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Gracias Sr. Presidente,
Señorías.
En primer lugar les agradezco la amabilidad que han tenido al invitarme a comparecer como presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), para poder trasmitirles nuestras reflexiones sobre la situación de la vivienda que, creo estarán de acuerdo conmigo, no es una preocupación exclusiva del sector al que represento, sino del conjunto de la sociedad española.
Por ello, vaya por delante el compromiso de nuestro sector de trabajar desde el respeto y lealtad institucional, pero sobre todo, desde el convencimiento de que la situación actual, no podrá ser superada desde posiciones individuales ni sectoriales, sino desde la unidad, la colaboración y la cooperación de todos.
Un compromiso que además debe traducirse en un seguimiento vigilante e intensivo de todas las actuaciones que emprendan los distintos agentes, tanto públicos como privados, que intervienen en este marco económico.
Este compromiso es todavía más patente en tanto en cuanto, la vivienda constituye un bien de primera necesidad, un derecho reconocido constitucionalmente, que es insustituible e irremplazable y que provoca que siempre exista demanda por más que, en momentos puntuales, se retraiga y permanezca latente como ocurre a día de hoy. Esta necesidad, se cuantifica en una demanda estructural de 400.000 viviendas al año de las que, algo más de 300.000, se corresponden con la formación de nuevos hogares.
Más que una crisis del sector inmobiliario
A fecha de hoy, y a diferencia de lo que comenzaba a intuirse ya en el año 2006, no nos hallamos ante un problema exclusivamente sectorial. El entorno financiero y la coyuntura económica son determinantes a la hora de entender el comportamiento del mercado residencial.
Las crisis inmobiliaria, financiera y económica, ya evidentes, pueden ser el preludio –si no se toman medidas adecuadas- de crisis más complejas como pueden ser la política y la social.
La vulnerabilidad manifestada por el sistema inmobiliario no es sino una transposición de la propia vulnerabilidad del sistema financiero y su evidente incapacidad de autorregulación, así como del creciente desequilibrio estructural entre las esferas económica y financiera, consecuencia a su vez, de todos los instrumentos puestos en marcha para aumentar la liquidez de los mercados de capitales.
Diagnóstico, dimensionamiento y efectos de la crisis del mercado de la vivienda
Nos hallamos ante una crisis sistémica que determina que, a pesar de la demanda estructural existente, no se venda. Y esto ocurre por la falta de confianza, consecuencia de la incertidumbre en general y de la inseguridad laboral en particular.
A estas condiciones subjetivas no ayudan tampoco otras objetivas como el progresivo aumento del precio de la vivienda, el empeoramiento de las condiciones de accesibilidad (esfuerzo para comprar) y la dificultad de acceso al crédito.
De hecho, la accesibilidad a la vivienda ha mostrado un claro deterioro y, en algunos segmentos de renta se ha expulsado literalmente a la demanda. Según el Banco de España el esfuerzo medio, con deducciones, equivale ya al 40% de la renta por hogar medio (1,56 perceptores de salario). En el caso de un hogar con un perceptor de salario el ratio se sitúa en el 58,8% y en el de dos, en el 29% en media nacional.
Todas estas circunstancias se concatenan de la siguiente manera: Al no venderse viviendas, se produce una acumulación de stocks lo que hace que no se construyan nuevas promociones, ni se desarrollen nuevos suelos, con la consiguiente destrucción de empleo y la no aportación de ingresos a la actividad económica.
Se crea así un círculo vicioso que se retroalimenta de manera continua: sin actividad no hay empleo, sin empleo no hay confianza, sin confianza no hay compra, sin compra no hay actividad, sin actividad se genera desempleo y así sucesivamente.
En otro orden de cosas, tampoco debe olvidarse que esta situación repercute en los presupuestos generales de las distintas Administraciones Públicas, lo que incide en su capacidad para reinvertir en obras y servicios públicos.
Para poder evaluar y sopesar la verdadera dimensión de las medidas que a continuación se propondrán, es necesario aportar unos datos relativos sobre cuál es la repercusión de la actividad inmobiliaria en general, y residencial en particular, en el conjunto de la economía española y el empleo y sobre el propio sistema financiero.
El peso directo del sector de construcción sobre el PIB superó el 11% en 2007, a ello habría que añadir un efecto indirecto del 7,6%, provocado por el efecto arrastre sobre otros sectores que dependen de la actividad inmobiliaria. Es decir, en su conjunto, el sector representó un 18,6% del PIB total. Este porcentaje se reducirá en el presente año.
En términos de empleo, el número de ocupados directos en construcción representó el 14% del total, el año 2007, y el empleo inducido del efecto arrastre citado anteriormente, el 6%. De forma que el peso global ascendió al 20%, ratio que se reducirá en casi tres puntos este ejercicio.
En el ámbito financiero, la relevancia de nuestro sector está fuera de toda duda, su peso total sobre el crédito – que en el segundo trimestre del presente año se situaba en 1.837 millones de euros (1,8 billones)- es del 60% (35% adquisición y rehabilitación de vivienda, 17% crédito a promotor y 8% crédito a construcción).
Una vez dimensionado el sector, conviene recordar la evolución de algunas de las principales variables que dibujan la coyuntura inmobiliaria. En concreto, la producción de viviendas, medida a través de los visados de obra nueva, se ha situado en el período enero-agosto en 222.298 unidades, lo que representa una caída del -56,2% respecto al mismo período de 2007. Mientras las compraventas totales de viviendas en el primer semestre de 2008 se situaron en unas 315.000, lo que representa una caída en tasa interanual del 31,2%.
Según nuestras estimaciones, tanto la producción como las compraventas de viviendas continuarán con el ritmo de caída en la parte final de 2008. De esta forma es previsible una reducción en la producción de viviendas, con respecto al año anterior, del orden de 300.000 unidades. Bajo este supuesto hemos estimado el impacto sobre el empleo y el PIB:
Una reducción en la producción de 300.000 viviendas provocaría la destrucción de 734.274 empleos totales durante el periodo de construcción, estimado en 18 meses (509.913 directos y 224.361 indirectos).
En términos anuales, la destrucción total de puestos de trabajo se estima en 489.516.
El impacto de dicha reducción sobre el PIB supondría un descenso de la tasa de variación anual de 1,2 puntos porcentuales.
La consecuencia inmediata de la paralización de la actividad en términos de compraventas de viviendas es la acumulación de stocks. Según nuestras estimaciones, comparando la evolución de las ventas de viviendas de obra nueva y la producción, estaríamos hablando de un stock acumulado de unas 588.000 viviendas a finales del año 2008.
Propuestas de medidas para abordar la crisis
Las medidas que a continuación se plantean deben ser entendidas
dentro de un conjunto articulado de actuaciones que van desde sus impulsores: administraciones, entidades financieras, y el propio sector inmobiliario -cuya reacción ante la crisis se está materializando en una adecuación de los valores de los activos- hasta los receptores de las mismas (sector empresarial e inmobiliario y particulares).
Estas líneas estratégicas no pueden ser vistas exclusivamente desde un punto de vista sectorial, sino desde los efectos que se deriven de ellas en el conjunto de la economía y el empleo, siendo condición sin qua non para su éxito la normalización de los mercados financieros.
Las medidas que a continuación se enuncian han sido estructuradas desde la lógica de su eficacia conyuntural con relación a sus destinatarios.
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