‘Informe de Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español’
La recuperación del sector inmobiliario tendrá varias
velocidades: el sector terciario presenta los primeros síntomas
de cambio de tendencia frente al estancamiento del mercado
residencial
. En término globales las operaciones de S&L llevadas a cabo desde finales de 2007 generaron en España un volumen de inversión superior a los 8.000 millones de Euros
. Se mantiene el ajuste a la baja en la oferta de nuevo producto residencial que se incorpora al mercado. Durante el año 2010 se incorporarán aproximadamente 260.000 viviendas nuevas y libres lo que supone un 27% menos de viviendas que en el año 2009.
. La actividad del mercado de oficinas mejora en 2010, con una absorción bruta que crece un 40,7% en Madrid y un 25,0% en Barcelona.
. Se prevé que durante 2010 se incorporen al mercado 443.000 m² de nueva SBA de centros comerciales, lo que supone el 55% de la superficie media inaugurada en los últimos 10 años.
. La demanda de producto logístico crece durante el último año un 37% en Madrid y un 69% en Barcelona, debido principalmente a la necesidad de los operadores de adecuarse a espacios más reducidos y de ajustar sus costes.
La consultora inmobiliaria Aguirre Newman ha presentado hoy su informe anual sobre la “Coyuntura
Global del Mercado Inmobiliario”. Una de conclusiones más destacadas del estudio es la creciente
importancia de las entidades financieras en este sector, al estar asumiendo la propiedad de todo tipo de
activos inmobiliarios. La situación que atraviesa el mercado está fuertemente influenciada por el
contexto de estancamiento económico, el negativo comportamiento del mercado laboral y la alta
incertidumbre sobre el momento de la recuperación.
Desde Aguirre Newman se ha realizado un análisis de las diferentes estrategias que se están siguiendo
desde las entidades financieras para gestionar y hacer líquido el importante patrimonio inmobiliario que
tienen en propiedad. Por un lado, las estrategias llevadas a cabo por las entidades financieras sobre el
patrimonio propio destacan el Sale & Leaseback, la racionalización del patrimonio (a través de la
reunificación y relocalización de espacios y el análisis de duplicidades), así como la optimización de
costes (mediante la renegociación de rentas y el recorte de gastos operativos). En relación a los bienes
adjudicados por las entidades, las tácticas más utilizadas son el desarrollo de activos (suelos y proyectos
en curso) y la venta (producto terminado). Mientras que para las financiaciones en curso, que realmente
no forman parte de su patrimonio, las entidades realizan estudios de viabilidad y planes de desinversión
para adecuar estos activos a la demanda real.
Mercado residencial
Según los datos arrojados por el informe, el mercado residencial mantiene su ajuste a la baja en la
oferta de nuevo producto que se incorpora al mercado, lo que tendrá un efecto positivo en la
reducción del importante volumen de stock de vivienda disponible. Al finalizar 2010, Aguirre Newman
estima que se incorporarán alrededor de 260.000 viviendas nuevas y libres, un 27% menos que en el
anterior ejercicio. Mientras, las viviendas iniciadas en 2010, y que serán las que se incorporen al
mercado como finalizadas en el año 2012, no superaran las 100.000 unidades, una cifra que contrasta
con la situación registrada en 2006, cuando se iniciaron 664.923 viviendas libres.
La mejora en el número de transacciones en el mercado de viviendas se ha centrado exclusivamente
en la tipología de viviendas de segunda mano. Mientras, el mercado de obra nueva ha sufrido durante los
últimos 12 meses un nuevo retroceso en el número de compraventas realizadas. Los plazos de
comercialización han mantenido una tendencia creciente en las promociones de vivienda nueva,
situándose de media en los 50 meses para las promociones de primera residencia y en los 70 para las de
segunda residencia (Costa del Sol).
