Informe del Mercado Residencial Costa del Sol
Casi 2.000 viviendas han dejado de comercializarse en la región en el último año.
Los márgenes de negociación del precio de salida solicitado por el promotor dinamizan las ventas en determinadas zonas.
La actividad en el mercado residencial de Costa del Sol durante el último año (marzo 2008-marzo 2009) se ha caracterizado por una importante reducción del número de viviendas en comercialización. La oferta inicial ha descendido un 8% respecto al año pasado (21.611 en 2009 frente a 23.461 en 2008). Este hecho es consecuencia del importante volumen de promociones que han visto paralizado su desarrollo en los últimos 12 meses. Durante este periodo de tiempo 38 proyectos han visto paralizada su promoción. Esta es una de las principales conclusiones del Estudio de Mercado Residencial de la Costa del Sol presentado hoy por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman.
Durante el periodo objeto del estudio y centrando el análisis en la evolución del precio m² se observa un comportamiento estable respecto a los precios presentados hace 12 meses. Lo que sí se ha detectado es un importante incremento de los márgenes de negociación en todos los municipios analizados, situándose los mismos entre el 10% y el 40% del precio de salida solicitado por el promotor. Aquellas promociones en las que sí se han producido descensos oficiales en los precios de venta; es decir, que dichos descensos aparecen reflejados en el listado oficial de precios, los márgenes de negociación se sitúan entre el 10% y el 20%. En el caso de las promociones en las que aun no se han producido bajadas oficiales en los precios a la fecha de realización del presente informe, los márgenes de negociación oscilan en el entorno del 30%-40%.
Los municipios de Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola, en los que sí se han producido descensos de precios oficiales de manera más generalizada y la demanda tiene un doble componente tanto vacacional como de primera residencia, han mostrado un mejor comportamiento en cuanto a ritmos de venta. En términos generales la demanda busca producto en promociones finalizadas y con un nivel de ventas (escrituradas) superior al 60%. La demanda por particulares de producto en promociones no finalizadas o finalizadas pero con un bajo nivel de ventas es prácticamente nula.
La actividad comercial ha sido residual durante el periodo analizado en el informe de Aguirre Newman. Los niveles de precios alcanzados, los problemas de acceso a financiación y el alto nivel de incertidumbre económica existente han conducido a los ritmos de venta mínimos. Consecuencia de estas dificultades para dar salida al producto es el importante volumen del mismo en situación de llave en mano (en disposición de entrega) que se encuentra a la venta. El 73,1% del producto sin vender (viviendas plurifamiliares) se encuentra en condiciones de entrega lo que supone 30 puntos porcentuales por encima de los datos obtenidos en el año 2008. Al mismo tiempo, las ventas de viviendas que no están en situación de “llave en mano” están prácticamente paralizadas.
En cuanto a la demanda extranjera, la apreciación del euro frente a la libra está encareciendo la compra de viviendas en uno de los principales mercados demandantes de vivienda en la Costa del Sol, el Reino Unido. Únicamente dicha revalorización del euro frente a la libra ha supuesto un incremento del precio de una vivienda media en un 25% en el periodo 2006-2009.
Se ha detectado en los últimos dos años un creciente interés por parte de demandantes-inversores provenientes de Rusia y de países nórdicos por el producto más exclusivo de la Costa del Sol. Determinadas promotoras y agencias están adaptando su estrategia de marketing para atraer a este nuevo segmento de mercado.
Perspectivas
Las perspectivas de cara al próximo ejercicio son:
Progresiva disminución de la oferta inicial de viviendas en comercialización tanto en promociones de viviendas plurifamiliares como de viviendas unifamiliares como consecuencia más que de las escasas ventas de viviendas, de la no incorporación de nuevos proyectos al mercado y de la previsible paralización de proyectos en curso.
Mantenimiento de unos altos márgenes de negociación.
Mejor comportamiento de las ventas en los municipios de Torremolinos, Fuengirola y Benalmádena como consecuencia de los menores precios medios del m² y de la doble demanda tanto de vivienda vacacional como de segunda residencia.
La demanda extranjera mantendrá un comportamiento limitado durante los próximos 12 meses, una vez que los principales países demandantes de vivienda vacacional se encuentran en una delicada coyuntura económica.
Se observa un interés creciente por parte de inversores institucionales (nacionales y extranjeros) por la compra de promociones enteras (o porcentajes importantes de promociones), siempre y cuando puedan negociar significativos descuentos sobre los precios oficiales de venta.
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