Informe del Instituto de Estadística y Registro de la industria de la Construcción (IERIC)
Marco General
* La variación acumulada por el ISAC hasta el mes de Agosto llegó al 7,4%, superando la registrada en igual período del año anterior cuando alcanzó un 5,5%. Edificios para Vivienda, Edificios para Otros Destinos y Construcciones Petroleras son los tres bloques que tienen hasta aquí un mejor desempeño que en el ejercicio pasado. Por el contrario, Otras Obras de Infraestructura y, sobre todo, Obras Viales, son los dos bloques cuyo ritmo de crecimiento resulta inferior al de igual período del 2007.
* La cantidad de empresas en actividad continúa en expansión. En Septiembre su número ascendió a 23.226, lo que supuso la incorporación de cerca de 1.600 nuevas empresas, o un crecimiento del 7,4% con relación a igual mes del 2007.
* De las cinco jurisdicciones con menor tasa de variación interanual –listado que incluye a las tres que reflejaron caídas- cuatro pertenecen a la Región Patagónica, mientras que en Septiembre del 2007 tan sólo Neuquén formaba parte de ese quinteto.
* El ritmo de incorporación de nuevas empresas a la actividad del sector experimenta en Córdoba una marcada desaceleración. Se ha transformado en la provincia de menor ritmo de expansión entre las más grandes y además ha quedado por debajo de la media nacional. Tucumán se ha convertido en la tercera provincia con mayor incidencia en la variación del número de empresas, apenas por debajo de la Ciudad de Buenos Aires. Aún así, más del 50% de las firmas que se incorporan a la actividad lo siguen haciendo en el ámbito comprendido por la Ciudad y la Provincia de Buenos Aires.
* La variación interanual observada en el Índice de Costos de la Construcción elaborado por el INDEC durante el tercer trimestre del año fue la más baja desde igual período del 2005. En otras palabras, se trató del menor incremento de los últimos 12 trimestres. Los costos del rubro Materiales registraron en Septiembre la menor alza mensual desde Febrero del 2007. Más allá de los índices oficiales, se percibe una desaceleración en la variación de los precios.
* El Crédito Vigente del Presupuesto en Obras de la Administración Nacional se elevó en el mes de Septiembre a más de 23.000 millones de pesos, luego de que se asignaran más de 4.700 millones de pesos adicionales para inversión en obras por medio de la ampliación presupuestaria establecida por el Decreto 1472/08. De agregarse los fondos destinados a los “Préstamos para la Sustentabilidad Eléctrica” (940,1 millones de pesos, luego del incremento de 438 millones de pesos pautado por el Decreto 1472/08), la suma total ascendería a 24.045 millones de pesos.
* Como consecuencia del aumento referido, el crédito vigente al finalizar el mes de Septiembre resultó un 24,8% más elevado que el inicialmente otorgado para el corriente ejercicio, porcentaje que asciende al 29% cuando se lo compara con el presupuesto con el que cerró el año 2007.
* La participación de cada uno de los rubros en el total del Crédito Vigente evidenció importantes modificaciones. Si se compara con un año atrás, se comprueba que fueron el Energético y el Hídrico los que mayor participación ganaron, a tal punto que el Energético se transformó en el segundo rubro más importante como destino de los fondos, y el Hídrico quedó apenas por debajo de Vivienda. Éste último y el Vial fueron, por el contrario, los rubros que más puntos porcentuales de participación cedieron.
* De esos 23.104 millones de pesos, al finalizar el tercer trimestre del año se devengaron 13.373 millones de pesos. Esta suma representa un incremento interanual del 25%, lo que supone haber ejecutado 2.711 millones de pesos más que un año atrás.
* Más allá del rubro Otras Obras de Infraestructura, el Energético y el Hídrico han sido hasta Septiembre los únicos dos rubros para los cuales la tasa de expansión interanual de los montos devengados pudo superar la variación promedio interanual del Índice de Costos de la Construcción elaborado por el INDEC.
Situación Laboral
* El empleo formal de la construcción registró una caída interanual del 6,1% en Agosto. De esta forma, la baja es superior a la de Julio (-3,3%) y a la de Junio (-2,3%), y se confirma así el proceso que comenzara a partir de una desaceleración del crecimiento en el año 2007 y que continuara hasta la caída del empleo en estos últimos meses del 2008.
* Aún cuando el nivel de empleo ha caído en los últimos meses, todavía presenta una tasa de crecimiento levemente positiva en lo que va del 2008, alcanzando un 0,2% en relación a los primeros ocho meses del 2007.
* La baja del empleo ha tenido efecto sobre los salarios. Así, en Agosto el incremento fue del 18% en relación a igual período del 2007, cuando en los meses anteriores había estado en torno al 25% interanual. De esta forma, en lo que va del 2008 el incremento salarial promedia un 26%.