El ajuste en los precios se ha mantenido en los últimos doce meses en el mercado residencial de obra
nueva, situándose el ajuste en el de primera residencia desde los máximos de 2007 entre un 15% y un
20%. Mientras, los mercados de vivienda vacacional desde máximos de 2006 muestran ajustes medios de
entre un 20% y un 25%. No obstante, cabe destacar que sobre los precios oficiales se permiten de
manera generalizada amplios márgenes de negociación que reducen aun más los precios.
En determinados mercados residenciales se mantiene la tendencia iniciada en 2008 por la que el
alquiler ha ganado importancia a causa de las dificultades de vender las viviendas. Es especialmente
relevante esta opción para aquellos promotores con desarrollos residenciales en las zonas menos
exclusivas donde la rentabilidad media del alquiler tiende a ser superior. Del total de promociones de
obra nueva libre que se ofrecen en estos momentos en Madrid capital, el 15,8% se ofrece a la vez venta
y en alquiler con opción de compra.
El protagonismo que han adquirido las entidades financieras en el mercado residencial va en
aumento. En determinados proyectos, las estrategias de venta con fuertes descuentos que llevan a cabo
sobre el producto que se han adjudicado y una mayor flexibilidad a la hora de conceder financiación para
la compra de dicho producto, penaliza el producto en manos de los promotores dificultando aún más la
venta de sus inmuebles.
Mercado de oficinas
La actividad en el mercado de oficinas durante el año 2010 ha sido claramente superior a la registrada
en el año 2009, especialmente en el mercado de Madrid, donde se estima que la absorción bruta crezca
respecto al año anterior en un 40,7% alcanzando los 440.000 m². En el mercado de Barcelona se estima
que el crecimiento respecto al 2009 se sitúe en el 24%, lo que supone una contratación bruta para el
total del año 2010 de 250.000 m².
Destaca el progresivo incremento desde 2008 de las tasas de desocupación de ambas ciudades
analizadas, que se sitúa en un 9,9% en Madrid y un 12,8% en Barcelona. Ligado a estos datos también se
aprecia una ralentización en el crecimiento de actividad promotora, que ayudará a controlar el
exceso de inmuebles.
Los precios medios de alquiler han mostrado ajustes generalizados en todas las zonas; si bien, cabe
destacar el importante descenso registrado en el Distrito de Negocios de Madrid donde de media, los
precios se han ajustado un 12,1% en los últimos 12 meses. Mientras, en Barcelona el ajuste en la misma
zona ha sido de un 11,1%.
En el primer semestre de 2010 el mercado de inversión de oficinas ha seguido mostrando la escasa
actividad ya observada durante el año 2009 consecuencia de los problemas para la financiación de
proyectos y la incertidumbre sobre la evolución futura de los precios medios de alquiler. El inversor
sigue buscando inmuebles prime en el mercado del CDN, lo que limita enormemente la actividad de
inversión al ser prácticamente inexistente la oferta en este mercado. Por otro lado, importantes
inversores institucionales extranjeros mantienen el mercado de España bajo observación por el
importante riesgo que aprecian respecto a mercado competidores. Bajo estas circunstancias el volumen
de inversión en el primer semestre de 2010 respecto al mismo periodo de 2009 ha registrado un ajuste
a la baja del 11%. Es importante recordar que el descenso en el volumen de inversión en el primer
semestre de 2009 respecto al primer semestre de 2008 fue del 44%.
