que se incorporará al mercado en los meses de septiembre y octubre serán algunas de las Cuatro Torres situadas en la antigua ciudad deportiva del Real Madrid y en el ámbito de la A-I, donde parece consolidarse como expansión del Paseo de la Castellana.
Aunque sea prematuro hablar de ello, no debe olvidarse como futura zona destinada a espacios de oficinas, la influencia de las poblaciones de Leganés y Móstoles donde comienzan a consolidarse espacios empresariales de uso comercial y terciarios. Éstos podrían ser una opción a integrarse como futuro espacio de oficinas de Madrid, los cuales ayuden a estabilizar las rentas de alquiler y los precios de compra-venta de este sector inmobiliario.
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