El anteproyecto supone la modificación del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística
El cuerpo legislativo urbanístico de Castilla-La Mancha cumple en 2008 diez años de vigencia, durante los que se ha garantizado una estabilidad normativa para la actividad urbanística. Esta estabilidad, necesaria para la seguridad jurídica de todos los operadores que intervienen en el mercado del suelo y que garantiza su equilibrado cumplimiento, no se encuentra reñida con la oportunidad de adaptar la normativa vigente a las necesidades sociales, así como, aprovechando la experiencia acumulada en su aplicación, introducir elementos de mejora en su regulación. En esencia, el urbanismo tiene como principal misión satisfacer las necesidades sociales vinculadas a los usos del suelo, de forma que los instrumentos de planificación sean capaces de atender las demandas sociales de suelo residencial, industrial, dotacional o, en otros casos, la necesidad de preservar determinados suelos de su desarrollo urbanístico.
La conveniencia de formular esta reforma de la normativa urbanística de Castilla-La Mancha ha surgido en el debate social planteado sobre las necesidades de vivienda en nuestra Comunidad y que ha dado lugar al Pacto por la Vivienda en Castilla-La Mancha. De esta forma, la presente Ley constituye uno de los resultados del Pacto, que ha marcado un hito en la participación social en la elaboración de medidas públicas. El amplio consenso obtenido entre todos los participantes avala la certeza del análisis de la situación actual y acredita la conveniencia de las medidas acordadas.
Las políticas de suelo y de vivienda deben, inexcusablemente, ir de la mano. Cierto es que las políticas de suelo no tienen como único objetivo el de la producción de suelo residencial, debiendo tener una perspectiva omnicomprensiva de todos los usos que deben integrarse en la ciudad, pero no es menos cierto que la vivienda, y el acceso a la misma por parte de los ciudadanos, requiere una atención prioritaria de todas las Administraciones públicas.
Por ello, con la finalidad de garantizar una mejor interacción entre las políticas de suelo y de vivienda, así como introducir mejoras en los procedimientos de determinados instrumentos urbanísticos que permitan la agilización de sus trámites y doten a los mismos de una mayor transparencia y seguridad jurídica, se modifican por medio de la presente Ley algunos aspectos de la normativa vigente.
II
Modificaciones para dinamizar la producción de suelo para viviendas sujetas a algún tipo de protección pública
Un primer bloque de las modificaciones legislativas introducidas por la presente Ley de medidas urgentes se centra en la nueva regulación de la reserva de suelo para viviendas protegidas, que ya se encontraba prevista en la redacción primigenia del Decreto Legislativo 1/2004, de 28 de diciembre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, el TRLOTAU, y se adecua ahora al vigente Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, el cual establece con carácter general una reserva mínima de edificabilidad del treinta por ciento, que la normativa castellano manchega eleva al cincuenta por ciento para el suelo urbanizable de los municipios que tengan más de 10.000 habitantes, reforzando de esta forma la apuesta por este instrumento urbanístico que busca garantizar la existencia de la materia prima, el suelo urbanizado, preciso para la realización de vivienda protegida. Se trata de una herramienta necesaria para poder garantizar, desde el primer momento, y con independencia de las coyunturas de tipo económico, la oferta de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública.
También desde la perspectiva de favorecer la creación de suelo para la ejecución de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública se perfecciona el régimen de la figura de las áreas de tanteo y retracto, ampliando el abanico de supuestos en los que se delimitan automáticamente estas áreas, con referencia a aquellos terrenos integrados en ámbitos de actuaciones urbanizadoras localizadas en aquellos municipios con más demanda de vivienda protegida, aquellos que superan los 20.000 habitantes, y regulando un plazo para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, lo que no se precisaba con anterioridad en la norma.
En la misma línea debe integrarse la creación de la figura los Planes de Singular Interés, los cuales tienen por objeto la ordenación y transformación del suelo en actuaciones de iniciativa pública de relevante interés, por la magnitud, importancia o las especiales características que presenten. Los Planes de Singular Interés, habida cuenta de su carácter supramunicipal, provocarán la correspondiente innovación del planeamiento municipal, pudiendo llegar a desarrollarse en cualquier clase de suelo, y constituyéndose como instrumentos útiles para, entre otros fines, servir al desarrollo de la política regional de vivienda.
Íntimamente vinculada a la generación de suelo destinado a viviendas protegidas se encuentra la constitución y gestión de los patrimonios públicos de suelo, de forma que los cambios introducidos en la regulación de los patrimonios públicos de suelo, que refuerzan su operatividad, necesariamente favorecerán la ejecución de viviendas protegidas.
Otras medidas, dentro de esta batería de herramientas para favorecer la demanda de viviendas asequibles, son las relativas al posible destino de las dotaciones públicas de equipamiento a la satisfacción de las necesidades temporales de vivienda para determinados colectivos sociales que requieran la atención de necesidades de emancipación, o asistencia residencial; la mejora del régimen jurídico de las empresas públicas de gestión de suelo; y la mejora de las condiciones previstas para la simultaneidad de las obras de edificación y urbanización en el supuesto de las viviendas protegidas.