Mercado de centros comerciales
El complicado contexto económico-laboral sigue siendo uno de los factores determinantes para explicar
el comportamiento del mercado de centros comerciales, caracterizado por el estancamiento del PIB en
el tercer trimestre. 2. Entre enero y junio de 2010 se han incorporado al mercado 108.059 m² de
nueva superficie bruta alquilable (SBA) en el mercado nacional de centros comerciales, lo que
supone el 34% de la superficie inaugurada en el total de 2009 y aproximadamente el 38% del total de
SBA que se inaugurará en el año 2010. La estimación de nueva SBA para el año 2010 es de 440.000 m²
de los cuales 407.800 m² se corresponden con 11 aperturas mientras que 35.000 m² se corresponden a
dos ampliaciones
Se ha observado una reactivación parcial de los planes de expansión de los principales operadores
comerciales durante el primer semestre del año que no ha tenido continuidad durante el tercer y cuarto
trimestre. Los operadores comerciales están centrando sus búsquedas principalmente en locales en calle
en zonas comerciales “principales” donde el incremento de la disponibilidad hace que existan espacios a
precios atractivos. Por otro lado, en el segmento de centros comerciales los planes de expansión se
están centrando en aquellos centros secundarios mejor posicionados en sus áreas de influencia y con
mayores posibilidades de crecimiento en el corto-medio plazo.
Los precios han sufrido un ligero ajuste en la renta unitaria de los centros “prime”, debido a la escasez
de locales disponibles y a la demanda activa. Sin embargo, este descenso ha sido más notable en los
“centros secundarios”. Para hacer frente a los pagos, los operadores comerciales han mantenido sus
solicitudes de bonificaciones y renegociaciones de contratos, cuyas tasas de esfuerzo superan los niveles
razonables del negocio que desarrolla.
Mercado industrial y logístico
Aguirre Newman considera que la mejora en la contratación de espacios industriales y logísticos, que ha
tenido un comportamiento muy conservador debido a la incertidumbre económica e inseguridad laboral,
dependerá de la reactivación del consumo. La mayor contratación que se ha observado en el mercado
en los últimos 12 meses ha respondido a la necesidad de los operadores de adecuarse a espacios más
reducidos y de ajustar sus costes y no al hecho de que fuesen necesarios más espacios.
El volumen de oferta disponible en el mercado industrial y logístico de Madrid y Cataluña sigue
siendo muy alto, lo que unido a los bajos niveles de demanda presiona a la baja los precios medios del
alquiler y venta. El dato más destacable en este sentido es el descenso del precio medio del alquiler
logístico en Madrid y Cataluña en un 10,7% y un 7,9% respectivamente. En el mercado de Madrid existen
en estos momentos más de 960.000 m2 disponibles de espacios logísticos (un 16% respecto al stock
logístico total), mientras que en el de Cataluña la disponibilidad logística supera los 560.000 m2 (un 19%
del stock logístico total).
El mercado de inversión en inmuebles logísticos ha tenido un comportamiento limitado en 2010
situándose el volumen transaccionado en los 111 millones de euros; si bien, esta cifra supone
una mejora respecto a 2009, cuando no se consiguió superar en todo el año los 100 millones de euros.
Mercado hotelero
Mejora del comportamiento del sector turístico consecuencia del mayor dinamismo del turismo interno
por parte de los españoles, del repunte del turismo de ciudad y de los descuentos y ofertas realizadas
con el objeto de potenciar la demanda. El importante ajuste en las tarifas ha tenido también como
consecuencia un incremento en la afluencia turística por parte de extranjeros durante los meses de
verano.
Por tipología de establecimiento, durante los primeros seis meses de 2010, al igual que ocurrió
durante 2009, se incrementó el número de visitantes que se alojaron en establecimientos de mayor
calidad (3, 4 y 5 estrellas) en detrimento de los establecimientos de 2 estrellas.
Si se habla de la oferta hotelera, se espera que a lo largo de 2011 continúe el crecimiento progresivo
de los hoteles de bajo coste, en detrimento de los de 4 y 5 estrellas, llevándose a cabo así un cambio de
la tendencia mantenida en los últimos años.
Según la actividad observada en los tres primeros trimestres del año el mercado de inversión
mantiene la tendencia del ejercicio anterior. Durante los primeros nueve meses del año se han realizado
operaciones de inversión por un valor de unos 470 millones de euros, con un volumen medio por
operación de 33,4 millones de euros, ligeramente superior al volumen medio de 2009, situado en 28
millones de euros
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