Las ventas totales de casas alcanzaron un mínimo histórico en julio del 2010, con una caída de 51% respecto del máximo histórico del 2005; en mayo del 2012, se habían recuperado 20 por ciento. La explicación reside en un desempeño desigual por tipo de propiedades.
Las ventas de casas existentes muestran una evolución favorable, beneficiadas por precios bajos producto de las propiedades en descuento (embargos o remates, ofrecidas con un recorte en el precio de aproximadamente 18 por ciento).
Sin embargo, los inventarios se incorporan con fluidez al mercado, inclusive los de las instituciones financieras que mostraban resistencia. Las ventas en efectivo no han mermado, que incluyen una sólida participación de 17% de las compras con fines de inversión, como refugio de valor.
Las casas nuevas, a pesar de reportar una pérdida de competitividad al absorber la volatilidad de los precios de las materias primas, registraron un alza en ventas en mayo del 2012 de 20% anual. La oferta observa una mayor sincronización con la demanda, que aunado a menores precios de insumos, reportan mejorías en la rentabilidad de las constructoras.
El índice de confianza de los constructores NAHB/Wells Fargo ha aumentado a 29 puntos, nivel semejante al observado en mayo del 2007, aunque inferior a la barrera de 50 puntos que indica una percepción positiva en el entorno de negocios.
A simple vista, la decisión de la Fed de mantener en niveles históricamente bajos las tasas de interés de largo plazo abonaría a mejores condiciones financieras de compra y refinanciamiento; no obstante, la situación es más compleja. La inapropiada ejecución de la nueva regulación bancaria impide que el estímulo económico se traduzca en mejores condiciones para los acreditados.
En un entorno de debilidad económica, las leyes que pretenden corregir a la falta de supervisión que causó la crisis financiera han propiciado una contracción de la cartera hipotecaria del sistema financiero (actualmente de 55% del total, desde 63% del 2007), debido a los nuevos requerimientos de capitalización de las reformas financieras Dodd-Frank.
Las cooperativas y bancos locales, que habían impulsado el crédito a nivel regional, han mermado igualmente su actividad.
La falta de agencias valuadoras independientes agrega un elemento negativo, al dificultar la determinación real de las condiciones de mercados afectados por descuentos masivos.
En contraste, los ejes relevantes en las propuestas regulatorias han sido: la reducción de la participación de mercado de Fannie Mae y Freddie Mac -que dependen del presupuesto público- y regulación a la bursatilización inmobiliaria. La realidad y complejidad del mercado exige una reforma hipotecaria integral que atienda las distorsiones en la búsqueda de una recuperación sustentable, sobre todo a los sectores que han mantenido contenida la decisión de adquirir inmuebles, debido a altos requerimientos y tarifas onerosas.
Un ejemplo son los primeros compradores (30% del mercado), con estabilidad en el ingreso, pero con un historial crediticio limitado y sin activos colaterales.
El camino por recorrer aún es largo. La desaceleración económica, el proceso de consolidación fiscal y la evolución de las elecciones presidenciales impondrán resistencias; sin embargo, consideramos que durante la segunda mitad del 2013 se observarán cifras que ratifiquen una sólida recuperación.
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