· En Barcelona capital y su Corona Metropolitana
· Informe del Mercado Residencial en Barcelona de Aguirre Newman
El obligado desembarco de los bancos en el sector inmobiliario residencial les
está llevando a realizar estrategias de comercialización agresivas, gracias a la posibilidad de vender el producto eliminando el margen del promotor y de bajar el precio aun incurriendo en pérdidas controladas
En Barcelona ciudad se ha producido un descenso generalizado en el precio de las viviendas del 9,8%, lo que supone el tercer descenso anual consecutivo, alcanzando una bajada acumulada en los tres últimos años del 25,8% respecto
al nivel máximo alcanzado en 2007. En la corona metropolitana, sin embargo,
prácticamente se han mantenido los precios en los últimos 12 meses con un
ajuste del 1,4%. El ajuste acumulado en la corona metropolitana desde máximos
de 2007 ha sido del 23,2%
Según revelan los datos recogidos en el último Informe de Mercado Residencial Barcelona y
Corona Metropolitana de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, las entidades
financieras marcarán las pautas del mercado inmobiliario residencial en los
próximos años como consecuencia de las adjudicaciones de producto que se han visto
obligadas a asumir y que se está traduciendo en la implantación de estrategias de
comercialización más agresivas en el mercado.
Las entidades financieras que se han adjudicado proyectos mantienen, en términos
generales, unos plazos de comercialización mejores que los proyectos
comercializados por los promotores. Este hecho se debe a que pueden vender el producto
eliminando el margen del promotor e incluso desde este límite, bajando aún más el precio,
aunque suponga incurrir en pérdidas controladas; una posibilidad que la mayoría de los
promotores no puede permitirse.
También el inicio de nuevos proyectos en Barcelona estará liderado por las
entidades financieras. En determinados casos, ya están empezando a realizar los trámites
correspondientes para la construcción de promociones en los suelos que se han visto obligados a
adjudicarse y de los que quieren obtener liquidez.
NOTA DE PRENSA
Situación del mercado en Barcelona
En Barcelona capital se ha producido un descenso generalizado en el precio de las viviendas del
9,8%, mientras en la corona metropolitana prácticamente se han mantenido los precios, siendo
el ajuste observado del 1,4%. El descenso generalizado del precio de la vivienda en el
municipio de Barcelona, que de media ha supuesto en los últimos 12 meses una reducción del
9,8% en el precio del m2 hasta los 5.140 euros/m2, supone el tercer descenso anual
consecutivo, siendo la bajada acumulada de los tres últimos años del 25,8%
respecto al nivel máximo alcanzado en 2007. En el caso de la corona metropolitana, el
precio por m2 se ha situado en los 3.635 €/m2 después de un ajuste del 1,4% en los últimos 12
meses.
En términos de sobreoferta del mercado, la comercialización activa de viviendas en alquiler y la
venta de viviendas como consecuencia del ajuste en los precios están contribuyendo a reducirla
progresivamente, aunque la sobreoferta no es generalizada en todo el mercado residencial
analizado. En determinadas zonas como pueden ser los distritos de Les Corts, Sarrià Sant
Gervasi y Ciutat Vella, la oferta de producto disponible es muy reducida y existe el
riesgo de que a medio plazo (entre 2 y 3 años) la disponibilidad de vivienda nueva libre se sitúe
en niveles residuales o incluso pueda desaparecer si no se inician nuevos proyectos.
En cuanto a los plazos de comercialización, han aumentado de manera generalizada en todos
los distritos de Barcelona, situándose de media en los 55,8 meses necesarios para una
promoción media en la capital catalana. El incremento porcentual de los plazos de
comercialización en el periodo 2009-2010 ha sido del 17%, frente a un incremento del 77% en
el periodo 2008-2009 y del 37% en el periodo 2007-2008. En estos momentos, los promotores
están aceptando márgenes de negociación que varían entre el 5% y el 10% sobre el precio
oficial de salida.
El estudio de Aguirre Newman refleja el reducido nivel de demanda de vivienda libre en
Barcelona capital y en los principales municipios de su Corona Metropolitana en los últimos 12
meses, aunque se aprecia una clara mejoría en las ventas de viviendas a partir del
cuarto trimestre de 2009 en tasa interanual, motivado especialmente por el efecto
‘adelanto de la decisión de compra’ consecuencia del incremento del IVA -en un 1,0% a partir
del mes de julio de 2010- y por la desaparición de la desgravación por la compra de vivienda
habitual en el IRPF a partir de 2011.
Pese a ello, existen una serie de impedimentos que están frenando el crecimiento
consolidado de las transacciones de viviendas. Entre ellos, destaca el ‘motivo
precaución’, originado por la situación de incertidumbre económica que existe en nuestro país y
que está llevando a posibles compradores con capacidad de gasto y de endeudamiento a no
consumir ante las posibilidades de perder su empleo. Esta misma tendencia está provocando que
demandantes con capacidad de endeudamiento retrasen la compra de vivienda ante las
expectativas de un mayor ajuste en los precios en el futuro o que esperen a vender su piso en el
mercado de segunda mano para comprar una vivienda de obra nueva.
