Barómetro Inmobiliario Trimestral de la alemana IVG
Continúa el boom de los principales mercados de oficinas de Europa, con diferencias considerables entre los países de la región. Los ingresos de los alquileres de oficinas que en los meses anteriores decrecieron permanecen a niveles records en la mayoría de las ciudades analizadas, mientras que Madrid y Barcelona, con un 4% y un 4.25% respectivamente presentan las rentabilidades más bajas.
Además Madrid, con un nivel de desocupación del 6.3% y Barcelona, del 6.4%, se sitúan entre las ciudades con menos espacio para oficinas disponible, sólo por detrás de Moscú y Viena. Estas son algunas de las conclusiones del informe del grupo inmobiliario alemán IVG, correspondiente al segundo trimestre de 2006.
“Los bajos rendimientos, el aumento de los intereses y el elevado nivel sostenido de los intereses de compra entre los inversores hará cada ves más difícil encontrar atractivo el sector inmobiliario a un precio adecuado”, afirmó Bernd Kottmann, responsable de gestión de cartera de IVG.
Como novedad, el último Barómetro Inmobiliario de IVG, que centra su atención en el mercado parisiono de oficinas, incluye datos concernientes a Moscú, ampliando a 22 el número de ciudades analizadas.
“Los resultados obtenidos muestran que la capital rusa puede ocupar un lugar destacado a largo plazo entre los principales mercados europeos de oficinas“, puntualizó Kottmann. Sin embargo, hay todavía considerables riesgos políticos y económicos, que actualmente están disuadiendo a muchos inversores de actuar en el sector inmobiliario moscovita.
Los ingresos de los alquileres aumentan en Centroeuropa
Los ingresos de los alquileres alcanzaron casi los 2.6 millones de metros cuadrados, aunque algunas regiones se mostraron menos dinámicas en este sentido. Desde una perspectiva anual, los ingresos en los 18 países de Europa occidental cayeron ligeramente, en torno al 0.3%, lo que equivale a dos millones de metros cuadrados. Por su parte, el espacio para alquiler en las cuatro ciudades de Europa Central aumentaron un 27.7 % hasta alcanzar los 566.000 metros cuadrados.
En comparación con el segundo trimestre de 2005, el mayor aumento del volumen de rentas se produjo en Amsterdam, un 118%, seguido de Milán (98%), Bruselas (59%), Varsovia (57%) y Praga (55%). Mientras que Lisboa experimentó la mayor caída en cuanto a espacio disponible, un 46% menos, seguida de Frankfurt, 39% menos, y Barcelona, con un espacio un 36% inferior que durante el ejercicio anterior.
En cifras absolutas, la mayor parte del espacio de oficinas fue alquilado en París, un total de 506.000 metros cuadrados. Moscú ya se sitúa en segunda posición, con 296.000 metros cuadrados, y Londres ocupa un tercer puesto con 211.000 metros cuadrados.
Los niveles de desocupación caen ligeramente
Los niveles de desocupación en los principales centros de oficinas de Europa siguen cayendo lentamente. Así descendieron un 0.17% en el primer trimestre de 2006 y un 0.19% en el segundo. Moscú tiene el índice más bajo de desocupación de las 22 ciudades analizadas, con un 3.2%, seguida de Viena (5.6%) y en tercer lugar las ciudades de Madrid y Barcelona.
Entre las ciudades con niveles más altos de desocupación figuran Frankfurt y Amsterdam, ambas con un 18%. Si bien la desocupación aumentó más del 0,8% en Frankfurt durante el segundo trimestre, mientras que en Amsterdam cayó un 1.4% durante el trimestre anterior.
Los mayores aumentos en primeros alquileres
Según el estudio de IVG, los primeros alquileres en Europa aumentaron un 11.5% con respecto al primer semestre de 2005. Las oficinas más caras siguen encontrándose en Londres, a 123.30 euros el metro cuadrado al mes. París es la segunda ciudad más cara, a 58.30 euros, seguida de Moscú a 48.60 euros. La posición excepcional de Rusia en términos de primer alquiler es notable al compararla con otras ciudades de Centroeuropa. En Varsovia los primeros alquileres se pagan a 17 euros el metro cuadrado al mes y a 18.50 euros en Praga y Budapest. Los precios en las ciudades alemanas de Hamburgo, Berlín y Düsseldorf están ligeramente por encima, alrededor de 20 euros, seguidas de Viena a 18 euros.
Con respecto a 2005, Moscú ha experimentado el mayor cambio, aumentando un 18% el precio de los primeros alquileres. También París (17%) y Londres (16%) registraron aumentos significativos. En comparación con el segundo trimestre de 2005, los alquileres más altos sólo bajaron en Bruselas (14%) y en Varsovia (6%).
