CAIXA CATALUNYA estima que el exceso de viviendas es prácticamente inexistente en Cantabria (0,2%), el país vasco (0,5%), Asturias (0,8%) y la rioja (0,9%), mientras que es elevado en la región de murcia (5,5%), Castilla-La Mancha (4,3%) y Andalucía (3,1%)
El exceso de oferta en la Comunidad de Madrid (2,1%) se sitúa por debajo del
promedio nacional. Madrid capital y los municipios de mayor población
presentan los menores ratios dentro de la región
El volumen de viviendas pendientes de venta podría haber ascendido a 645 mil
unidades al cierre de 2008, según estimaciones del Servicio de Estudios de Caixa
Catalunya. Esta cifra supone en torno a un 2,6% del parque total y es equivalente a
tres años de la demanda media prevista para 2010-2015 (220 mil unidades anuales).
La estimación para el conjunto de España esconde, sin embargo, realidades
territoriales bien diferentes, mayores conforme el análisis geográfico es más
desagregado.
Por Comunidades Autónomas, las que muestran un mayor grado de sobreoferta son
la Región de Murcia (5,5%), Castilla-La Mancha (4,3%) y Andalucía (3,1%), todas
ellas con ratios superiores a la media nacional, en la que se situaría Cataluña
(2,6%). Entre el 2% y el promedio de España se sitúan las Islas Canarias (2,3%),
Castilla y León (2,2%), Galicia (2,2%), Navarra (2,2%), la Comunidad Valenciana
(2,1%) y la Comunidad de Madrid (2,1%). En el rango del 1-2% están las Islas
Baleares (1,5%), Extremadura (1,4%) y Aragón (1,3%), mientras que por debajo del
1% se sitúan La Rioja (0,9%), Asturias (0,8%), el País Vasco (0,5%) y Cantabria
(0,2%).
El análisis por provincias presenta una mayor dispersión y pueden identificarse
territorios con ratios elevados no sólo en ámbitos costeros del Mediterráneo, como
Tarragona (5,6%), Almería (5,6%), Murcia (5,5%) y Málaga (4,4%), sino también en
provincias limítrofes cercanas a Madrid (Toledo un 8,6%, Segovia un 5,4% y
Guadalajara un 4,7%), así como en otros ámbitos donde puede haberse
sobreestimado la dinámica demográfica. Sin embargo, la gran mayoría de
provincias, 33 de las 50, presentan una ratio inferior al promedio nacional, 19 con
valores entre el 1,5% y el 2,6% y las 14 restantes con cifras inferiores al 1,5%. Entre
las provincias con menores ratios se identifican las cinco más pobladas: Sevilla
(2,6%), Valencia (2,1%), Madrid (2,1%), Barcelona (1,8%) y Alicante (1,3%).
El análisis municipal muestra con mayor claridad la heterogeneidad del mercado de
la vivienda. Por ejemplo, en el caso de la Comunidad de Madrid, la cifra inferior al
conjunto de España vendría explicada porque la mayoría de municipios de mayor
población, Madrid, Móstoles, Alcalá de Henares, Fuenlabrada y Alcorcón, presentan
ratios de stock de vivienda pendientes de venta entre el 1% y el 2% del parque total.
Sin embargo, existen otras áreas dentro de la Comunidad de Madrid con cifras en
diferentes rangos de riesgo de sobreoferta.
El mercado inmobiliario muestra en la parte final de 2009 un grado muy avanzado de
ajuste en términos de cantidades e incluso puede pensarse en que se habría
alcanzado un mínimo cíclico. Sin embargo, esta adecuación de la demanda y la
actividad a las nuevas condiciones del mercado no ha eliminado en algunas zonas
importantes desequilibrios generados en el período previo de expansión. En estos
territorios, a la acumulación de un significativo volumen de oferta pendiente de
venta, se une el elevado endeudamiento de hogares y el deterioro de la
accesibilidad de las familias durante la actual década. En otras áreas, por el
contrario, la existencia de un volumen significativo de demanda potencial y un
exceso de oferta prácticamente inexistente anticipan la recuperación a corto plazo
del mercado de la vivienda.
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