La rentabilidad del mercado de aquiler de oficinas en España es las más baja del entorno europeo. Según el informe del grupo inmobiliario alemán IVG, correspondiente al primer trimestre de 2006, Madrid y Barcelona son, junto a Londres y París, las ciudades que menores beneficios han generado en los últimos meses. El mercado español registra, además, las tasas de desocupación más bajas de Europa. Las ciudades de referencia, Barcelona y Madrid, registraron desocupaciones del 5,9% y del 6,8% respectivamente.
El barómetro refleja que el negocio del alquiler de oficinas ha supuesto en Barcelona, Londres y Madrid una rentabilidad del 4,25% y de un 4,5% en París. Mientras que las mayores rentabilidades se obtienen en Budapest, 6,5% y en Lisboa, 6,25%. En Amsterdam, Düsseldorf, Praga y Varsovia esta cifra alcanza el 6%.
IVG es la cuarta compañía inmobiliaria europea y la duodécima del mundo por activos gestionados, que se elevan a 16.000 millones de euros en sus negocios de gestión de cartera, desarrollo de proyectos y fondos de inversión.
En términos globales, se consolida el movimiento al alza en el mercado europeo de oficinas, con una alta demanda de inmuebles destinados a inversión que ha provocado descensos de la rentabilidad. Los expertos señalan además que el mercado de oficinas en los países de Centroeuropa se está aproximando al nivel de Europa Occidental.
“Hasta hace relativamente poco había una clara división entre los mercados de Europa Central y Occidental. Esta brecha ahora se está acortando, al menos cuando se comparan datos relativos al mercado de oficinas“, afirma Bernd Kottmann, responsable de gestión de cartera de IVG. Durante los primeros tres meses del año los ingresios de los alquileres descendieron principalmente en Praga y Varsovia, seguidos de Frankfurt o Milán, mientras que la tasa de desocupación en Varsovia es una de las más bajas del continente. En Budapest los principales alquileres son más altos que en Viena y las mayores rentabilidades en Praga y Varsovia se han situado por debajo de los niveles alcanzados en Lisboa.
2.4 millones de metros cuadrados alquilados
“El primer trimestre de 2006 ha sido extraordinariamente fuerte en términos de ingresos“, señala Kottmann. El alquiler en los 21 mayores mercados de oficinas situados en puntos claves metropolitanos se sitúa en torno a los 2,4 millones de metros cuadrados. Este resultado sólo ha sido superado por el histórico último trimestre del 2005, donde la cifra de alquiler alcanzó los 2,6 millones de metros cuadrados. En total se facturó un 28,8 por ciento más de espacio que durante el mismo período del ejercicio anterior. En las 18 localidades de Europa Occidental, este incremento fue del 33,6 por ciento.
Sólo en París se movilizaron 768.000 metros cuadrados, lo que duplica el volumen de negocio de los primeros tres meses de 2005. “Esto viene a demostrar, una vez más, el estado excepcional del mercado de oficinas en la capital francesa“, señaló Kotmann. En Londres, salieron al mercado 227.000 metros cuadrados para nuevos alquileres y en Munich 190.000. Por su parte, los mayores beneficios se registran en los mercados de Roma, un 165% más; Praga, 116,4 por ciento más; Milán, 108,4 por ciento, y París 100,5 por ciento más. Mientras que Budapest, Frankfurt y Bruselas registraron las menores ganancias, con valores del 46,9%, 44,5% y 36,3%, respectivamente.
La desocupación en Europa continúa descendiendo
En el mercado europeo se mantiene la tendencia al descenso de los niveles de desocupación. En comparación con el cuarto trimenstre de 2005, la tasa de desocupación cayó 0,17 puntos porcentuales de media en las 21 ciudades europeas analizadas. Mientras en Europa Occidental esta tasa se redujo 0,25 puntos porcentuales, los países del Este registraron un aumento de la desocupación de 0,45%. El citado descenso es más evidente en términos anuales: un 0,77 puntos porcentuales en Europa Occidental y 2,18 en los países del Este.
Amsterdam tiene las mayores tasas de desocupación, un 19%, seguida de Estocolmo, un 17,6%. También las ciudades alemanas de Frankfurt y Düsseldorf registran elevadas tasas, un 17,2% y 12,1%, respectivamente. En Hamburgo la situación es favorable, con sólo un 7,9% de desocupación.
Las oficinas más caras están en Londres y París
El alquiler de las principales oficinas aumentó una media del 4 por ciento entre los meses de enero y marzo del presente ejercicio, según los datos obtenidos por la consultora alemana. En comparación con el primer trimestre del 2005, la subida del alquiler en las 21 ciudades analizadas fue del 6,9%. En relación al 2005, el mayor aumento de las rentas se produjo en Zurich, un 16,1%, y también en Londres y Milán, ciudades en las que se incrementó en un 11,2%. Mientras que las rentas únicamente se redujeron en Bruselas (-14%), Estocolmo
(-10.2%) y Varsovia (-5.6%) .
En términos absolutos, Londres tiene los alquileres más elevados. El precio de las oficinas de mayor calidad asciende a 116 euros por metro cuadrado. En el Támesis incluso el nivel de renta media de 71 Euros es significativamente más alto que el de las principales oficinas en París, la segunda ciudad más cara de Europa, a 56,70 euros el metro cuadrado. Zurich, con un coste de alquiler de los principales espacios de 42,15 euros por metro cuadrado y Milán, 41,70 euros, son otras de las cidades más caras. Por su parte, los alquileres más bajos se sitúan en Varsovia, 17 Euros, Viena, 18 euros, así como en Praga y Budapest, a 18,50 euros.
Mientras que el alquiler medio en Europa aumentó un 6,6% durante el 2005, el barómetro de IVG señala un decenso del 5,15 por ciento durante el primer trimestre de este año. En este sentido es determinante la caída de un 28,1% en París. Por su parte en Londres el coste medio subió un 8,7%.
Los expertos apuntan también la peculiaridad del mercado de oficinas en Roma, donde los principales alquileres cuestan 35,80 Euros el metro cuadrado, siendo el precio de las rentas medias sólo ligeramente inferior, 31,20 euros, el segundo más alto de Europa.
Ganancias estables en el mercado alemán de oficinas
En 18 de las 21 ciudades analizadas por la consultora IVG se mantiene el aumento de la demanda de los principales alquileres. En cuanto a la rentabilidad, en todas las ciudades alemanas permanece estable. Exceptuando a Berlín, donde se ha producido un ligero descenso de 0,25 puntos porcentuales, las rentabilidades para los principales núcleos de oficinas se mantienen entre el 5,25% y el 6%.
A nivel general, Europa Occidental, registra en los últimos meses una rentabilidad media del 4,91%, situándose por primera vez por debajo del 5%. Hace una año, esta cifra se situaba en el 5,53%. En los países de Europa del Este, los alquileres medios cayeron aún más, pasando del 7,48% al 6,21%. El mayor descenso se registra en Praga con una caída del 1,75%, seguida de Varsovia, un 1,25%. La rentabilidad de las propiedades de mayor calidad cayó un 1% en Barcelona, Budapest, Lisboa y Madrid.
Las ciudades que registran menores rentabilidades para el primer trimestre del año son Barcelona, Londres y Madrid, al 4,25% y París, un 4,5%. Mientras que las mayores ganacias se obtienen en Budapest, 6,5% y en Lisboa, 6,25%. En Amsterdam, Dússeldorf, Praga y Varsovia esta cifra alcanza el 6%.
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