La gran duda es: ¿quién dará el primer paso para cruzar operaciones?
Parece que la demanda moverá ficha.
* El mercado de inversión viene marcado por una extrema escasez de oferta en CBD
* La descompensación entre oferta y demanda está empujando a la baja las yields
* El Eje Castellana y adyacentes más próximos sólo han retrocedido un 2% respecto al último trimestre del 2009
Según Savills, consultora internacional de servicios inmobiliarios, el mercado de oficinas de la capital ha iniciado el año con síntomas que aportan optimismo, entusiasmo y sobre todo, esperanza de avanzar a paso firme hacia la recuperación.
El primer trimestre ha aprovechado la estela de grandes operaciones firmadas a finales de 2009. El volumen de absorción bruta se ha acercado a los 100.000 m², superando en un 54% la cifra alcanzada en el mismo periodo del año anterior.
Los valores de renta mantienen la inercia de descenso iniciada a finales de 2008: siete trimestres consecutivos con variaciones interanuales en negativo. Pero el mercado parece desperezarse poco a poco del letargo de la crisis y desde el último trimestre de 2009, el CBD registra una evolución menos acentuada. El Eje Castellana y su adyacente más próximo han retrocedido un 18,5% respecto al mismo período del año anterior, y tan sólo un 2% respecto al último trimestre de 2009. Parece que cada vez estamos más próximos al suelo de rentas.
El nivel de contratación muy superior al registrado en el mismo periodo del año anterior, y la variación interanual de rentas evolucionando en negativo a un ritmo más sosegado, contrastan de manera llamativa con el resultado trimestral del mercado de inversión.
Tan sólo 45 millones de euros se han alcanzado con la firma de tres operaciones, lo que ha propiciado que el volumen medio de inversión mantenga la inercia de descenso que se inició en el año 2008.
La ausencia de operaciones en el mercado de oficinas no se debe tanto a una demanda debilitada, sino a una inquietante escasez de oferta. Los fondos internacionales observan con mucha atención y especial interés el parque madrileño desde que las yields se contrajeran por debajo del 5% en Londres, y que en París la oferta fuera prácticamente inexistente. De momento centran su interés en el CBD, pero la escasez de producto y la agresividad de los inversores nacionales impiden la formalización de operaciones. La solución pasaría por salir del anillo de la M-30 hacia áreas secundarias, aunque sólidamente consolidadas, donde podrían encontrar oportunidades.
Luis Espadas, director de Capital Markets, señala: “El mercado de inversión se encuentra en un tenso compás de espera. La presión inversora, tanto nacional como internacional, para edificios prime (en CBD o en la periferia consolidada) sigue acumulándose sin que de momento se muevan las rentabilidades lo suficiente para alcanzar las expectativas de precio de los potenciales vendedores. La gran duda es: ¿quién dará el primer paso para cruzar operaciones? Parece que la demanda moverá ficha”.
Esta situación de desequilibrio entre oferta y demanda está empujando a la baja las yields, que en CBD se situaron en el 5,75% durante el primer trimestre. De momento, no reflejan un incremento en los valores de repercusión, ya que el ajuste viene a compensar el descenso en los valores de renta.
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