Durante los últimos diez años, Bancos, Cajas de Ahorros y empresas especializadas financiaron la compra indiscriminada de suelo en nuestro país para especular con el mismo en previsión de su posterior urbanización. En muchos casos, las propias promotoras inmobiliarias se convirtieron en instrumentos profesionalizados de Bancos y Cajas mediante participaciones accionariales que en muchos casos han llegado a convertir muchas de las iniciales empresas promotoras en simples extensiones de las entidades financieras para la compra y la promoción del suelo. Como hemos recordado en anteriores ocasiones, todo ello fue posible gracias a unas condiciones de extrema laxitud en la concesión de créditos, dinero barato y falta de control de los organismos reguladores pertinentes. La perniciosa e interesada falta de aplicación de la derogada Ley del Suelo 6/1998 añadió al proceso un fuerte componente especulador acompañado de numerosos casos de corrupción pública y privada; en efecto, la masiva clasificación de suelo por parte de los Ayuntamientos en contradicción con los principios de la mencionada Ley, clasificando como rústicos comunes los suelos que tendrían que haberse clasificado como urbanizables e inhibiéndose además en su gestión activa, generó cientos de casos de pelotazos urbanísticos, (compra de suelo rústico para su posterior reclasificación a urbanizable previo pago a los encargados del proceso de reclasificación…), incrementos de plusvalías estratosféricas en base al estrangulamiento de la oferta de suelo susceptible de ser urbanizado, -que sufragaron los compradores finales de las viviendas promovidas-, y un estado permanente de corrupción sin precedentes. En definitiva, la ausencia de liberalización del suelo ha supuesto el enriquecimiento desmedido de un contado número de agentes a costa de la Sociedad Civil española, que ha visto cómo se disparaba el precio de la vivienda debido al aumento estratosférico del precio del suelo, producto del intervencionismo público.
La barra libre de compra de suelo con crédito barato y abundante llegó a su fin debido a dos factores interrelacionados: en primer lugar, la aprobación de la Ley del Suelo 8/2007, que modificó sustancialmente los criterios de clasificación y valoración del suelo, cortando de raíz cualquier expectativa de desarrollo y reduciendo su oferta a unos mínimos alarmantes; y en segundo lugar, el inicio de un ciclo negativo del sector residencial debido a la reducción de la demanda y la Crisis Financiera de 2008. Entonces, Bancos, Cajas de Ahorros y empresas especializadas en suelo, paralizaron de golpe la compra de suelo e iniciaron multitud de gestiones para soltar lastre en previsión de la crisis que se avecinaba. El anterior Gobierno socialista concedió un respiro a las entidades financieras al aprobar junto a la Ley de Economía Sostenible una disposición en la que se prorrogaba hasta finales del 2012 la metodología de valoración de los suelos en cartera de acuerdo a los principios de la Ley 6/1998 para evitar un agujero contable en las cuentas de dichas entidades, al mismo tiempo que se reducía el porcentaje por aprovisionamientos en los productos inmobiliarios acumulados. El grave problema de unas entidades financieras con sus carteras repletas de suelos con escasas perspectivas de desarrollo inmediato estaba servido; y la multitud de daciones y ejecuciones hipotecarias de promotores inmobiliarios arruinados fue engordando el problema.
Y ahora el actual Gobierno popular, que se dice liberal hasta la médula, planea que todo el suelo que acumulan las entidades financieras, sobretodo las Cajas de Ahorros -además en proceso de privatización-, sean adquiridas por un organismo público, (un Banco malo público de suelo), pero gestionadas por las propias entidades financieras. Para ello pretende una rebaja media del 20% de la valoración en libros de los suelos, o lo que es lo mismo, una adquisición de los mismos por el valor hipotecario, toda vez que la gran mayoría de los suelos se han financiado hasta la fecha con un 80% de financiación sobre la tasación bancaria. De este modo se limitarían los costes del proceso, evitando recurrir a la financiación pública mediante la emisión de deuda soberana, al mismo tiempo que los gastos de gestión del proceso se financiarían con el dinero del FROB, (de titularidad pública…), y bajo la supervisión de Bruselas, que tendría que dar el visto bueno a la operación. Se argumenta que con dicha medida, las entidades financieras con más suelo en cartera se verían aliviadas para reactivar el crédito a empresas y familias, algo que llevamos escuchando desde el inicio de la multitud de ayudas públicas concedidas a partir de 2008.
El resultado del proceso sería, por tanto, la creación de un Banco de Suelo de titularidad pública pero de gestión privada para la adquisición del suelo que tienen en cartera las entidades financieras, operación que se sufragaría además con una más que previsible mixtura de dinero del FROB y bonos contingentes convertibles, haciendo del Estado español el mayor poseedor de suelo del país como si se tratara de una empresa inmobiliaria más, dedicada en el futuro a la promoción de vivienda, si bien la gestión comercial del suelo correspondería a las entidades financieras del que provienen. No es de extrañar que esta operación se acompañe en los próximos meses con una modificación sustancial de los principios que rigen la actual Ley del Suelo 8/2007, porque hasta entonces, la gran mayoría de los suelos transferidos serán patatales comprados a precio de urbanizables sin visos de desarrollo. Sin duda alguna, una magnífica operación, huelga decir para quién.
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