King Sturge analiza los sectores Industrial y Logístico en España
Datos correspondientes al primer semestre 2008
En líneas generales se puede decir que la consultora King Sturge ha observado que los mercados
Industrial y Logístico de las principales ciudades nacionales empiezan a notar los efectos de los
reajustes del mercado inmobiliario, pero que tiene como compensación un efecto positivo en el
sector de las Inversiones ya que las tasas de capitalización se han situado entre el 6 y el 7% (de
manera global).
Área centro
Comunidad de Madrid
La oferta en la Comunidad de Madrid es escasa, las rentas mantienen los niveles del año
pasado. En el resto de zonas, éstas tienden a mantenerse. En cambio los precios tienden
a descender con el propósito de colocar las promociones y reanimar los ritmos de ventas.
El repunte de tasas de capitalización experimentado ha alcanzado niveles comprendidos
entre el 6% - 7%, originando atractivos niveles de compra para el inversor,
constituyendo un nuevo escenario para el mercado de inversión.
Los proyectos futuros deberán esperar a nuevos escenarios financieros más optimistas
destacando sobre el resto, proyectos llave en mano.
Las naves industriales con una fuerte demanda son las comprendidas entre los 100 y
3.000 m2 lo que indica la capacidad de impulso y adaptación de las PYMÉs, sector más
dinámico de la economía madrileña según la estructura productiva de la región.
Con respecto a la absorción por actividad, destaca almacenaje y distribución, que cuenta
con mejores proyecciones de futuro a medio plazo dado la notable demanda y la escasa
oferta que se contempla en los momentos actuales.
Cataluña
Claves Barcelona
Desequilibrio entre el bajo nivel de rentas y el elevado precio del suelo.
Las rentas están experimentando un importante repunte ante la falta de oferta.
El repunte de tasas de capitalización experimentado ha alcanzado niveles
comprendidos entre el 6,5% - 6,75%, lo cual provoca el mismo efecto que en la
Comunidad de Madrid, es decir, oportunidad para inversores.
Los proyectos futuros se ubicarán en nudos con buenas infraestructuras y bien
comunicados mediante la trasformación de antiguos polígonos (ahora con producto
obsoleto y fuera de normativa), en nuevas instalaciones próximas a Barcelona, destacando
los proyectos ‘llave en mano’.
Unos de los retos más significativos y que durante muchos años estamos trabajando en
este sentido es que la Administración tenga en consideración que existe una elevada
escasez de suelo industrial y logístico para implantar a empresas de cierto tamaño que
demandan instalar sus centros de distribución y almacenaje Logístico en Cataluña.
En este sentido, INCASÓL ha designado a King Sturge como empresa adjudicataria para
analizar y asesorar en la transformación de suelos para usos industriales en diversas
zonas de Cataluña.
Las naves industriales con una fuerte demanda son las menores de 1.500 m
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, fiel reflejo de
la estructura empresarial catalana, basada en un 95% en pequeñas y medianas empresas,
mientras que las demandas más solicitadas de superficies logísticas están comprendidas
entre los 6.000 – 15.000 m
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por parte de operadores logísticos o empresas de distribución
Con respecto a la absorción por actividad industrial, el almacenaje y la distribución ocupan
más del 56% y la siguen actividades comerciales con el 20% y la industria pura el resto.
Claves Tarragona
Los polígonos emergentes se han consolidado gracias a su buena situación y las
comunicaciones existentes: N-340 con la autopista AP-7, el AVE llega a Madrid en unas
dos horas y media, el Aeropuerto de Reus con cinco vuelos más, el Puerto de Tarragona,
etc.). En la actualidad, se está trabajando en sus respectivas ampliaciones.
El mercado de inversión también es un mercado de oportunidades para inversores que no
tengan la necesidad de un elevado apalancamiento a la hora de adquirir activos
inmobiliarios.
Zona de Levante
Claves Valencia
Las rentas mantienen los niveles del año pasado, en cambio los precios tienden a
descender con el propósito de colocar las promociones y reanimar los ritmos de ventas,
e intentar de esa forma paliar la falta de liquidez.
Desaparece la figura del especulador.
