El ajuste del valor de la cartera de activos refleja la tendencia del mercado de expansión de yields. Este saneamiento ha impactado en las cuentas trimestrales y en los ratios financieros.
Metrovacesa, primera inmobiliaria española y quinta de Europa, ha saneado el valor de su cartera de activos para ajustarla a las condiciones actuales del mercado inmobiliario. El saneamiento de la cartera ha ascendido a 207 millones en el tercer trimestre, impactando de forma directa en las cuentas del Grupo, que registran una variación negativa acumulada en el ejercicio de 111,7 millones en el valor de mercado de los activos. Esto ha provocado un resultado negativo de 41,5 millones hasta septiembre. Sin tener en cuenta la revalorización de los activos, el beneficio ascendería a 43 millones.
El margen bruto de explotación (ebitda) antes de valoración de activos alcanza 208 millones en los nueve primeros meses del año. Teniendo en cuenta la variación del valor de mercado de los activos, el ebitda se sitúa en 97 millones entre enero y septiembre.
Las cifras de los nueve primeros meses de 2008 no son comparables con las del mismo periodo del año anterior, ya que Gecina, filial francesa de la Compañía, se considera como activo destinado a la venta y, por tanto, en este ejercicio no se integran por consolidación los resultados de Gecina.
El valor de mercado de los activos (GAV) de Metrovacesa asciende a 12.189 millones a 30 de septiembre de 2008, un 5,6% menos que el valor a 31 de diciembre de 2007. En términos homogéneos, es decir, sin variaciones en el conjunto de activos considerados, la valoración de los activos ha aumentado un 2,5% frente al cierre de 2007. El 74% del valor de los activos corresponde a la cartera de patrimonio, valorada en 9.019 millones. El resto corresponde a promoción y suelo.
Metrovacesa mantiene una exposición limitada al sector residencial, en el que su cartera de promociones representa un 10,7% del total del valor de los activos inmobiliarios. La Compañía continuará con su estrategia de seguir disminuyendo el negocio residencial y aumentar el peso del patrimonio.
El saneamiento del valor de los activos del Grupo ha permitido ajustar los yields de todos los segmentos patrimoniales a la tendencia del mercado y a situarse en la media del sector.
La cartera en renta de Metrovacesa a 30 de septiembre presenta una rentabilidad promedio del 5,3%. La media de sus competidoras europeas se sitúa en el entorno del 5,5%. La rentabilidad exigible a un activo es menor cuanto mejor sea la ubicación y calidad del inmueble, ya que representa una mayor seguridad de rentas.
Aumento de liquidez y racionalización de proyectos
La deuda financiera neta se sitúa en 6.991 millones en el tercer trimestre del año. Desde junio, el endeudamiento de Metrovacesa se ha reducido en 151 millones. El NAV bruto alcanza los 4.820,6 millones, equivalentes a 69,21 euros por acción. Metrovacesa tiene previsto reducir su endeudamiento por medio de desinversiones estratégicas y limitando las inversiones, con el fin de aumentar la liquidez y fortalecer la posición financiera del Grupo.
En este sentido, entre enero y septiembre, Metrovacesa ha realizado desinversiones por valor de 631 millones. Entre estas ventas, destacan los centros comerciales La Maquinista y Habaneras, los edificios de oficinas Ática 7 y Recoletos 22 y varias promociones de Vivienda Protegida en Alquiler ubicadas en la Comunidad de Madrid.
Para reforzar el aumento de la liquidez de la Compañía, Metrovacesa está reduciendo su exposición a iniciar nuevos proyectos, como los centros comerciales de Valdebebas (Madrid), Cieza (Murcia) y León y el complejo de oficinas Monteburgos (Madrid), a la espera de que mejoren las condiciones actuales de los mercados financieros. A septiembre de 2008, la Compañía cuenta con un total de 12 proyectos, que sumarán 284.034 nuevos metros cuadrados a la cartera de alquiler, con una inversión estimada de 201 millones hasta 2012, sin contar Walbrook Square, cuya inversión está pendiente de que se ultime el diseño final.
El pasado 6 de noviembre, Metrovacesa y Legal & General alcanzaron un acuerdo para extender el pago del complejo Walbrook Square, como consecuencia de las adversas condiciones de los mercados financieros.
Este acuerdo contempla un nuevo calendario de pagos, con fecha límite para completar la adquisición de Walbrook Square en octubre de 2010. El pago total del importe, de 240 millones de libras, se realizará en cuotas trimestrales. El primer pago, ya realizado, asciende a 30 millones de libras.
Los ingresos suben un 70%
Los ingresos aumentan un 70,5%, hasta 1.135 millones, entre enero y septiembre. Por su parte, el margen bruto operativo alcanza 269 millones. Destaca la contribución del margen bruto de alquiler, que crece un 13,7%, lo que supone un margen bruto sobre ingresos del 91,2%. La Torre HSBC de Londres aportó 42 millones de euros de rentas a la actividad de patrimonio. Si se tiene en cuenta sólo el negocio recurrente (alquiler, promoción residencial y venta de suelo), el margen bruto operativo sobre ingresos se ha incrementado hasta un 57%.
Los ingresos de alquiler registraron un crecimiento del 18,4% en los nueve primeros meses del año, hasta 217 millones.
La cartera de inmuebles para alquiler en explotación al final del trimestre suma 1,63 millones de metros cuadrados, con una elevada tasa de ocupación cercana al 96%. Por su parte, los ingresos por venta de viviendas se situaron en 267 millones en septiembre. El margen bruto sobre ingresos de la actividad de promoción se mantiene en un 31,6% en el tercer trimestre.
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