El arbitraje en arrendamientos urbanos se “puso de moda” por así decirlo, hace unos años al publicitarse como un medio para desahuciar a los inquilinos morosos con mayor rapidez y menor coste que el acudir a los Juzgados y Tribunales
El arbitraje, tal como se explicaba por la Corte de Arbitraje y de Equidad, era un procedimiento sencillo, los propietarios/arrendadores compraban unos folletos, los suscribían ambas partes del contrato y de esta forma se sometían al arbitraje, habitualmente de la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad, Corte, -que dicho sea de paso, es una asociación y no tiene nada que ver con el Estado ni con instituciones públicas-, como a algunos les pudiera sugerir el nombre y la prestación de sus servicios a la Sociedad Pública de alquiler.
Llegado el conflicto entre arrendador y arrendatario, la Corte nombraba a un árbitro, que dictaba un laudo (similar a una sentencia) y después se solicitaba a los Juzgados y Tribunales que ejecutasen tal laudo, y obligasen a cumplirlo al demandado, el inquilino moroso, pues el árbitro no tiene poder para hacerlo cumplir sin intervención de los Jueces.
Pues bien, han transcurrido un número de años suficientes para que se hayan pronunciado los Juzgados y Tribunales sobre si aceptan ejecutar o no los laudos de equidad en materia de arrendamiento, y la experiencia práctica nos ha hecho conocer que en ocasiones el arbitraje no es sino un camino erróneo, una pérdida de tiempo y dinero que ha obligado a propietarios y arrendadores a acudir, después de fracasado el arbitraje, a los Juzgados y Tribunales, sumándose al coste de tiempo y dinero del arbitraje el del procedimiento ante los Juzgados y Tribunales.
Algunos de estos propietarios, furiosos y decepcionados, incluso han creado páginas web alertando contra el arbitraje de la Corte de Arbitraje preguntándose que ha pasado y quienes son los culpables del fracaso del arbitraje, sin conocer realmente lo que les ha sucedido y quien ha sido el culpable.
¿Por qué fracasa el arbitraje de equidad como medida para resolver materias arrendaticias?
Porque algunos Jueces y Tribunales se niegan a ejecutar y hacer cumplir los laudos a los inquilinos por considerar que la materia arrendaticia comporta derechos indisponibles para las partes que pueden resultar vulnerados en los casos de resolución del conflicto mediante arbitraje de equidad.
Así se pronuncia, entre otros, la sección 21 de la Audiencia Provincial de Madrid, en su Auto de 22 de enero de 2.008 o el Auto de la sección 20 de la Audiencia Provincial de Madrid en Auto de 13 de septiembre de 2.007 y numerosos Juzgados de Madrid, conocedores de que dependiendo de la sección de la Audiencia Provincial de Madrid, el órgano superior a ellos, tienen esta opinión, resuelven no ejecutando estos laudos.
Y si el juez se niega a hacer cumplir el laudo y deniega su ejecución ¿que hace el arrendador? Tiene dos alternativas, o bien, recurre en apelación ante el órgano superior de los Juzgados, la Audiencia, al igual que se recurre cualquier otra sentencia, lo que conlleva gastos de procurador y de abogado, y un tiempo de espera, pues no deja de ser un procedimiento judicial, sin garantía alguna de que la Audiencia le de la razón y ordene ejecutar el laudo, pues como hemos indicado más arriba existen autos de las Audiencias que consideran acertada la denegación por el juez de la ejecución.
O bien, acuden a los juzgados y Tribunales comenzando de nuevo un procedimiento de desahucio, con abogado y procurador.
Cualquiera de las dos opciones suponen pérdida de tiempo y un mayor coste que si desde el inicio el arrendador hubiese acudido a la vía ordinaria, y hubiese interpuesto una demanda de desahucio ante el Juzgado correspondiente y más ahora con la reforma del procedimiento de desahucio que se realizó a finales del año pasado.
¿Por qué la Corte de Arbitraje no informa de esta posibilidad a los ciudadanos? Porque no acudirían clientes si les dicen que existe un riesgo de que no se lleve a cabo la ejecución del laudo si el juez o Tribunal es de los que no acepta el arbitraje de equidad para solucionar los conflictos en materia de arrendamientos urbanos y que después de haber intentado el arbitraje tienen que volver al inicio, con la consiguiente pérdida de tiempo y de dinero que ha supuesto el acudir a la Corte de Arbitraje porque será barato y se tardará menos tiempo en obtener un laudo que una sentencia, pero no hay duda que todo el procedimiento se prolonga en el tiempo y hay que pagar por él.
Cuando surgió la idea de aplicar el arbitraje a la materia de arrendamientos urbanos, algunos abogados, que anticipamos estas dudas jurídicas fuimos duramente criticados al pensar los propietarios /arrendadores que perdíamos clientes y que por ello no recomendábamos el arbitraje, cuestión totalmente incierta, puesto que muchos despachos tienen abogados dedicados al arbitraje, pero no en materia arrendaticia, sino en derecho internacional, relaciones comerciales, etc. donde el arbitraje es muy útil.
Por tanto, cuando Vd. piense acudir a cualquier Asociación ó Corte de Arbitraje en materia de arrendamientos urbanos, debe sopesar si asume el riesgo de que el laudo no se ejecute en función del Juzgado o Tribunal donde recaiga la ejecución, o si desde el principio prefiere que el Juez dicte la sentencia y la ejecute directamente, opción ésta última que puede ser un poco más cara y puede tardar un poco más en finalizar pero es más segura, dada la diversidad de respuestas de los Juzgados y Tribunales respecto de estos arbitrajes.
Protección Mercado Inmobiliario (Promein Abogados)
Carlos Mateu
Abogado
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