Los ingresos se mantienen estables a un nivel bajo en Europa Occidental
Los ingresos obtenidos por primeros alquileres se mantuvieron estables a un nivel bajo en el segundo trimestre en Europa occidental. La cifra que alcanza el 4.91%, supone un 0.56% menos que en el año anterior. En esta zona, a penas hubo cambios con respecto al primer trimestre, con una ligera caída del 0.03%.
Por su parte, en las ciudades de Europa del este, los ingresos por primeros alquileres cayeron un 1.35% en el segundo trimestre de 2006 y en torno a un 2.7% en comparación con el pasado ejercicio.
Los inversores están obteniendo sus mayores beneficios en Moscú, 9.5%, aunque con mayores riesgos. Budapest ofrece la segunda rentabilidad más alta, 6.25%, seguida de Düsseldorf y Lisboa, con un 6%.
Los beneficios más bajos se registran en Madrid, un 4%, y en Barcelona que se sitúa al mismo nivel que Londres, con un 4.25%. París y Estocolmo ofrecen niveles ligeramente superiores, 4.5% y 4.75% respectivamente: el resto de las ciudades analizadas ofrecen rendimientos del 5% y superiores.
París es el mercado de oficinas más grande de Europa
Los expertos del grupo inmobiliario IVG centran en París su último análisis. La capital francesa, con 48 millones de metros cuadrados, es el mayor mercado de oficinas de Europa.
Su idoneidad para celebrar conferencias y ferias comerciales, la fuerza de trabajo altamente cualificada y las buenas comunicaciones internacionales son algunas de las razones que explican, según los 500 directivos encuestados, la importancia de esta capital como centro de negocios.
El barómetro del grupo inmobiliario alemán IVG, calculó un total de 8.1 millones de metros cuadrados para las 16 principales ciudades de Europa occidental. Un tercio corresponde a París, lo que equivale a dos millones de metros cuadrados. En el primer semestre de 2006 se ha generado un volumen de 1.3 millones de metros cuadrados. Según los expertos estas cifras elevadas se deben a los alquileres de gran tamaño.
El volumen de transacciones del sector fue de 13.1 billones en París en 2005. Londres se mantiene a la cabeza con 22 billones de Euros, en el mismo año. La inmobiliaria Atisreal ha calculado un volumen de transacciones de 10.4 billones de Euros en París, igualándose de esta forma a Londres (10.7) a mediados de 2006.
La evolución de los alquileres varía en función de su localización. Durante el último año, los nuevos alquileres aumentaron un 17% situándose en 58.30 euros, mientras que los alquileres medios cayeron un 17% hasta los 33.30 euros. El nivel de desocupación en el centro, un 4%, es relativamente bajo. Mientras que en zonas periféricas alcanza el 11.5%. En general, el nivel de desocupación en París, un 6,9%, por debajo de la media en otras ciudades de Europa occidental, alrededor 8.6%. En cuanto a los beneficios, la tendencia es similar, con 4.5% para las primeras propiedades y 5.75% o más para las propiedades medias.
Para el grupo inmobiliario IVG, París, ciudad en la que opera desde 1999, es un emplazamiento clave. De su cartera de 18.5 millones de euros, el 14% se encuentra en París, esta inversión sólo es superada por el 15% que destina a los países del Benelux. De su proyecto total de desarrollo de 1.1 billones un 24% corresponde a París.
IVG desarrolla proyectos por un volumen total de más de 1.2 billones en la región de París junto con el grupo inmobiliario AXA. Entre otros proyectos, ha invertido 47 millones de Euros en en el centro de oficinas Montrouge al suroeste de París, con más de 12.300 metros cuadrados de espacio disponible en julio de 2006.
Sobre IVG
IVG es un grupo inversor inmobiliario europeo que gestiona más de 16.000 millones de euros en sus negocios de gestión de cartera, desarrollo de proyectos y fondos de inversión. Sus inversiones se centran en los sectores inmobiliarios de oficinas, parques e instalaciones logística en los centros y áreas metropolitanas más importantes de Europa. Con un política activa de compraventa, IVG ha estado generando atractivos rendimientos y resultados estables para sus accionistas durante numerosos años. En 2005, IVG espera que su resultado neto crezca significativamente hasta 100 millones de euros, así como el valor neto de sus activos.
Sobre Rodex
Rodex, sociedad inmobiliaria propiedad 100% de Luis López Herrera-Oria e integrada por parte de la plantilla de Prima Inmobiliaria, está dedicada a tres áreas de negocio inmobiliario: asesoramiento inmobiliario a varios grupos de inversores privados; promoción de viviendas a través de la sociedad Vivisa, participada por TJ Promociones Inmobiliarias, y que se concentra en la construcción de viviendas en los corredores de la Carretera de Toledo y Carretera de Burgos; y la tercera actividad de Rodex, ahora reforzada por la creación de IVG Ibérica, es la inversión en productos inmobiliarios, fundamentalmente oficinas y naves industriales.
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