* Entre Agosto de 2007 y 2008, en los únicos segmentos de empresa donde se registró un incremento del empleo fue en los dos de menor tamaño. Así, en las empresas de hasta 9 trabajadores el aumento promedio fue del 8,9% y en las de 10 a 19 trabajadores fue del 3,8% para igual periodo. En el resto de las escalas las caídas fueron generalizadas, siendo más profundas en todos los segmentos de empresas medianas y grandes.
* El proceso de desaceleración del crecimiento del empleo a nivel agregado en la construcción ha afectado significativamente la creación de nuevos puestos de empleo. Así, el sector pasó de crear casi 65.000 puestos en los primeros ocho meses del 2006 y casi 50.000 en el 2007, a crear menos de 1.000 puestos en lo que va del 2008, lo que indica en la práctica un relativo nivel de estancamiento del empleo.
· En Agosto solamente se registraron incrementos de la cantidad de trabajadores en cuatro distritos del país. Capital Federal presentó apenas una pequeña variación del 0,1% en relación a Agosto de 2007, mientras que San Juan (26,1%), Tucumán (14%) y Santiago del Estero (9,9%) registraron un comportamiento más dinámico. Estas tres provincias son las que mayor tasa de crecimiento han presentado a lo largo del año, mientras que Capital Federal ha sido uno de los principales motores del crecimiento en lo que va del 2008 y junto con el GBA fueron los de mayor crecimiento en el año 2007.
· En el resto de las provincias el ritmo de contracción del empleo osciló entre un 3,1% interanual en Chaco y casi el 43% en La Pampa, siendo este distrito uno de los más dinámicos hasta hace poco. Las mayores caídas detrás de La Pampa se registraron en Misiones (-32,9%), Formosa (-27%), Santa Cruz (-25,7%) y Mendoza (-24,5%), en todos los casos en relación a Agosto del 2007. Tanto la magnitud como lo difundido de la caída del empleo a nivel provincial merece un llamado de atención, dado que no se trata solamente de un factor coyuntural.
* Al analizar la evolución salarial a lo largo de los distintos segmentos de empresa, puede observarse que mientras en las de menos de 100 trabajadores los incrementos han estado sin excepciones por debajo del 18% (media sectorial), en los dos segmentos de mayor tamaño los aumentos han superado el 35% interanual. Así, en las empresas de entre 300 y 500 trabajadores el incremento salarial medio fue de 55,9% en relación a Agosto del 2007, mientras que en las de más de 500 trabajadores alcanzó el 37,6% para igual periodo. Esto se explica porque en las empresas más grandes la pérdida de puestos de trabajo significó la permanencia del personal más calificado y mejor remunerado.
* A diferencia de lo sucedido en los últimos meses, en Septiembre se recuperó la cantidad solicitada de libretas de Fondo de Cese Laboral, registrando un incremento de 4,4% en relación a igual mes del 2007. Si bien dicha tasa no es muy alta, vale destacar que ha revertido la tendencia a la baja que se venía dando desde hace meses. De todas formas, el acumulado del año continúa registrando una caída del 14,8% en relación a los primeros nueve meses del 2007.
Situación Inmobiliaria
· En Agosto la construcción residencial continuó mostrando el comportamiento poco dinámico y errático de los últimos meses, cayendo 3,5% en relación a igual mes del 2007. Desde el conflicto con el agro la construcción ha tenido esa evolución dispar que prosiguió a la fuerte recuperación del crecimiento de la actividad registrado en los primeros meses del año. Así, en los últimos cuatro meses se observaron dos meses de crecimiento interanual y dos de caída. De todas formas, al analizar el acumulado de los primeros ocho meses del año podrá notarse que la expansión se ha recuperado sustancialmente en relación al 2007, siendo en 2008 de 8,2% contra 4,9% de incremento el año pasado.
· Se han recuperado los pedidos de permisos de construcción, tanto en la ciudad de Buenos Aires (un mercado muy afectado en el último año) como en los 42 municipios. Estos últimos presentaron un crecimiento de 16% en Agosto en relación a igual mes del 2007, mientras que en la ciudad de Buenos Aires la superficie permisada para nuevas viviendas creció 16,4% para igual periodo. Se trata del segundo mes consecutivo de fuertes incrementos interanuales, aunque cabe mencionar que hacia mediados del 2007 la superficie había caído de forma significativa, lo que genera que en la comparación se registren tasas positivas de crecimiento considerables en la actualidad.
