El mercado de suelo industrial está actualmente en una fase de desequilibrio debido a un exceso de demanda y a una escasez de oferta de suelo finalista en las grandes ciudades. La situación es especialmente grave en Barcelona y en Madrid, aunque en este último caso, tenderá a estabilizarse cuando la bolsa de suelo en desarrollo salga al mercado a medio plazo.
La mayor parte del suelo en desarrollo se sitúa en el arco este-sur, donde la iniciativa privada y la pública autonómica se complementan. Según fuentes de la propia Comunidad de Madrid, su gobierno está ejecutando 1.547 hectáreas en parcelas empresariales lo que supone una superficie casi equivalente a la de la Casa de campo. Este plan impulsa la creación de cuatro parques empresariales dotados con las mejores condiciones, uno de ellos, el de Carpetania que cuenta con 486 hectáreas de superficie neta edificable, con la primera fase de 82 parcelas ya consolidada. La extensión de los otros tres parques empresariales son el de Arganda del Rey con una superficie de 275 hectáreas de suelo neto edificable, el desarrollo de Arroyo Culebro con 515 hectáreas de extensión y el de la R-2 Meco con otras 271 hectáreas de suelo. Además la Comunidad pretende favorecer las iniciativas de carácter tecnológico con la creación de Leganés Tecnológico, Móstoles Tecnológico, Tecnoalcalá y la Ciudad del Conocimiento en Colmenar Viejo con una superficie en desarrollo de 12.000.000 m2. Por su parte en el municipio de Madrid encontramos escaso número de parcelas calificadas con uso industrial (Vicálvaro, Vallecas o Villaverde), pero la mayoría de ellas se encuentran afectas a unas ordenanzas que establecen edificabilidades de 2,2 m2/m2, 2,3 m2/m2 y 2,5 m2/m2, lo que provoca superficies edificables no aprovechables para el sector industrial y un incremento de precio que no se puede absorber por nuestro sector. Así zonas como Carabanchel, la zona de Julián Camarillo y otras similares se están “terciarizando” construyendo despachos profesionales o lofts o incluso recalificando las antiguas parcelas industriales a uso residencial.
La tendencia actual es la deslocalización de la actividad de los grandes núcleos industriales para conseguir suelo finalista más barato y a distancias cada vez más alejadas. Castilla la Mancha es la región donde más suelo público industrial se ha creado en los últimos años, con más de 22,2 millones de metros cuadrados y la instalación de más de 13.000 empresas. Desde 2002 se han autorizado 43 convenios con ayuntamientos para promover el desarrollo de suelo industrial. Provincias próximas a Madrid, como Toledo (Illescas), Cuenca (Tarancón) y Guadalajara (Torija), están en un proceso de desarrollo industrial incipiente porque disponen de mucho suelo, más barato y cada vez con mejores ejes de comunicación. En Cataluña, siguiendo un eje paralelo al Mediterráneo, Tarragona y Gerona, son las dos provincias que más se benefician de este fenómeno de deslocalización en Barcelona.
La industria logística está en particular afectada por esta escasez dado que no se crean plataformas logísticas adecuadas a las necesidades de los promotores e inversores logísticos o por que las pocas plataformas que se crean se desarrollan muy lentamente desde la administración. Esta industria requiere además de grandes viales parcelas con ocupaciones y edificabilidades bajas y grandes campas para el tránsito y estacionamiento de vehículos pesados. Por este motivo en la actualidad las parcelas existentes de uso logístico suponen un encarecimiento de los precios que la gran mayoría de los promotores no pueden repercutir a sus precios de arrendamiento. Los ratios medios de la parcela logística están por encima de los diez mil metros, llegando, en algunos casos, hasta los cien mil metros cuadrados, mientras que la industria tradicional está entre los cinco y diez mil metros cuadrados. La pequeña industria requiere espacios mucho más reducidos, pero se resiente especialmente de los elevados precios por la necesidad de estar cerca de los núcleos urbanos e industriales, según se trate de industria orientada al consumo del gran público (industria escaparate) o bien orientada a prestar servicios auxiliares a la industria tradicional. En muchos casos ambas actividades se complementan ocupando la industria escaparate las zonas preferentes del polígono.
Ajeno a la tendencia anterior, la construcción de mininaves, de entre 500 y 1.000 metros cuadrados, vive un buen momento Su éxito se debe fundamentalmente a tres factores, por un lado, el pequeño industrial se beneficia de un producto de calidad terminado, homogéneo, versátil y más barato al no tener que contratar por un lado el proyecto y por otro la construcción. Se evita además de esta forma la antigua configuración de polígonos a base de naves heterogéneas en las calidades, en las alturas, en los retranqueos, o en los acabados. Por otro lado el promotor, en muchos casos residencial, encuentra un nuevo producto con mucho recorrido en el mercado que es bien aceptado por industriales pero también, y esta es la tercera causa del éxito de este producto, por los pequeños inversores que encuentran un producto alternativo a la inversión residencial menos arriesgado y con las mismas exigencias financieras.
Los organismos públicos tienen que reflexionar sobre su aversión a colaborar y a vender suelo a los promotores industriales para conseguir atender a una demanda real del mercado de la pequeña industria que requiere un producto barato, sin tener que asumir el riesgo y la dedicación que supone ejecutar una obra, facilitando así la ubicación de empresas y evitando al usuario final un proceso largo, complicado y caro, como es la búsqueda de suelo, la tramitación de licencias, y la ejecución de la obra. De ahí la importancia que tiene delegar este proceso en un agente altamente especializado y con larga trayectoria como es Napisa.
Carlos Moreno
Director Comercial de Napisa
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