Naves logísticas, naves llave en mano, naves nido, oficinas y locales comerciales ofrecen actualmente rentabilidades de entre el 6% y el 7%, muy superiores a las de la vivienda.
En la jornada Inversión no residencial en España, celebrada hoy en el marco del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid, se ha puesto de manifiesto que en la situación actual del mercado inmobiliario resulta muy interesante la búsqueda de una alternativa de inversión a la vivienda. “La vivienda para el inversor ha agotado su utilidad en este ciclo”, ha señalado José María Pacheco, director gerente de Alaja.
Ante el pequeño y mediano inversor se presentan oportunidades interesantes de negocio en el mercado de productos no residenciales, en concreto en naves logísticas, naves llave en mano, naves nido, oficinas y locales comerciales. “Estos productos ofrecen actualmente rentabilidades de entre el 6% y el 7%, muy superiores a las de la vivienda, que nunca es más del 3% o 4%. Y, además, tienen plusvalías latentes, mientras que la vivienda ya no ofrece revalorizaciones, al menos en los próximos dos o tres años”, ha explicado Pacheco.
En el caso de las naves logísticas, se suele tratar de inmuebles con superficies a partir de 2.000 metros cuadrados que precisan grandes luces e importantes alturas libres. Es imprescindible que estén bien comunicadas y, en este sentido, “en torno a la A-2 y la
A-3 existen buenas localizaciones”, según el representante de Alaja. La rentabilidad de estos productos se sitúa entre el 6% y el 6,5% sobre la inversión, que suele estar entre un mínimo de 700 euros por metro cuadrado en el entorno de la A-4, hasta los 2.000 euros de la A-5 y la A-1.
Las naves llave en mano también requieren de superficies grandes, a partir de 2.000 metros cuadrados. En este caso, se realiza el edificio bajo pedido, “el cliente es previo al inicio del proceso de construcción de la nave”, ha dicho Pacheco en su ponencia.
El contrato de alquiler suele ser de 10 o más años, ya que se trata de productos de difícil colocación una vez que se marcha el inquilino original. “Se debe prestar especial atención a la solvencia del inquilino e incluir en el contrato el mayor número de garantías posibles, como avales y anticipos de alquiler”.
La nave nido es el producto por excelencia en la promoción industrial, lo más parecido a la promoción de viviendas adosadas. Se trata de superficies a partir de 200 metros cuadrados, la ocupación máxima es en planta baja y el resto de la edificabilidad está en entreplantas. Tienen fácil apalancamiento y la confianza de las entidades financieras. “Para estos productos sí hay liquidez y los bancos están financiando el 80% del valor de tasación con créditos de hasta 15 años”, ha explicado Pacheco. El inquilino, que suele ser una pequeña empresa de servicios y reformas, demanda seguridad privada, parques cerrados y conexión a nuevas tecnologías.
En el capítulo de oficinas el pequeño y mediano inversor se va a encontrar con ocupaciones en torno al 95% y una tendencia al alza en rentabilidades. “Han subido medio punto de media en los últimos nueve meses”, ha precisado Pacheco.
También tienen fácil apalancamiento y las entidades financieras siguen confiando en estos productos. La tendencia es a instalarse en la periferia, donde existe una tasa de ocupación del 88% y, en consecuencia, existen mejores posibilidades de conseguir productos de calidad en nuevos parques empresariales, con grandes zonas ajardinadas y avenidas y sin problemas de aparcamiento. “La zona sur es la que tiene más recorrido”, según la empresa Alaja. La inversión necesaria en el Área Central de Negocio se mueve entre los 7.000 y los 12.000 euros por metro cuadrado. En la periferia, donde los precios están entre 1.800 y 3.100 euros por metro cuadrado, “están las mejores oportunidades para los pequeños inversores, porque ofrecen precios asequibles, financiación de las entidades y precios con recorrido”, ha dicho Pacheco.
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