· Mientras que Córdoba (51,2%), Santa Fe (32,6%), Comodoro Rivadavia (21,6%) y Bahía Blanca (11,1%) presentaron incrementos diversos de la superficie permisada en los primeros siete meses del año, en Tucumán y Posadas se registraron caídas. La fuerte expansión en Córdoba y Santa Fe se relaciona con el buen año del agro en el 2007, ya que se trata de ciudades dentro del área de influencia de las actividades agrícolas, que reciben inversiones derivadas de las mismas. A la vez, una situación similar se registra en Comodoro Rivadavia, pero no debido al agro sino a la actividad petrolera, otro sector que creció en los últimos tiempos. No obstante, tanto el petróleo como los commodities agrícolas han registrado considerables bajas en el último mes producto de la profundización de la crisis internacional. Esto podría tener como consecuencia que estos sectores generen menos excedentes en los próximos tiempos, afectando el crecimiento de la construcción en sus áreas de influencia.
· La caída de la participación de la vivienda de alta calidad en Agosto en Buenos Aires se ha dado a partir de un mayor crecimiento relativo de la superficie de menor calidad respecto a la primera (que en conjunto también creció). La superficie de alta calidad creció en conjunto, pero a partir de una caída interanual del porcentaje de la lujosa (57.6%) y un incremento del correspondiente a la suntuosa del 58,6% (que además tiene un peso muy superior en el total de la superficie permisada que la lujosa).. La superficie de menor calidad, por su parte, presentó un incremento considerable tanto en el segmento sencillo (30,9%) como en el confortable (13,7%), contribuyendo con casi el 85% del incremento de la superficie permisada registrado en el último mes.
· Si bien en los últimos dos meses se ha evidenciado un interesante crecimiento de la superficie permisada, al analizar el acumulado de los primeros ocho meses del año puede notarse una importante caída. La contracción en lo que va del año se ha registrado con mayor fuerza en el conjunto del resto de los barrios (27,4%), que agrupa a la mayor parte de los correspondientes a sectores medios, aunque también ha caído la superficie en Belgrano (37,1%), Caballito (11,3%) y Villa Urquiza (31,8%). En cambio, los barrios que crecieron son Palermo (5,4%) y Puerto Madero (165,4%). Este particular comportamiento pone en evidencia que el agotamiento del modelo de negocios en la ciudad ha llevado a que el mercado se concentre cada vez más en proyectos muy exclusivos (que tienden a localizarse mayormente en Puerto Madero y Palermo).
* Influidas por el cambio en el contexto económico, nacional e internacional, se observó un retraimiento en los últimos meses en las operaciones inmobiliarias. Si bien el crecimiento de la cantidad de escrituras venía lento desde hace tiempo, en los últimos dos meses la cantidad de operaciones realizadas cayó (en Agosto un 11,1% en relación a igual mes del 2007), lo que ha llevado a que para los primeros ocho meses del año se registrara un crecimiento acumulado de tan sólo 1,2%. Este retraimiento se relaciona con la incertidumbre, que lleva a que los dueños de inmuebles no estén dispuestos a vender sus propiedades hasta que el panorama esté más claro (contexto en el cual un activo reserva de valor cobra especial interés), y en forma similar los potenciales compradores.
* En los últimos meses se ha desacelerado paulatinamente el crecimiento del crédito hipotecario, pasando de expandirse en torno al 36% interanual en Marzo y Abril a 27% en Septiembre. De esta forma, en lo que va del año el stock de crédito crece 27,5%, una tasa importante de variación pese a que hay factores que relativizan dicho crecimiento.
* Desde el comienzo de la crisis financiera internacional, hacia fines del 2007, se ha ido recortando paulatinamente en el mercado local la disponibilidad de líneas de crédito hipotecario para vivienda, factor relacionado además con la inflación, lo que llevó a la desaparición de líneas a tasa fija y a largo plazo, a la vez que tuvo como consecuencia una mayor exigencia de requisitos para acceder al crédito hipotecario. En similar dirección, con la aceleración de la inflación, la crisis del agro y luego la financiera internacional se fueron elevando las tasas de los créditos, lo que ha redundado en una desaceleración del crecimiento que se espera continúe profundizándose en los próximos meses.
* El porcentaje de operaciones inmobiliarias que se financia con crédito hipotecario se encuentra estancado desde hace años en torno al 8% del total de las operaciones, un valor muy bajo en términos internacionales, mientras que la cantidad de operaciones realizadas se mantiene estable. A la vez, los precios medios de las transacciones se han incrementado en 11,3% en lo que va del año en dólares (11,6% en pesos), lo que responde a los mayores precios de los inmuebles. Así, parte importante del incremento del stock de crédito hipotecario no se explica por un mayor volumen de demandantes, sino por las mayores necesidades de financiamiento de quienes acceden al crédito.
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