El precio medio de alquiler en el mercado logístico en Madrid y Barcelona ha registrado una caída de un 15% y un 16%, respectivamente.
Aumento generalizado de la disponibilidad de producto industrial logístico en
Madrid y Barcelona
Una menor demanda por parte del usuario final ha presionado los precios de
alquiler a la baja, ampliando los márgenes de negociación considerablemente
En el mercado de inversión, la rentabilidad inicial exigida se ha incrementado
entre 75 y 100 puntos básicos, alcanzando una tasa del 8,5% y se espera un
cambio de tendencia a la baja en los próximos meses
El mercado inmobiliario industrial y logístico se ha caracterizado durante los últimos 12 meses por un importante incremento del stock de producto disponible y listo para ser ocupado, una menor demanda por parte del usuario final y una bajada de los precios de las rentas. Estas son algunas de las principales conclusiones del Informe del Mercado Industrial-Logístico de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.
La fuerte caída de la producción industrial y la disminución del consumo han influido
para la contracción de la demanda por parte de usuarios finales de espacios
industriales y logísticos en España. Añadido a esto, ha habido un incremento de la
disponibilidad de producto en el mercado de Madrid y de Barcelona.
En relación a los alquileres, el precio medio del producto logístico ha descendido un
15,9% en Madrid y un 14,5% en Barcelona. Mientras que, para el producto industrial, la
caída ha sido de un 8,6% en Madrid y un 15,9% en Barcelona. El mercado de venta
industrial también se ha visto afectado en ambas ciudades, con recortes de un 10,5%
de los precios en Madrid y de un 15,8% en Barcelona.
Entre sus conclusiones el Informe señala que no se prevé el desarrollo de nuevos
proyectos logísticos de carácter especulativo para los próximos 12 meses en Madrid y
Cataluña, debido a la incertidumbre existente en el mercado y a la alta disponibilidad
de producto. Los desarrollos que se lleven a cabo serán en todo caso proyectos “llave
en mano” en los que el promotor y la entidad financiera se garanticen un inquilino
para la nave desde el mismo momento de su finalización.
La percepción de un mayor riesgo en la economía, las dificultades de financiación y
las dudas en cuanto a la estabilidad de los precios de alquiler han provocado un
sensible incremento en las tasas de rentabilidad iniciales exigidas en el mercado de
inversión. Los márgenes de negociación sobre los precios también se han ampliado
considerablemente.
DE PRENSA
Comunidad de Madrid
La disponibilidad de producto logístico se ha incrementado notablemente en la
región. De las tasas prácticamente nulas en el año 2007, se ha pasado a una situación
de disponibilidad muy alta, cerca del 15%, sobre un stock total de producto logístico
de aproximadamente 5.750.000 m2.
Este aumento de disponibilidad se ha producido de manera uniforme en todas las
zonas y coronas y viene motivado por la entrega de nuevas edificaciones en los
últimos años en las zonas más alejadas del casco urbano y por la desocupación de
almacenes en las coronas más próximas.
Según el Informe elaborado por la consultora inmobiliaria, la absorción de producto
logístico se ha reducido en más de un 50% respecto a la producida en el ejercicio
anterior, situándose la misma en 128.000 m2 en el periodo entre enero y octubre de
2009.
El descenso en la demanda se ha visto especialmente reflejado en el producto en
venta. El número de operaciones de compraventa sobre inmuebles industriales ha
descendido notablemente sobre las cifras de otros años. Sólo aquellos usuarios finales
con una necesidad inmediata están dispuestos a cerrar transacciones en cifras entre
un 20-30% inferior a los precios ofertados.
En los últimos doce meses, el precio de alquiler de producto industrial y logístico ha
mostrado unos descensos del 8,6% y del 15,9% respectivamente. Los precios de venta
han sufrido una caída de un 10,5%.
El Corredor de Henares y el Eje A-4 se mantienen como las zonas logísticas más
importantes de la Comunidad, con un 89% de la superficie logística total. Por su parte
el Eje A-3 y A-42 (Zona Sur), destacan por su incipiente desarrollo.
Cataluña
El tejido industrial se concentra en un primer cinturón alrededor de la ciudad de
Barcelona, formado por las zonas del Barcelonés, Baix Llobregat, Vallés Occidental y
Vallés Oriental. Al igual que en Madrid, las áreas más cercanas a Barcelona capital,
sufren un paulatino cambio hacia usos terciarios y residenciales. Existe un
desplazamiento de las áreas industriales a zonas más lejanas de los núcleos urbanos.
El Informe ha detectado un incremento en los niveles de disponibilidad tanto de
producto logístico como de mininaves. En el caso de producto logístico, la
desocupación se concentra principalmente en la primera corona y en el Camp de
Tarragona, y se sitúa en términos globales por encima de los 560.000 m2. De ello se
deriva la existencia de una tasa de disponibilidad del 18,9%, teniendo en cuenta que
el stock de producto logístico es de aproximadamente 3.000.000. En cuanto al
producto mininaves, existe disponibilidad en todas las zonas analizadas.
Ganan peso las operaciones de alquiler, como es costumbre en la demanda logística,
que han supuesto un 91% del total respecto a las de compraventa que han sidoescasas en el último año. Los demandantes logísticos en los últimos 12 meses hanA DE PRENSA
disminuido su necesidad de metros cuadrados respecto al año anterior, situándose la
media de superficie demandada en 4.000 m2.
La evolución de los precios de alquiler (precio de salida) de producto industrial ha
mostrado un descenso de un 15,9% respecto al 2008. El producto logístico también ha
presentado una caída, atingiendo un 14,5%. Por su parte, el precio de salida de
productos en venta ha disminuido un 15,8% respecto al año anterior.
Mercado de Inversión
La rentabilidad inicial media para el producto logístico ha experimentado un
incremento con respecto al ejercicio 2008, situándose entre los 75 y 100 puntos básicos,
alcanzando tasas de hasta el 8,5%. Pero para los próximos meses se descartan nuevos
incrementos.
Entre las causas del aumento se señala el riesgo causado por la situación economía, el
descenso de los precios de alquiler, el incremento de la oferta y las dificultades para la
obtención de financiación. No obstante se observa una creciente flexibilidad entre las
entidades financieras, siendo la banca extranjera la que está liderando la escasa
actividad que se está realizando.
Los inversores de carácter nacional más activos, como los “family offices” e inversores
privados, han estado más enfocados a otros segmentos como los de oficinas en zonas
prime y locales comerciales. Pero los que han invertido este año en el mercado
industrial, en cuanto al producto deseado, han centrado su búsqueda en un producto
seguro terminado y ocupado en su totalidad, con contratos de larga duración, con
garantías y altas rentabilidades
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