En cuanto a las mejoras técnicas introducidas en las empresas públicas de gestión de suelo, y que consisten, básicamente, en la posibilidad de que estas empresas sean adjudicatarias directas de suelos en los procesos de equidistribución, redundarán, necesariamente, en beneficio de la realización de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública, coadyuvando así al que es uno de los objetivos primordiales de estos entes. Por lo que respecta al régimen jurídico de la simultaneidad en la ejecución de las obras de urbanización y de edificación, se prevé, además de alguna mejora técnica puntual, la posibilidad, que no obligación, de que los municipios puedan reducir hasta en un 50 por 100 la garantía que resulte precisa para afianzar las obras de urbanización que corresponda a una o varias parcelas destinadas a la ejecución de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública; de este modo se trata de reducir los costes financieros derivados del proceso de producción de este tipo de viviendas, lo cual supone una manifestación del debido equilibrio entre el interés público y el interés de los agentes privados intervinientes en dicho proceso.
III
Medidas para la agilización de procedimientos relativos a instrumentos urbanísticos contenidos en el Texto Refundido
Además de todos los cambios legislativos que se insertan en el Pacto por la Vivienda en Castilla-La Mancha, se ha considerado necesario introducir otra serie de medidas cuyo objetivo es la agilización de procedimientos y el incremento de la participación pública y la seguridad jurídica en los mismos, medidas estas que por sí mismas mejorarán la aplicación diaria de la vigente normativa urbanística.
Este elenco de medidas pasa desde el reconocimiento expreso en nuestra normativa de la acción pública en materia urbanística o del derecho de los ciudadanos a solicitar y obtener de la Administración competente información sobre el planeamiento urbanístico vigente, hasta la mejora de las reglas de comunicaciones y reflejo en el Registro de la Propiedad de la formulación de los Programas de Actuación Urbanizadora para garantizar un nivel óptimo de seguridad jurídica, o el reconocimiento expreso de que, durante el trámite de información pública de los instrumentos de equidistribución, los propietarios y el agente urbanizador puedan alcanzar acuerdos para la retribución en terrenos de las indemnizaciones, pasando por los requisitos exigidos para la adaptación al TRLOTAU de las anteriores Normas Subsidiarias de Planeamiento y los Proyectos de Delimitación del Suelo Urbano, a través de una previsión de un régimen transitorio específico en el seno de esta Ley.
Especial relieve presentan aquellas medidas que tienden a la simplificación y a la agilización de los procedimientos para la aprobación de los distintos instrumentos urbanísticos, y que tienen como especiales destinatarios a los Ayuntamientos de los municipios de nuestra región. Entre ellas cabe destacar, en primer lugar, aquellas que se refieren al trámite de concertación interadministrativa, cuyo objeto se ha reconducido a aquellas innovaciones del planeamiento que pudiéramos llamar sustantivas por afectar a su ordenación estructural, y en la cual se ha fomentado la participación de personas vinculadas a la protección del medio ambiente. A la par se ha procurado la perfección de la figura al plasmar en un órgano colegiado, la Comisión de Ponencia Técnica, la función de armonización que persigue la concertación interadministrativa y que reducirá la labor de armonización que hasta el momento realizaban los Ayuntamientos respecto de los diversos informes sectoriales concurrentes, los cuales pasarán con esta medida a plasmarse en un único informe fruto de una labor de coordinación entre las Administraciones implicadas, lo cual facilitará notablemente las labores de tramitación de nuestros municipios.
Por su parte, fija su atención la norma sobre los distintos procedimientos de aprobación de instrumentos urbanísticos que deben de coordinar su tramitación con la propia de los instrumentos ambientales. A tal fin se prevé en la norma la concurrencia y armonización de ambos procedimientos, en especial en lo que toca a sus respectivos y esenciales trámites de consultas y de información pública, de manera que estos puedan realizarse de manera conjunta y bajo un plazo común, lo que sin duda asegurará la coordinación y el consenso entre la política medioambiental y la propia de la ordenación del territorio y el urbanismo.
En esta línea también resulta de relevancia la medida dirigida a dinamizar la respuesta que el planeamiento municipal ha de otorgar a las cambiantes necesidades que la sociedad requiera en cada momento, en orden a la más ágil adaptación de sus determinaciones, y que consiste en el cambio del concepto de densidad residencial por el de densidad poblacional. De esta forma, se abandona el paradigma de la densidad residencial que se focalizaba, fundamentalmente, en la fijación de límites máximos del número de viviendas, límites que congelaban el planeamiento e impedían adaptar el número de viviendas y su tamaño a las necesidades reales en cada momento. Tomando como perspectiva la densidad poblacional y tomando un valor medio como referencia inmediata se evita que el número de viviendas sea un problema en la ejecución del planeamiento, garantizándose, a la vez, que las ciudades se proyecten con las dotaciones y equipamientos necesarios para el número de personas que habitarán y utilizarán las infraestructuras públicas, dado que no sólo debe tenerse como referencia a estos efectos el uso residencial.
Finalmente, acoge la presente Ley cambios legislativos que, de una manera u otra, derivan de los efectos del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, tales como el reconocimiento del Informe de Sostenibilidad o la ampliación de plazos de información pública, entre otras cuestiones.
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