Al precio de la vivienda le queda poco recorrido por bajar
“En algunos casos, con precios muy ajustados e incluso, no es difícil encontrar buenas oportunidades. Estas circunstancias están en gran parte favorecidas por la presión sobre los precios ejercida por los bancos y cajas para sacar a la venta sus propias bolsas de inmuebles”
Según la estimación realizada por la Apei el precio de la vivienda de segunda mano ha bajado hasta un 30 % desde enero de 2007
Según la Apei, en ciudades españolas como Madrid, Barcelona y Sevilla
el precio ha tocado fondo
Reaparece la figura del inversionista que busca oportunidades en la compra de vivienda
Según la estimación realizada por la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, APEI, en base a datos recogidos a través de sus afiliados (900 agencias inmobiliarias situadas en todo el territorio español), la vivienda de segunda mano y a estrenar, finalizada en los últimos 24 meses, ha bajado en lo que va de año 2009 entre un 13 y un 20 %, siguiendo la tendencia que se iniciaba con el 2008. Ciudades como Madrid y Barcelona, y sus áreas de influencia, encabezan los descensos. En el polo opuesto, con bajadas que se sitúan en torno al 8 % y un 10% se sitúa Bilbao, donde los precios aún pueden menguar.
Entre los detalles llamativos que se desprenden de esta aproximación a la realidad a pie de calle, destacan, por un lado, las oportunidades que se dan para la compra de segunda residencia. Esto es así, especialmente, en la zona mediterránea de Cataluña y Levante. Y, por otro, la reaparación de la figura del inversionista, sobre todo, en zonas de Andalucía como Sevilla, que compra ahora aprovechando las buenas oportunidades que ofrece el mercado y con vistas a la recuperación de los precios dentro de 2 o tres años.
También en lo que va de 2009 se han activado las ventas en un 5 %. Para el presidente de la Apei, Óscar Martínez “se trata de la demanda acumulada que aprovecha las ocasiones porque es un buen momento para la compra llaves en mano. Pero el paro es el gran freno para el despegue de las ventas”.
Hasta el 30 %
El acumulado desde enero de 2008 hasta hoy, nos acerca a descensos de cerca del 30 % en muchas zonas de España, como Barcelona, Madrid, Sevilla y la capital Balear, Mallorca. La excepción, las capitales vascas, especialmente Bilbao, donde los descensos han sido más moderados – alrededor de un 8% y un 10 % .- ya que el boom de la construcción tampoco alcanzó el volumen del resto del Estado.
Sin embargo, según fuentes de la Asociación en Bilbao “el comprador fuerza mucho en la negociación. Algunas operaciones pueden alcanzar rebajas de hasta el 15 %. A los precios en Bilbao les queda algo de recorrido. La estabilización llegará en diciembre” explica el experto inmobiliario Ambrosio Gonzalo.
Según el delegado en Sevilla de la APEI, José Manuel Vázquez, en la capital andaluza “los precios están muy parados. Hubo un repunte de las ventas en mayo y ahora los precios se han ajustado a la realidad del mercado. Sin embargo, la realidad con la que nos encontramos es, por un lado, que el comprador aún espera que bajen más los precios y, por otro, la reaparición del comprador que busca la inversión porque cree que en unos años los precios van a volver a subir de acuerdo con los ciclos que caracterizan el sector”.
Por su parte, Gerardo Parras, delegado en Madrid de la Apei, afirma que “en la Comunidad de Madrid se ha llegado al tope de bajada en los precios. En lo que va de año, en promoción nueva se han dado descensos de entre un 20 y un 25 %”, asegura.
La presión de bancos y cajas
Para el presidente de la Apei, los precios, por lo general, están acordes con el mercado. “En algunos casos, con precios muy ajustados e incluso, no es difícil encontrar buenas oportunidades. Estas circunstancias están en gran parte favorecidas por la presión sobre los precios ejercida por los bancos y cajas para sacar a la venta sus propias bolsas de inmuebles”.