NOTA DE PRENSA
Perspectivas
Según el estudio de Aguirre Newman, las entidades financieras liderarán nuevos
proyectos de promoción en Barcelona en el próximo ejercicio, al haberse observado
cómo en determinados casos están empezando ya a realizar los trámites correspondientes para
la construcción de promociones en aquellos suelos que se han visto obligados a adjudicarse. Son
varios los factores que van a determinar este protagonismo de las entidades financieras en el
inicio de nuevos proyectos: inexistencia de demanda de suelos residenciales que les impide la
venta directa de los mismos, posibilidad de acceso a financiación, existencia de una demanda
latente de producto en niveles de precios adecuados y la necesidad de poner en valor dichos
suelos con el objetivo de mejorar sus balances.
Además, estas entidades se pueden beneficiar de precios en la construcción inferiores, dada la
situación del sector, y están en disposición de ofrecer condiciones de financiación
muy favorables a los interesados en la adquisición de una vivienda en alguna de sus
promociones.
El estudio muestra que será más difícil observar el inicio de nuevos proyectos por
parte de promotores ante las dificultades que van a tener a la hora de obtener financiación
para el desarrollo de los mismos, aunque determinados grandes promotores están iniciando los
trámites para el desarrollo de proyectos concretos en áreas en las que la oferta de producto es
escasa. Sin embargo, las entidades financieras se van a mostrar reacias a financiar
proyectos ajenos sin una prueba de verdadero interés de la demanda por el proyecto, algo
que sólo es posible conseguir presentando un alto nivel de preventas que, en la actual situación
del mercado, es altamente complicado conseguir.
Finalmente, la dación en pago supondrá, un año más, un cambio en la propiedad
de determinados proyectos inmobiliarios, que pasarán de los promotores a sus
entidades financieras acreedoras. Aquellas que estén en manos de promotores que no
tengan la suficiente capacidad financiera para aguantar su estructura de costes y que no tengan
posibilidad de ampliar sus líneas de crédito, no tendrán más remedio que entregar el proyecto a
la entidad financiadora.
Oferta de obra nueva en Barcelona
En cuanto a la oferta de nuevas viviendas en comercialización en Barcelona capital, se espera
en el próximo ejercicio un descenso generalizado debido a la reducción que mantiene
la actividad promotora en los últimos 36 meses, con el fin de no incrementar la oferta del
mercado.
Los datos de solicitud a nivel nacional de visados de obra nueva para el primer trimestre de
2010 en comparación con el mismo periodo en los años 2007, 2008 y 2009 indican que el
inicio de nuevos proyectos durante el año 2010 se situará en niveles mínimos. Si
se comparan los visados para construir viviendas de obra nueva a nivel nacional en los años 2007, 2008, 2009 y 2010 (periodo enero-mayo), se observa una caída de los mismos del 22%
entre los años 2009-2010, superando la misma el 88% si se compara el periodo 2007-2010.
Pese a esta situación, en determinados mercados residenciales de Barcelona ciudad
existe riesgos de escasez en la oferta de vivienda nueva y libre, lo que abre la
posibilidad de realizar proyectos residenciales en zonas de la ciudad en las que el stock
disponible es bajo y las previsiones de oferta futura son nulas o muy limitadas. Este sería el caso
de distritos como Les Corts, Sarrià Sant Gervasi y Ciutat Vella.
El importante descenso en precios practicado en los últimos 3 años, unido al menor
coste financiero consecuencia del ajuste a la baja en el euribor, no ha tenido un efecto
claro en el incremento de ventas en las promociones de obra nueva libre, por lo
que el potencial comprador va a esperar a una mejora de la situación económica que le permita
acceder a la vivienda en condiciones más favorables a las actuales.
En aquellas zonas en las que el stock de producto disponible sea mayor (L'Eixample,
Sant Andreu y Sant Martí en Barcelona ciudad y Sant Cugat, L'Hospitalet y Cornellà en el Área
Metropolitana), los precios serán más sensibles; es decir, sufrirán mayores descensos o los
márgenes de negociación serán mayores, mientras que se experimentará una consolidación en el
mercado del alquiler con opción a compra como fórmula para la comercialización de los
proyectos, ante las dificultades para llevar a cabo ventas.
FICHA TÉCNICA DEL INFORME
El presente informe se ha realizado sobre un total de 247 promociones de vivienda plurifamiliar en régimen
libre de las cuales a la fecha de cierre de la recogida de datos (28 de septiembre de 2008) 178 se
encontraban en comercialización, 44 se encontraban vendidas, mientras que 25 mantenían su desarrollo y
comercialización paralizadas. El trabajo de campo se ha realizado durante los meses de julio, agosto y septiembre del presente año.
La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los diferentes distritos que administrativamente conforman la ciudad de Barcelona y por 11 de los principales municipios de su corona metropolitana
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