Se confirma la tendencia a la desaceleración del mercado inmobiliario. Las subidas son cada vez menores y la dificultad para vender aumenta
• El valor medio de los pisos de segunda mano se sitúa en casi 5.000 euros por metro cuadrado.
• Los pisos usados son un 13% más caros que durante el mismo periodo del año pasado, dato que todavía refleja las importantes subidas habidas a finales del 2005 y durante la primera mitad del 2006.
• La vivienda de segunda mano ha aumentado una media del 4% durante los últimos seis meses, un subida muy moderada si la comparamos con la primera mitad del año en que los pisos usados se incrementaron más del doble (9%).
• La Zona Alta sigue siendo la más cara de Barcelona y una de las que más sube este trimestre, con un aumento del 3%, y un crecimiento interanual del 21%, uno de los más altos.
• Nou Barris es el distrito que más aumenta este trimestre, con un 4%. Sin embargo, sigue siendo la zona más económica de Barcelona situándose en 3.325 € por metro cuadrado, casi la mitad de lo que cuesta el m2 de una vivienda en la Zona Alta de Barcelona.
• Eixample Esquerre se incrementa un 3% y se mantiene como la segunda zona más cara de Barcelona, por delante de Les Corts, Eixample Dret y Ciutat Vella, que le siguen de cerca.
• Los precios en Les Corts y Ciutat Vella se mantienen igual que en el trimestre anterior y bajan en Horta-Guinardó (-1%) y en Sant Andreu (-3%), situándose estos últimos por debajo de la media en la ciudad condal, con un precio de 4.537 € / m2 y 4.493 € / m2 respectivamente.
• El crecimiento interanual en Gracia y Nou Barris se sitúa por primera vez por debajo de los dos dígitos, con incrementos de un 8% y un 6% respectivamente desde el mismo trimestre del año pasado.
El precio de la vivienda de segunda mano en Barcelona se ha incrementado de forma muy moderada durante este último trimestre del 2006, un 1%, situándose el coste medio por metro cuadrado de superficie construida en 4.996 €. Este dato confirma la tendencia ya apuntada en trimestres anteriores a una progresiva desaceleración del mercado inmobiliario y al alargamiento de los plazos de venta. Así, durante los últimos seis meses, el incremento de la vivienda usada en Barcelona ha sido del 4%, mucho menos que durante los primeros seis meses del año en que los pisos aumentaron un 9%. Concretamente durante este trimestre, en 4 de las diez zonas analizadas el precio se ha mantenido o ha disminuido respecto al trimestre anterior. Respecto al cuarto trimestre del 2005, los pisos usados han experimentado un incremento interanual del 13%, según el estudio trimestral de Comprarcasa, la red inmobiliaria integrada únicamente por profesionales APIs, presentado hoy en Barcelona. La zona alta sigue siendo la más cara de la ciudad con una subida del 3% y un coste de 6.343 euros por metro cuadrado y Nou Barris, la más económica con una subida del 4% y un coste de 3.325 euros por metro cuadrado.
Según Xavier Garrigós, presidente de la Asamblea de Comprarcasa Barcelona, ‘La dinámica del mercado todavía registra algunos incrementos, pero las subidas cada vez son menores, con tendencia a un crecimiento del 0% intertrimestral. El 13% de crecimiento interanual se explica por el hecho de que esta cifra todavía se nutre de las importantes subidas experimentadas a finales del 2005 y primeros meses del 2006. Sin embargo, con vistas al 2007 asistiremos ya a incrementos interanuales que girarán alrededor del IPC’.
De hecho, dos distritos de Barcelona, Gracia y Nou Barris, se encuentran ya en crecimientos interanuales de un solo dígito, 8% y 6% respectivamente, lo que apunta claramente en este sentido. Trimestralmente, también es obvio que los crecimientos tienden a la moderación, siendo Nou Barris, con un 4%, el que más sube. Todos los demás distritos, excepto Zona Alta i Eixample esquerre, ambos con una subida del 3%, suben de forma muy moderada, se mantienen o incluso bajan, como en el caso de Horta-Guinardó (-1%) y Sant Andreu (-3%).
