Se podrán encontrar buenas oportunidades de inversión en los próximos dos años
Los inversores institucionales probablemente se reactiven a partir del segundo trimestre de 2009
Los volúmenes anuales de inversión en oficinas en 2009 serán muy inferiores a los registrados en 2007 –hasta un 35 por ciento menos en Barcelona y hasta un 50 por ciento menos en Madrid–. “Algunos vendedores han negado hasta ahora la corrección de los valores de mercado, y por ello la diferencia en la estimación de valor de los compradores y vendedores ha sido un gran obstáculo para el cierre de operaciones. Sin embargo, todavía hay fondos, en su mayoría oportunistas, dispuestos a invertir, interesados en activos a un precio óptimo. Y se espera que el cambio en las condiciones del mercado muestre buenas oportunidades en los próximos 12 a 24 meses”. Es la conclusión que se desprende de las declaraciones de Rafael Merry del Val, director general de Savills España, en su presentación sobre las perspectivas para el mercado inmobiliario español en 2009.
Actualmente, existe un grupo reducido de inversores en oficinas realmente activos, que son los que disponen de ‘equity’ o tienen bajos niveles de endeudamiento. En general, los inversores mantienen la actitud ‘wait and see’, siempre atentos a las buenas oportunidades que se presenten. Los fondos también permanecen a la espera. Las operaciones ‘forward funding’ y ‘forward sale’ se han reducido drásticamente. En la actualidad, hemos regresado a los fundamentos del mercado de inversión, con inversores institucionales más selectivos y centrados sobre todo en los mejores activos.
En 2009, presenciaremos incrementos de entre 25 y 50 puntos básicos de crecimiento interanual, debido, entre otros aspectos, a la caída de rentas. A pesar de ello, el descenso en el nivel del Euribor suavizará la tendencia de crecimiento de los cap-rates. En Madrid, las rentabilidades actuales son similares a las del año 2003. En cuanto a Barcelona, la regresión temporal es más lejana, situándose en niveles de 2002.
El acceso al crédito se ha endurecido y las condiciones son más estrictas. Para iniciar la recuperación económica, es fundamental que los bancos se muestren menos restrictivos en la financiación.
Durante 2008, el perfil del comprador es un inversor (47 por ciento) nacional (58 por ciento), y el del vendedor es un promotor inmobiliario (62 por ciento) nacional (95 por ciento).
Descenso en el nivel de absorción de oficinas en Madrid y Barcelona
En 2009, asistiremos a un marcado descenso en el volumen anual de absorción bruta en Madrid. Se espera alcanzar entre 500.000 y 550.000 metros cuadrados, lo que representa un 40 por ciento menos respecto a 2007. En cuanto a Barcelona, el volumen estimado de absorción ascenderá a cerca de 300.000 metros cuadrados, un 25 por ciento menos respecto a 2007.
En Madrid, la moderación en la incorporación de nuevos proyectos está aportando estabilidad en la evolución de los niveles de disponibilidad, pero en breve presenciaremos incrementos significativos, que serán muy acentuados en 2010. Hay varios proyectos retrasados por falta de financiación. Del mismo modo, el comportamiento de las rentas se caracteriza por el equilibrio, aunque ya se detectan ligeros descensos en áreas descentralizadas y poco consolidadas. Durante 2009, el decrecimiento ampliará su espectro a áreas más céntricas.
En lo que respecta a Barcelona, algunos proyectos se retrasarán por falta de financiación, porque se entregarán en varias fases o por voluntad propia del promotor. La ralentización del ritmo de la demanda y la incorporación de los nuevos proyectos favorecerán un incremento en la tasa de disponibilidad. Como consecuencia, asistiremos a un debilitamiento en el nivel de rentas.
Mayores tasas de desocupación de centros comerciales debido a un menor consumo privado
El consumo privado está disminuyendo debido a la crisis, lo que impacta severamente en las ventas, y, en consecuencia, los comerciantes están reclamando bajadas de renta para reducir en parte la mayor tasa de esfuerzo a la que tienen que hacer frente. Esto redunda en mayores tasas de desocupación y un peor retorno por rentas.
Asimismo, la mayoría de los operadores que estaban en proceso de crecimiento están parando su expansión e incluso cerrando tiendas. Esta situación se hace patente en algunos de los centros recién inaugurados con tasas de ocupación del 80 por ciento, cuando lo habitual eran tasas por encima del 85 por ciento.
Los inversores institucionales están a la espera de ver cómo evoluciona el mercado, y probablemente se reactiven a partir del segundo trimestre de 2009. En cuanto a los inversores de perfil oportunista, se espera que animen el mercado cuando se produzca una corrección en los precios. Por último, los inversores privados buscan locales comerciales a pie de calle, con buenos inquilinos y contratos, y rentas sostenibles, es decir, activos refugio en tiempos de crisis.
La evolución a la baja de los tipos de interés y que las instituciones y los bancos aporten confianza y liquidez en el sistema, serán fundamentales para empezar a asistir a cierta recuperación.
Durante 2008, el perfil del comprador retail es un fondo (97 por ciento), holandés (45 por ciento) y británico (43 por ciento).
En cuanto al vendedor, es promotoras y empresas inmobiliarias (37 por ciento) o ‘food retailer’ (27 por ciento), predominantemente español (73 por ciento).
La demanda se mantiene estable en el mercado logístico
Madrid y Barcelona son los principales núcleos logísticos de España, pero Valencia, Zaragoza y Sevilla reafirman su consolidación. En términos generales, la demanda se mantiene estable.
Los desarrollos previstos para los próximos años incrementarán de manera considerable el stock actual, aunque debemos tener en cuenta que existen varios proyectos a la espera de licencias y financiación, lo que motivará retrasos.
Hasta el momento, las rentas se han mantenido estables en las áreas con bajas tasas de disponibilidad, descendiendo en aquellas donde la oferta es más amplia. Sin embargo, las rentabilidades siguen una clara tendencia alcista. Al comparar el sector industrial-logístico con los de oficinas o retail, resulta ser el más atractivo para los inversores, ya que alcanza las rentabilidades más altas, lo que da un rendimiento mayor en un ciclo bajista. En efecto, el rendimiento de estos inmuebles es el más rentable, ya que a medio plazo los ‘capital values’ se mantendrán estables y las rentabilidades continuarán creciendo.
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