El primer trimestre acogerá la mayor parte del volumen de superficie nueva que saldrá al mercado en 2010.
El 80% del volumen de inversión se ha localizado en activos dentro de la M-30.
La tasa de disponibilidad del mercado global alcanzó a finales de año el 10,5%.
Madrid, 8 de febrero de 2010. Según los datos que desprende el último informe de oficinas de la consultora inmobiliaria Savills, el volumen anual de absorción bruta superó con creces todas las expectativas, hasta alcanzar los 315.000 m². La contratación entre octubre y diciembre, 146.000 m2, representó el 46% del total.
El momento más crítico de la crisis económica ha quedado atrás en todos los países. Todos los indicadores reflejan mejoría. La caída del PIB español en el cuarto trimestre de 2009 fue menor que la experimentada tres meses antes, situándose en un -4% según los datos oficiales. Diciembre constató un crecimiento anual de precios del 0,8%, cerrando en positivo un 2009 que, de media, experimentó una variación anual negativa.
MERCADO DE USUARIO
El mercado de oficinas de Madrid ha cerrado con mínimos históricos, aunque superando las previsiones. Se esperaban entre los 200.000 m2 y los 250.000 m2 y finalmente se han registrado algo más de 315.000 m2 de absorción bruta. El efecto “final de año” del último trimestre ha supuesto un empujón a los niveles de contratación; el volumen del cuarto trimestre (146.000 m2) ha contribuido al total anual con un 46%.
Diciembre ha sido el mes más productivo en lo que a firmas de contratos se refiere. Las cinco operaciones más grandes del año, todas firmadas en el último trimestre y todas con espacios de más de 10.000 m2, han representado el 21% de la contratación anual y el 46% de la contratación trimestral.
Las áreas que han acogido las operaciones más destacadas por volumen han sido el área urbana, el eje de la A-6 y el submercado de Julián Camarillo, en la zona este de Madrid. El 56% de estas operaciones ha tenido lugar nuevamente entre octubre y diciembre. Los usuarios siguen mostrando clara preferencia por el CBD y el centro de la ciudad, donde se ha localizado el 45% de la contratación total del año. El volumen de absorción dentro del anillo de la M-30 ha llegado hasta el 51%.
Disponibilidad
El mercado de oficinas de Madrid cuenta ya con una oferta de 1,3 millones de metros cuadrados, lo que deja la tasa de disponibilidad en el 10,5%.
La distribución de la oferta en el mapa de Madrid está muy descompensada. El 25% se encuentra disperso entre el CBD y el área urbana, el 33% se reparte en el contorno de la M-30 y el 42% restante se distribuye a lo largo de los principales ejes de acceso a la capital. En la periferia cercana, la zona norte y la zona este suman casi un cuarto del total; en las áreas más alejadas del centro de la ciudad los desarrollos empresariales de la A-1 representan un 18% y en el entorno de la A-6 se concentra el 10% del total. La tasa de disponibilidad del mercado global alcanzó a finales de año el 10,5%.
Finalmente, en 2009 se han incorporado cerca de 300.000 m2 nuevos de oficinas. El proceso de reconversión de zonas industriales como Julián Camarillo y Manoteras es el principal motor del desarrollo de edificios tecnológicos para uso de oficinas en estas áreas. El 38% del total de la nueva oferta se ha localizado en estas zonas. En 2010 se prevé una superficie prevista que ronda los 400.000 m2. Las zonas en las que se incorporará más oferta de superficie nueva serán el norte y el este.
Rentas
El descenso continuado de los valores de renta es el resultado de una sencilla ecuación: creciente oferta y demanda debilitada.
La renta de cierre en la zona CBD se situó a finales de año entre los 28 y los 29 €/m2/mes, lo que representa un descenso del 24% respecto al mismo periodo del año anterior. Todo apunta a que la evolución en negativo será cada vez más moderada, aunque cabe destacar que, aunque el valor de cierre en Castellana se estableció en el rango 28-29 €/m2/mes, se descarta como referencia debido a que son casos puntuales y claramente fuera del mercado. En zonas prime fuera de la M-30 continúa la misma situación de descenso en las rentas. La variación interanual en las mejores áreas de la periferia ha alcanzado un -27%.
Las previsiones a corto y medio plazo mantienen descensos generalizados durante todo el año. El CBD podría llegar a valores de renta del año 2004; los 24-25 €/m2/mes ejercerían de suelo para posteriormente tomar impulso hacia la recesión.
MERCADO DE INVERSIÓN
Tras varios mínimos históricos, el volumen anual ha alcanzado los 582 millones de euros. La comparación con el ejercicio pasado refleja un descenso en el volumen de inversión del 62% y del 81% respecto al pico de más de 3.000 millones alcanzados en el año 2007.
Las empresas españolas mantienen el liderazgo indiscutible. Todos los activos fueron adquiridos por compañías nacionales y el 91% del volumen de inversión tuvo como destinatarios inversores locales. El 9% restante, Reino Unido y USA.
José Navarro, director adjunto de Savills declara: “Los inversores nacionales privados continuarán dominando el CBD y presionando las rentabilidades a la baja. Esto provocará un desplazamiento de los fondos internacionales hacia localizaciones prime descentralizadas en las que el volumen de las operaciones seleccionará de forma natural a los inversores”.
El 80% del volumen de inversión se ha localizado en activos dentro del anillo M-30, más del 50% en el CBD y calles limítrofes.
Rentabilidades y previsiones
Estabilidad en el nivel de rentabilidades con clara tendencia a la baja. El nivel de yield en el CBD cerró el año entre el 6% y el 5,75%, pero el ajuste en las rentas está previsto a lo largo de todo el año, por lo que el valor de repercusión no se verá afectado en gran medida.
Hay unanimidad en considerar que las abruptas caídas del PIB, consumo privado, inversión y de la mayoría del resto de componentes han terminado, recortándose paulatinamente hasta alcanzar crecimientos interanuales alrededor de la mitad de 2010. Para 2011 se prevén discretos incrementos del producto interior y demás agregados.
Durante los primeros meses del año se espera que se formalicen las firmas de varias operaciones que no se cerraron en diciembre. El primer trimestre del año acogerá el mayor volumen de superficie nueva en el mercado. La escasa demanda no será capaz de contraer la tasa de disponibilidad, por lo que a lo largo del año asistiremos a continuos incrementos. La debilidad de la demanda y la creciente oferta seguirán empujando las rentas a la baja. Los inversores nacionales seguirán manteniendo su interés en activos prime y dominarán el eje Castellana y su entorno con agresivos ajustes de rentabilidad.
Copyright© 2010 Urbaniza Interactiva S.A. CIF A01306547
