BNP Paribas Real Estate: Mercado de Retail en Europa (3T)
o Desciende el desarrollo de nuevos centros comerciales
o Los locales y centros comerciales siguen siendo los activos más atractivos
para los inversores
El descenso del consumo ha empeorado las perspectivas para el segmento de locales
y centros comerciales en los cinco principales países europeos ―Reino Unido,
Alemania, Francia, España e Italia―, según el estudio elaborado por la consultora
inmobiliaria BNP Paribas Real Estate (www.realestate.bnpparibas.es). Aún así, las
rentas prime se han incrementado durante 2011 y los inversores han mantenido su
interés por el que consideran el tipo de activo más seguro. Las previsiones
económicas se han deteriorado significativamente desde el segundo trimestre de 2011,
incluso para las economías más prósperas, y las medidas de austeridad continúan
dificultando la recuperación del consumo.
Locales Comerciales
Las ventas del comercio minorista en los cinco principales países europeos están
siendo inferiores a las del pasado ejercicio. A pesar del contexto de incertidumbre
económica, la demanda de alquiler de locales comerciales a pie de calle en los ejes
prime high-street1 se ha mantenido fuerte gracias al interés de las marcas
internacionales, especialmente de moda. Así, las rentas prime o se incrementaron o se
estabilizaron en niveles elevados durante la primera mitad de 2011.
En Reino Unido, la inflación y las medidas de austeridad están afectando a este
segmento inmobiliario desde 2010. La tasa de desocupación se ha estabilizado
aunque en niveles altos, alrededor del 14%. Las rentas prime2, por su parte, no han
sufrido variaciones, excepto en el centro de Londres, donde la demanda de los
operadores internacionales ha empujado las rentas hasta los 8.900 euros/m²/año, que
supone un crecimiento anual del 30%.
En Alemania, el mercado de locales comerciales se ha mantenido dinámico, con
nuevas aperturas por la llegada y la expansión tanto de marcas nacionales como
internacionales. El atractivo del mercado alemán reside en las buenas condiciones
económicas del país, que se reflejan en la confianza de los consumidores.
1 Las calles comerciales de más alto nivel de una ciudad, donde se suelen ubicar grandes marcas y firmas de lujo
2 Las que corresponde a los mejores inmuebles en las localizaciones más prestigiosas
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Debido a la alta demanda y la limitada oferta, las rentas en las mejores localizaciones
de las ciudades alemanas volvieron a incrementarse, un promedio del 5% durante el
tercer trimestre de 2011. El mayor registro fue el de Frankfurt (+8%). Con 3.900
euros/m²/año, Munich se consolidó como el mercado de retail más caro de Alemania.
Las previsiones económicas, no obstante, apuntan a un acentuado descenso de la
actividad, que probablemente conducirá a la estabilización de las rentas a final del
ejercicio.
En Francia, las condiciones económicas se han deteriorado más tras el segundo
trimestre. La debilidad del consumo doméstico ha deteriorado las expectativas de
ventas de los comerciantes, salvo las de las firmas de moda, cuya facturación ha
seguido creciendo. Durante 2011, las marcas internacionales han incrementado su
presencia en el mercado francés, y no sólo en las mejores calles de París sino también
en otras ciudades. En la actualidad, las rentas prime en Campos Elíseos se están
negociando entre 5.500 y 11.000 euros/m²/año. Al igual que en Londres, el segmento
de lujo se está fortaleciendo también en París. La alta concentración de este tipo de
marcas han sido determinantes para el incremento de las rentas en calles como
Boulevard Saint-Germain.
En España, 2011 está siendo de nuevo un año de fluctuaciones en el mercado de
locales comerciales por el impacto negativo sobre el consumo de las medidas de
austeridad fiscal. Las rentas prime en la calle Serrano de Madrid han caído un 16%
desde finales del pasado año, y se sitúan actualmente en 1.920 euros/m²/año. El
descenso total de los precios de alquiler alcanza ya el 50% desde el inicio de la crisis.