Según el presidente de la Apei “más allá de la idiosincrasia de cada comunidad y de cada municipio, lo que es cierto es que la bajada de los precios está tocando fondo. En algunas localidades, como ocurre en el norte de Burgos y en buena parte de la costa española se estima que los precios han podido alcanzar en lo que va de este año caídas de hasta el 20 por ciento y se pueden adquirir pisos a precios que hace tiempo que no oíamos ni compradores ni vendedores”.
Comentarios de la noticia
El diferencial de la vivienda de segunda mano frente a la vivienda nueva aunque sigue aumentando aún dista de los valores razonables. La vivienda de segunda mano aún tiene recorrido para bajar y podría estar cerca del 20%. La vivienda nueva depende más de la propia viabilidad de la promoción y su margen de actuación para incentivar la demanda particular de la promoción que por otra parte también está condicionada por la situación económica de las familias, el paro y el acceso a la financiación.
Desde un punta de vista macroeconómico tampoco es algo positivo una caída de los precios de los inmuebles. No debemos olvidar que el patrimonio principal de cualquier familia es su vivienda y de su revalorización depende su acceso al crédito y por tanto al consumo además de suponer un amortiguador frente a los impagos si el valor de la vivienda permite compensar impagos añadiendo años en la hipoteca. El mantenimiento de los precios de las viviendas también permite que los bancos no se queden con pisos por impagos o cancelaciones y tengan que provisionar como pérdidas además que visto el montante del volumen de activos inmobiliarios que tienen en propiedad condicionaría la liquidez y por tanto la capacidad de dar crédito. Situación complicada que en los próximos meses se puede dar. La morosidad sigue aumentanto y subirá mucho más cuando el precio del dinero repunte en 2010.
¿De verdad alguién pensaba que el tipo de interés de su hipoteca se mantendría más o menos uniforme durante toda la vida del préstamo? El Euribor a 10 años está al 4,5%. Entiendo que el ciudadano medio no entiende de conceptos macroeconómicos pero creo que todos hemos vivido crisis anteriores como la de 1993(23% de paro) y la atonía de los 80. Nadie se acuerda cuando antes del boom la gente se tiraba dos o tres años en paro o cuando la gente lloraba en las empresas para poder completar 6 meses cotizados y tener derecho al paro. En que mundo vivimos, la generación actual olvidó los ciclos económicos. Nuestros padres y abuelos siempre guardaron un duro para cuando vinieran años duros. Y ahora la generación actual ha vivido sobre un consumo financiado. La gente o se iba de vacaciones con el dinero en el bolsillo o no se iba y ahora tiran de tarjeta. Una pena. La crisis de valores se mantiene y es en parte responsable de la situación en la que nos encontramos.
Comentado por Jose A el 05.11.2009 11:08
Hace tres años mi vecino vendió su casa, igual a la mía, por 300.000 euros. El año pasado puse a la venta la mía por 250.000, hace tres meses bajé el precio a 220.000, ahora voy a bajar un poco más. En todo este tiempo sólo he recibido dos llamadas y ni una sola visita. O sea...
Comentado por Gabriela J. V. (isesmark@telmark.com) el 04.11.2009 19:49
Hay inmuebles que todavía tendrán que bajar porque están en un nivel de precios excesivo en comparación con otros y atendiendo a la situación económica del país. Desde el principio de la crisis hay voces interesadas que vienen diciendo que los precios no pueden, no deben y no bajarán. Pues bien, todas las veces ha sido mentira. bajarían
Comentado por Ramiro González P. (eksdescartes@hotmail.com) el 04.11.2009 19:47
Yo no comprooo, que bajen, que bajen, que bajen
Comentado por Listo el 30.10.2009 21:44
Tienes razon, no hay inmobiliaria que aguante descuentos del 50%, pues quiebra y ya está, tampoco es tan grave ( hay gente en el paro y eso si que es grave ).
