La desaceleración se incrementa en la gran mayoría de distritos, con reajustes generalizados del coste de la vivienda que ya se reflejan en una perspectiva interanual
El valor medio de los pisos de segunda mano se incrementa moderadamente y se sitúa en 5.179 euros por metro cuadrado. De forma global, los pisos usados son un 8% más caros que durante el mismo periodo del año pasado. Por primera vez se producen bajadas del índice interanual en algunos distritos de Barcelona. Es el caso de Sant Andreu (-5%), Les Corts (-4%), Horta-Guinardó (-2%) y Sants Montjuïc (-1%). Las subidas en los extremos más caro y más barato, Zona Alta (+6%) y Nou Barris (+10%), impulsan un aumento de la media pese a una tendencia generalizada a la desaceleración de los precios en la ciudad condal. Eixample Esquerre (+2%) y Eixample Dret (+1%) son, tras éstos, los únicos distritos que sufren incrementos moderados este trimestre, situándose entre los más valorados de la ciudad con un media de 5.445 €/m2 y 5.170 €/m2 respectivamente. La Zona Alta, la más cara de Barcelona, alcanza por primera vez la barrera de los 7.000 €/m2. Los pisos en este distrito han subido un 6% este segundo trimestre del 2007 y un 20% durante el último año. Los precios en Ciutat Vella, el segundo distrito más caro de la ciudad, se mantienen estables (0%) y se sitúan en 5.579 €/m2, con un crecimiento interanual acumulado del 12%. Entre los distritos que se mantienen sin crecidas (0%), además de Ciutat Vella, se encuentran Sant Martí (5.086 €/m2), Gràcia (5.050 €/m2) y Horta-Guinardó (4.358 €/m2). En una perspectiva interanual, los pisos han subido un 9% en Sant Martí y Gràcia y han bajado un -2% en Horta Guinardó. Sants Montjuïc es el distrito que más baja este trimestre (-4%), seguido por Les Corts (-3%) y Sant Andreu (-2%). Los pisos en estas zonas se sitúan, respectivamente, en 4.363 €/m2, 5.143 €/m2 y 4.135 €/m2. Nou Barris es, con diferencia, el distrito que más aumenta este trimestre (+10%), y alcanza una subida del 17% durante el último año. Aunque rebasa por primera vez los 4.000 €/m, sigue siendo la zona más económica de Barcelona, seguida por Sant Andreu, con un coste medio de 4.135 € por metro cuadrado.
El precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona ha aumentado un 4% de media durante este segundo trimestre del año 2007, situándose el precio medio por metro cuadrado de superficie construida en 5.179 €. Este nuevo aumento, tras un primer trimestre de estancamiento de los precios, se produce como consecuencia del importante incremento ocurrido en dos distritos de Barcelona; Zona Alta (+6%) y Nou Barris (+10%), el más caro y el más barato respectivamente. Sin embargo, los precios de mantienen o bajan en 7 de los 11 distritos analizados siendo, la desaceleración, la tónica general en la mayoría de zonas de la ciudad condal. Respecto a los doce meses anteriores, los pisos usados han experimentado un incremento interanual del 8%, según el estudio trimestral de Comprarcasa, la red inmobiliaria integrada únicamente por profesionales APIs, presentado ayer en Barcelona. La Zona Alta sigue siendo la más cara de la ciudad con un coste medio que por primera vez supera la barrera de los 7.000 €, y que se sitúa exactamente en 7.015 euros por metro cuadrado. Nou Barris, el distrito que más sube este trimestre, se mantiene como la zona más económica de la ciudad con un coste de 4.061 euros por metro cuadrado.
Según Juan José Aguilera, recién nombrado presidente de la Asamblea de Comprarcasa Barcelona, “La dinámica general del mercado inmobiliario en Barcelona muestra una clara tendencia a la desaceleración de los precios de la vivienda. Sin embargo, tal y como apuntábamos en trimestres anteriores, este reajuste de los precios se está produciendo de forma progresiva, influida por la subida de los tipos de interés y la caída del ritmo de las transacciones inmobiliarias. También, en una perspectiva anual, y por primera vez, se refleja esta tendencia con crecimientos de un solo dígito e incluso reajustes a la baja en algunos distritos”.