No obstante, las rentas han empezado a estabilizarse y se espera esa misma
tendencia para 2012, cuando es previsible que las ventas del comercio minorista
empiecen a mejorar ligeramente tras cuatro años de contracción.
Centros comerciales
En general, apenas se han registrado nuevos proyectos de centros comerciales en los
cinco principales países europeos durante 2011, y no se prevé un número significativo
de entregas antes de 2013. A las dificultades de financiación se suma la caída del
consumo y la desaceleración económica, lo que está conduciendo al aumento de los
proyectos retrasados o incluso pospuestos y a que los promotores estén fijando su
interés en las rehabilitaciones o las ampliaciones de centros comerciales ya existentes.
En Reino Unido, el desarrollo de centros comerciales es una actividad claramente a la
baja. La nueva superficie total alcanzará a final de año 260.000 m2, un tercio del nivel
de 2008. La actividad promotora en Alemania, sin embargo, está creciendo gracias a
varios proyectos de centros comerciales en desarrollo para los dos próximos años, con
unos promotores confiados por la fortaleza de la economía alemana y el crecimiento
de la demanda de retail. Después de los aproximadamente 126.000 m2 entregados en
2010, el stock de centros comerciales modernos se incrementará con los más de
200.000 m2 de 2011. También destacan rehabilitaciones y ampliaciones de centros
comerciales existentes.
En Francia los centros comerciales prime no han registrado caídas de las rentas en
función de la resistencia en la ventas minoristas. Después del descenso del número de
proyectos en 2010, los centros comerciales previstos para 2011 y 2012 se han
incrementado. En el futuro, un nuevo concepto de centro comercial va a surgir
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asociado a las infraestructuras deportivas que se acometerán con motivo del
campeonato europeo de fútbol de 2016.
En España, el volumen de nuevos proyectos de centros comerciales ha caído
significativamente respecto a 2008. El próximo gran proyecto será ‘Espacio Cañaveral’
de Madrid, de 90.000 m2, cuya inauguración está prevista para 2014. En Italia, entre
las nuevas aperturas sobresale un nuevo concepto de centro comercial, de 34.000 m2
de superficie y alojado en el nuevo estadio del club de fútbol del Juventus.
Inversión
La inversión en locales y centros comerciales se incrementó un 12% durante los tres
primeros trimestres de 2010 en los cinco principales países europeos, y supuso el 35%
del volumen total invertido en activos inmobiliarios. En Reino Unido, la actividad
inversora empezó a retroceder a partir del primer trimestre de 2011, salvo en el centro
de Londres, la ciudad europea preferida por los operadores internacionales que
buscan expandir su actividad.
Los inversores se han dirigido particularmente a Alemania, la economía que mejor se
ha comportado durante 2011. Por segundo trimestre consecutivo, Alemania, con 2.500
millones de euros entre julio y septiembre de 2011, asumió el liderazgo en inversión en
locales y centros comerciales, desplazando a Reino Unido.
Este segmento inmobiliario también ha resultado particularmente atractivo para los
inversores en Francia, aunque después del buen registro del pasado año, el volumen
de inversión se contrajo durante los primeros tres trimestres de 2011 debido a la
ausencia de operaciones relevantes de centros comerciales.
En Italia, se ha observado un destacado interés por este tipo de activos. El tercer
trimestre de 2011 acumuló el mayor volumen de inversión desde inicios de 2008,
especialmente por la operación de sale&leaseback de un portfolio de Metro cash &
carry.
En España, el volumen de inversión en retail descendió un 27% durante el tercer
trimestre de 2011 en términos anuales, debido a la debilidad de la actividad económica,
especialmente del consumo doméstico, y a que las ventas del comercio minorista han
vuelto a contraerse por cuarto trimestre consecutivo. Como consecuencia, los
inversores, particularmente cautos dada la situación económica, muestran interés
exclusivamente por activos prime en las mejores localizaciones. La incertidumbre
sobre el crecimiento de la economía podría hacer descender la inversión en locales y
centros comerciales, aunque seguirán siendo los activos mejor valorados.
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