La vivienda usada alcanza los 5.000 €/m2
El coste del metro cuadrado en la ciudad de Barcelona ha alcanzado por primera vez los 5.000 €, una cifra a la que se llega a pesar del escaso crecimiento trimestral de solo un 1%, el más bajo en años. El último estudio trimestral de Comprarcasa pone de manifiesto que la moderación del coste de la vivienda es ya una realidad, con subidas cada vez menos significativas. Un síntoma evidente lo constituyen el alargamiento de los plazos de venta de los pisos y la cada vez mayor negociación del precio final. Según Xavier Garrigós, ‘es importante insistir en el hecho de que el plazo para vender una vivienda cuyo precio se haya fijado según el coste real de mercado no debería superar los tres meses. Las demoras y la negociación a la baja del precio se producen por existir desajustes respecto al precio real de mercado. Estos desajustes, que el mercado solía corregir hasta hace poco, son difíciles de salvar actualmente por el aumento de la oferta y el incremento de los precios medios’.
De los once distritos barceloneses analizados, 6 se sitúan en la media o por encima de ella y 5 por debajo del coste medio por metro cuadrado en la ciudad condal. Gràcia, con un crecimiento trimestral de un 1% y un coste de 5.006 € / m2 se sitúa prácticamente en la media. Le supera Ciutat Vella con un coste medio de 5.214 € / m2, aún a pesar de no haber crecido durante este cuarto trimestre del año. Por encima, se sitúan Eixample Dret i Les Corts cuyo coste por metro cuadrado de superficie construida es prácticamente el mismo (5.320 € / m2 y 5.331 € / m2 respectivamente), muy próximo al coste en el Eixample Esquerre con 5.581 € / m2. La Zona Alta sigue siendo, a cierta distancia, la zona más cara de Barcelona con un coste por encima de los 6.300 € / m2.
Por otro lado, entre los distritos en los que la vivienda usada se sitúa por debajo de la media encontramos a Sant Martí (4.884 €/m2), Sants-Montjuïc (4.607 €/m2), Horta-Guinardó (4.537 €/m2), Sant Andreu (4.493 €/m2) y, a mucha distancia, Nou Barris (3.325 €/m2). Destaca la caída producida en Sant Andreu, de – 3%, tras un año de incrementos bastante significativos.
Aumenta la demanda de viviendas por parte de personas separadas
Una encuesta realizada entre el colectivo API de Comprarcasa constata un aumento de la demanda de viviendas por parte de personas separadas o divorciadas, un fenómeno que afecta especialmente a la demanda de viviendas de tamaño reducido. Así, el 87,5% de los encuestados ha afirmado haber observado efectivamente un aumento de la demanda de viviendas por personas que han sufrido un proceso de ruptura. Un 57% de los encuestados asegura, asimismo, que la demanda por parte de este colectivo representa aproximadamente un 20% del total de la demanda de viviendas que gestionan en la actualidad.
Aunque las combinaciones son múltiples, los datos revelan que, más del 85% de las personas en búsqueda de vivienda tras una ruptura de pareja son hombres solos que demandan viviendas de dos habitaciones, mayoritariamente de alquiler.
Según Joan Ollé, presidente del Col•legi Oficial de APIs de Barcelona y miembro de Comprarcasa, ‘La intermediación inmobiliaria conlleva en muchos casos una nivel de confianza entre agente y particular que va más allá de la pura relación comercial. Es frecuente que nuestros clientes nos expliquen, entre otros, los motivos por los cuales se encuentran en búsqueda de una vivienda. Ello nos ha permitido constatar el aumento de la demanda de viviendas por parte de personas separadas o divorciadas, un fenómeno que se ha incrementado durante los últimos años, especialmente por parte de hombres solos y, en menor medida, de mujeres sin hijos’.
En este sentido, datos del Consejo General del poder judicial confirman que el número de divorcios superó los 130.000 en el 2004, lo que representa un incremento del 43% respecto al año 1998. El aumento de las rupturas provoca un desdoblamiento de los hogares, un fenómeno que corrobora la encuesta llevada a cabo entre los APIs miembros de Comprarcasa.
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