Incremento de las rentabilidades en las operaciones de inversión entre el 6% - 7%.
La demanda de mini naves y superficies por debajo de los 1500 m² cambia la tendencia
de los últimos años, en vez de estar orientadas a la compraventa predomina la demanda
en alquiler.
Las tomas de decisión son más lentas en operaciones logísticas aunque las superficies
demandadas se han incrementado considerablemente. La media de la demanda actual
es de 5.000 -10.000 m².
La oferta de plataformas logísticas y producto de calidad sin inquilino muestra una
tendencia creciente.
Aragón
Claves Zaragoza
Se observa un incremento positivo aunque suave de la demanda.
El producto más demandado es la mediana superficie (entre 300 y 3.000 m2) bajo la modalidad de alquiler
En cuanto a la oferta, existe un notable exceso de la misma para una población de unos
700.000 habitantes lo que provoca fortalezas en el cliente a la hora de negociar contratos
Tendencia a la baja de las rentas y precios de alquiler, aunque con moderación.
Mercado de inversión, tasas de capitalización comprendidas entre el 6% y el 7%.
Andalucía
Claves Sevilla
Se aprecia un importante interés de los grandes operadores por posicionarse en localidades
como Sevilla o su zona de influencia, Córdoba, Cádiz, Jerez de la Frontera, Bahía de
Algeciras o Huelva como enlace con Portugal.
Prueba de ello son las mejoras en
infraestructuras y transportes que se están llevando a cabo; tanto en los puertos costeros
existentes así como en el Puerto de Sevilla y en las vías de salida por carretera (en la
actualidad, se está terminando el desdoblamiento y mejora de la antigua Ruta de la Plata,
que conecta Andalucía con el resto de la península a través de Extremadura).
El recorrido económico de la zona y su potencial como centro estratégico para actividades
logísticas (tanto para la entrada de mercancías como para su distribución), hacen que las
empresas del sector siempre tengan presente la zona, bien como plaza a potenciar o como
nueva ubicación.
La actividad industrial en Sevilla, se encuentra localizada en los extrarradios de los ejes de
conexión que tiene la ciudad, habiendo todavía importantes polígonos industriales dentro de
ésta. En los últimos años ha experimentado un boom inmobiliario industrial que ha llevado
consigo la implantación de grandes desarrollos en este sentido.
La demanda más estable es la de naves con superficies comprendidas entre los 500 y los
2.000 m
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. En superficies logísticas, las superficies más demandadas están comprendidas
entre los 5.000 y los 15.000 m
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por parte de operadores logísticos o empresas de
distribución.
Mercado de inversión, tasas de capitalización comprendidas entre el 6 y el 7%.
Claves Málaga
Las rentas se están disparando, provocando precios muy por encima de valor real en
mercado.
Nos encontramos con operaciones con tasas de capitalización rondando el
6,75%, lo que provoca un elevado interés, tanto en inversores en rentabilidad
como patrimonialistas.
Se confirma que la actual situación de saturación del mercado se descongestionará
con la aprobación definitiva del PGOU de la capital de la provincia.
Otra opción a tener en cuenta es la reestructuración de la malla industrial, dotando a la
ciudad de mejores infraestructuras y espacios productivos acorde con la imagen
moderna de la ciudad. El estado obsoleto y de abandono de los principales polígonos
industriales repercuten negativamente en el desarrollo y asentamiento de nuevas
firmas del sector.
Los precios, cercanos en la mayoría de los casos a las grandes urbes nacionales,
representan un handicap a la hora de cerrar nuevas ubicaciones.
Hoy por hoy, existe una demanda estable en naves PYMES, que se cubren en gran
medida con los 3 grandes proyectos existentes en Málaga.
El gran problema existe en demandas superiores a los 2.000 m², donde la situación del
mercado no es capaz de cubrir totalmente ese tipo de demandas, produciéndose fugas
de firmas del sector al área metropolitana.
Por actividad, el perfil de empresas usuarias de espacios industriales en polígonos de
Málaga, es mayoritariamente actividades relacionadas con el trasporte, almacenaje y
comercio mayorista, con un porcentaje cercano al 70%, siendo la actividad productiva
la siguiente con representación cercana al 20%.
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