Ajuste necesario de precios a la realidad del mercado y renegociación de los contratos existentes ante la situación actual de caída generalizada de demanda y de precios. Un win-win necesario para lograr la supervivencia. Son las principales conclusiones de la jornada sobre Gestión de Activos Hoteleros, organizada por IE Business School junto con Magma Turismo.
El acto destacó por la calidad de los ponentes y asistentes, entre los que se encontraban grandes profesionales del sector hotelero y del real estate, que acudieron a este acto buscando compartir sus impresiones, conocer qué hacen otros y cómo se ve la situación desde el otro lado. Todos coincidieron en la necesidad de renegociar y replantear muchos contratos para capear esta época de crisis que afecta a todos por igual. Contratos que se firmaron en una situación muy distinta a la que vivimos hoy en día y que, de mantenerse, puede llevar a una situación sin retorno a muchas empresas. Cirus Andreu, Director General de la Gestora de Activos de Banco Sabadell, planteó al cierre de la jornada la revisión temporal de todos estos contratos de alquiler y, sobre todo, management para adaptarlos a la actual situación de crisis, introduciendo elementos de revisión en el momento en que se fuera saliendo de esta mala época.
Ramón Díaz Bernardo, profesor de Marketing del Executive Master en Dirección de Empresas Turísticas de IE Business School, auguró un cambio en el modelo de gestión hotelera en los próximos años y señaló, citando el último estudio de Jones Lang Lasalle, que en el corto plazo el nivel de confianza del inversor está en mínimos, pero que podría variar en un plazo de 2 años. Situación para la que hay que estar preparado, con las lecciones aprendidas tras esta crisis.
César Barrasa, Director General de Proactiva Asset Management, analizó la situación general del sector inmobiliario en España, residencial, oficinas y centros comerciales, y señaló que, salvo para este último caso, la recuperación del mercado tardará años. Por su parte, Paz Ambrosy, Managing Partner de Global Institutional Investors, comentó, con una visión quizá más optimista, que España tiene que aprender a venderse mejor ante los inversores extranjeros y que la liquidez es la que prima, aunque tiene su penalización. Al igual que Cirus Andreu (que habló de “Ideas de Valor Vs Precios de Mercado“), abogó por un ajuste real de las valoraciones en el mercado. Comparó España con Reino Unido, donde ya hay rectificaciones de hasta el 60% del precio de hace unos años. Comentó la necesidad de permanencia de los inversores que pasan de 3 a casi 6 años antes de recuperar el capital y apuntó la necesidad de diversificar los activos y países (no sólo emergentes, sino también buenas localizaciones a buenos precios, como Chicago, Nueva York o Londres). Remarcó que los vehículos de financiación deben ser - así lo demanda el mercado más que nunca - transparentes, sencillos y “que se vea lo que realmente hay”.
Finalizó con serias dudas sobre las SOCIMIs tal y como están desarrolladas en la Ley, señalando que podrán provocar que se caigan en los mismos errores del pasado.
Bruno Hallé y Albert Grau, Socios Directores de Magma Turismo, fueron los responsables de iniciar el análisis pormenorizado de la situación de los activos hoteleros en estos momentos.
Señalaron que partimos de una situación complicada marcada por una falta de liquidez en el mercado, una bajada del precio medio de las habitaciones - entre un 20% y un 30% - y de la ocupación - entre un 10 y un 15% - en todas las grandes ciudades de España (teniendo en cuenta que el número de establecimientos aumentó un 6% en el periodo 2004-2008). Sin embargo, aquellas cadenas y grupos de inversión con liquidez encuentran en estos momentos buenas oportunidades para crecer (como Room Mate, Sidorme, Catalonia o Reig Capital).
Bruno y Alberto realizaron una interesante comparativa con la crisis vivida en 1993 y marcaron como principales diferencias que en este caso: los activos adjudicados provienen de grandes empresas, que los problemas llegan por la falta de liquidez de los propietarios, que afecta a todo tipo de hoteles y que la mayoría de hoteles se siguen explotando.
Sus principales predicciones fueron: que la mayor contracción del “cash-flow” de los hoteles se dará en 2009 y que el fuerte descenso de la actividad hotelera y la caída de las rentabilidades del último año, provocará que muchos hoteles no pueden pagar las deudas contraídas, lo que aumentará la cartera de activos hoteleros de los bancos.
Así la situación, Magma Turismo ve como nuevos retos de las entidades:
* Afrontar los procesos de adquisición de los activos de forma razonable.
* Gestionar los activos que caigan en sus manos, para que no pierdan valor mientras se espera un mejor momento para realizar la desinversión.
* Dar salida a los activos menos interesantes.
Finalmente, Albert Grau recomendó acudir a un Hotel Asset Management que asesore a los propietarios de activos hoteleros en el objetivo de obtener sus umbrales de rentabilidad previstos desde el momento de su compra hasta el momento de su venta (desinversión) y hacer una búsqueda del mejor gestor para cada producto, no hacer la elección en base a los “fees” que ofrezca.
La mesa de Hoteleros contó con la presencia de tres cadenas con diferencias entre ellas y que, de algún modo, representan a la mayor parte de las cadenas hoteleras:
Sol Meliá con Bernardo Cabot, Senior VicePresident Asset Management, Leisure Real Estate Intercontinental Hotels Group con Hylko Versteeg, Director of Development Spain & Portugal Room Mate Hotels con Juan Ceña, Consejero Delegado
Partiendo de la afirmación de Albert Grau de que “la marca influye mucho en la valor del activo en el mercado“, podríamos decir que esto fue algo que quedó claro en todo momento, ya sea por los hoteleros como por los “propietarios” como Cirus Andreu, Director General de la Gestora de Activos de Banco Sabadell y Rachel Lupiani, Directora, Carlyle Europe Real Estate.
Bernardo Cabot comentó la estrategia de Sol Meliá en gestión de activos (que acoge todo tipo de soluciones) y señaló la necesidad de realizar un análisis previo de cada uno de los activos (no portafolio) antes de decidir, gestionar bien la rotación de activos de manera que aporte valor a la compañía y analizó las posibilidades que brinda el “sale & leaseback” y el “sale&management back” que están llevando a cabo muchas empresas del sector. Aconsejó que no se perdiera de vista las denominadas “Branded Residences“, producto que Marriott gestiona con éxito desde hace mucho y que en España podría tener un largo recorrido.
Hylko Versteeg, Director of Development Spain & Portugal de Intercontinental Hotels Group, analizó la estrategia de gestión de activos de IHG, que pasa por hoteles en gestión y franquicias. Esta estrategia les brinda más liquidez y menor riesgo, lo que ha propiciado que sea una de las cadenas internacionales menos castigadas en Bolsa. Además, comentó que la clave del éxito de la cadena pasa en gran medida por su gran “System Delivery” que logra que muchos hoteles tengan un ratio del 65% de venta directa (Holidesk, Priority Club…). Finalizó anunciando próxima la apertura en España y Portugal de dos enseñas de IHG hasta ahora desconocidas en nuestro país: Índigo y Staybridge Suites.
Juan Ceña, Consejero Delegado de Room Mate Hotels, señaló que la apuesta de crecimiento de esta joven cadena hasta ahora estaba basada principalmente en el alquiler (fijo o fijo+variable), pero que cada día están más abiertos a incorporar hoteles en gestión. Cuentan con un grupo inversor que les acompaña, aunque podrían estar abiertos a encontrar nuevos inversores, y consideran que están empezando a ver establecimientos interesantes, pero que aún falta algo de tiempo para que el mercado tenga un ajuste real.
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