Comentado por Solbes el 30.10.2009 21:42
Estos tios no paran de comprar viviendas, de van a hacer ricos ( si se cren lo que ellos dicen, claro ).
Comentado por MILLET el 30.10.2009 21:40
Ya no saben que decir para arañar unos euritos. Un consejo para los promotores e inmobiliarias:
es hora de ser realistas el comprador medio es el comprador inteligente que ha aguantado el "Boom" desorbitado de los ultimos años estais alargando una agonía y ahora el tiempo corre a vuestra contra. Los que estan usando el sentido comun se estan liberando de su Stock para minimizar perdidas. No vais a ver hasta que el banco llame a vuestra puerta?
Comentado por Javi el 25.10.2009 20:49
¿50% por bajar? No ha existido ni existe promoción inmobiliaria alguna con esos márgenes. La bajada sólo puede llegar hasta el punto muerto que es la propia rentabiliad de la promoción. Cuando se llega al umbral de rentabilidad y los números presentes y las previsiones de ventas no son alagüenas para el flujo de caja interno se renegocia con el banco o se pacta la entrega de los activos y la cancelación de la hipoteca.
A fecha de hoy conozco una promotora que está iniciando pisos con precios muy ajustados al mercado, con un TIR del 10% y una estimación de plazos de venta de 20 meses. Trabajar con ese margen es un riesgo pero su reflexión es que hay que seguir trabajando si te puedes ajustar al mercado.
A pesar de la situación comparto en parte las razones que llevan a esta promotora a seguir construyendo. Hay que seguir trabajando. La mayor parte de las promociones se han llevado acabo atendiendo a la rentabilidad de la propia promoción y no a satisfacer una demanda. Esto ha motivado que se hayan creado barrios enteros y zonas residenciales en zonas alejadas de los núcleos de población con la connivencia de los ayuntamientos. Encontramos por tanto aberraciones de zonas en las que la demanda venía de poblaciones a 30 ó 40km donde el único valor era el precio. Ahora las tornas han cambiado y la bajada de precios está generando que esa demanda se reconduzca a sus barrios habituales.
Vergüenza me da ver como muchos proyectos de viviendas se hacían sin tener siquiera en cuenta la pagoda poblacional. Únicamente se miraba la rentabilidad y el estudio de marketing y ventas brillaba por su ausencia. Tantos jefes de obra, arquitectos, inversores, abogados, panaderos, etc, que se han metido a promotores inmobiliarios, financiados al 100% y sin un conocimientos profundo del secto. Ahora la realidad se impone y el rodillo de la no excelencia pasa factura. Siempre paso en ciclos anteriores, empresas que sólo tienen capacidad para trabajar en momentos alcistas de la economía y que cuando la economía cae no tienen experiencia para solventar la situación. Apenas recuerdo empresas de este y otros sectores que después de diez o quince años aún sigan funcionando.
Comentado por Jose A el 25.10.2009 19:33
Ja.
Comentado por M Isabel Brotons (mibcar2020@gmail.com) el 23.10.2009 18:23
No se puede generalizar, pero en algunas zonas ya no bajarán más los precios, como en la costa, que ya ha sufrido recortes del 60%
Comentado por javierj (javierj@stockhouses.com) el 23.10.2009 00:00
jajajajaaja que risa no se que le pasa a ese de Madrid lo que falta todavia por bajar los precios para que se vendan jajajajajajajaaj por eso es que estamos como estamos con tipos asi que ejercen cargos sin tener ninguna idea de lo que hablan o hacen
Comentado por que risa (tpoker1975@hotmail.com) el 22.10.2009 20:30
Al precio de la vivienda le queda poco recorrido por bajar.
No os lo creis ni ustedes, hasta que no baje un 50% no os desembarazareis del enorme stoc de viviendas sin vendes
Comentado por carlos (cvarev@terra.es) el 22.10.2009 18:59