“Los reajustes se seguirán produciendo en función de la capacidad para endeudarse de la demanda. Este fenómeno es cada vez más patente y se refleja en el hecho de que las zonas tradicionalmente más caras sigan creciendo y, en el otro extremo, también lo haga el distrito más económico de la ciudad, al cual se está trasladando gran parte de la demanda cuya capacidad de financiación ya no le permite acceder a viviendas en otros distritos”, añade Aguilera. En este sentido, sólo tres de los 11 distritos ―Nou Barris (+28%), Zona Alta (+20%) y Ciutat Vella (+12%)― mantienen subidas interanuales de dos dígitos.
Segunda mano en Barcelona: entre 4.000 y 7000 euros por metro cuadrado
Mientras que la media de Barcelona se mantiene ligeramente por encima de los 5.000 euros por metro cuadrado, la realidad es que sigue habiendo una diferencia considerable, 3.000 euros por metro cuadrado, entre la zona más cara, Zona Alta, y la más barata, Nou Barris, de la ciudad. Ambos distritos coinciden en el hecho de que son los que más siguen creciendo, a diferencia de la tendencia general observada en el resto de zonas.
Así, sólo 3 de los distritos analizados en el estudio se sitúan por encima de la media de la ciudad ―Zona Alta, Ciutat Vella y Eixample Esquerre―, mientras que el resto, 8 distritos, se sitúa por debajo. Desde otra perspectiva, 7 distritos superan la barrera de los 5.000 euros por metro cuadrado, mientras que 4 de ellos ―Sants Montjuïc, Horta-Guinardó, Sant Andreu y Nou Barris― se sitúan entre los 4.000 y los 5.000 euros por metro cuadrado.
De hecho, aunque la media total de Barcelona ha aumentado un 4% este trimestre y un 8% durante el último año, eliminando los distritos más caro y más barato, obtendríamos un crecimiento intertrimestral del 0% y un interanual del 3%.
La intermediación inmobiliaria: situación de la profesión y perspectivas de futuro
La ralentización de los períodos de venta y la subida de los tipos de interés han producido una situación de reajuste generalizado en el sector de la intermediación inmobiliaria. Según Joan Ollé, presidente del Col•legi Oficial de APIs de Barcelona y miembro de Comprarcasa, “la capacidad de financiación está marcando el ritmo de las transacciones inmobiliarias, especialmente si eliminamos los extremos más caros y los más económicos. Nos encontramos en un momento de creciente alargamiento de los plazos y de estancamiento generalizado de la demanda, lo que producirá, cada vez más, una creciente necesidad de actuación profesional en el mercado”.
“Los intermediarios que no actúan amparados por un colectivo altamente profesionalizado se están encontrando cada vez con mayores dificultades a la hora de intermediar. Este fenómeno se está viendo ya reflejado en la progresiva desaparición de establecimientos inmobiliarios, fenómeno que se verá acrecentado con la entrada en vigor de la nueva Llei de l’Habitatge prevista para el próximo otoño y que exige una serie de requisitos tanto de seguridad jurídica como de formación a los profesionales que quieran actuar en este sector”, añade Joan Ollé.
Según datos del Col•legi, proporcionalmente a la desaparición de intermediarios en el mercado, la perspectiva de la entrada en vigor de la nueva regulación ha producido un aumento de las demandas de colegiación de un 20%. “Ponerse en manos de un profesional, no sólo es clave para la seguridad de la transacción sino que, a partir de ahora va a ser una condición requerida por la Ley. Según nuestras estimaciones, durante los primeros seis meses del año habrían desaparecido entre un 15% y un 20% de las agencias inmobiliarias que hasta ahora actuaban en el sector, con unas previsiones para finales del 2007 que apuntan a la desaparición de entre un 30% y un 40% de los intermediarios, que no podrán cumplir los requisitos que exigirá a partir de ahora la normativa catalana para ejercer la profesión. Además, es previsible que la legislación estatal venga a reforzar la necesidad de una regulación en un corto plazo de tiempo”, explica Ollé.
“En general, estamos muy satisfechos con una regulación que viene a introducir una racionalidad que era muy necesaria en nuestro sector, en el que tratamos con temas tan sensibles como son el derecho a la vivienda de las personas”, declara Ollé.
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