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20/01/011

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Se suaviza el ciclo bajista en 2010 y 2011 deberá confirmar el cambio de tendencia

 Mercado de oficinas de Madrid y Barcelona

• Savills participó en las dos operaciones más importantes del eje prime madrileño: Recoletos 3 y Recoletos 33.

• 2010 afianza las nuevas áreas de negocio en Barcelona.

Savills, una de las principales consultoras internacionales de servicios inmobiliarios, ha publicado los datos adelantados correspondientes al comportamiento del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona durante el último trimestre de 2010.

Según la consultora, el mercado de inversión de oficinas en la capital cerró 2010 con un ligero crecimiento respecto al año anterior. El volumen total superó los 600 millones de euros, lo que representa un crecimiento aproximado del 10%, pero se ha quedado en torno al 15% por debajo del volumen esperado. En contra de lo habitual, el cierre de año no animó a los inversores a acelerar las decisiones de compra y el cuarto trimestre aportó cerca de 175 millones de euros, destacando por volumen la adquisición de WP Carey de la sede de Prisa en Tres Cantos por 80 millones de euros. El CBD continuó centrando el interés de los inversores y Savills participó en las dos operaciones firmadas en el eje prime durante 2010. La primera, Pº de Recoletos 3, firmada en junio, y la última, Pº de Recoletos 33, firmada en diciembre. Ambos activos pasaron a manos de inversores privados. La escasez de producto ajustó progresivamente las yields, situándose a finales de año entre el 5% y el 5,25% (-100 puntos básicos desde la misma fecha del año anterior).

El panorama en Barcelona fue muy distinto. El volumen de inversión acumulado no pudo superar los niveles de 2009, con tan solo 290 millones de euros. Esta cifra es considerablemente inferior respecto al volumen alcanzado en 2007 (-73%), e incluso a la media de la década 2000-2010 (-43%). Las operaciones cerradas en 2010 se concentraron principalmente en el CBD —esta zona acumuló dos terceras partes del volumen de inversión—, y el distrito 22@. La actividad inversora permaneció interrumpida durante el último trimestre de 2010. La Ciudad Condal continúa padeciendo una escasez de oferta crónica que impide abastecer a la existente demanda de inversores interesados en edificios prime ubicados en las mejores zonas y que ofrecen estructuras contractuales que permiten obtener ingresos estables. Dicha inactividad mantuvo estables las rentabilidades prime en el 5,75% por cuarto trimestre consecutivo.

En el mercado de usuarios continúa el ajuste de rentas
En el mercado de usuarios la tasa de disponibilidad madrileña mantiene la tendencia de crecimiento, no tanto por las nuevas incorporaciones, sino por la desocupación de espacio. En términos generales, el clima empresarial continúa padeciendo los nubarrones de la situación económica, lo que deriva en recortes de gastos y ajuste de recursos. El índice global del mercado roza actualmente el 12%, si bien la zona prime de la ciudad se sitúa por debajo del 6%. En Barcelona, las nuevas áreas de negocio como el distrito 22@ y la Plaça Europa han resultado la mejor alternativa al CBD. Las empresas que tradicionalmente se situaban en esta zona ahora priman atributos como la eficiencia de los espacios y el ahorro energético, por encima del prestigio de la ubicación. Prueba de ello es el importante número de reubicaciones que se han llevado a cabo este año de compañías de la talla de Telefónica o KPMG. Así pues, la tasa de disponibilidad media de Barcelona se corrige ligeramente del 12,5% registrado en el trimestre anterior, al 12,3% a finales de 2010. Esta corrección se debe principalmente a la entrega de proyectos de oficinas que ya estaban comprometidos, como la sede de Telefonica en el edificio Diagonal 00, de 24.000 m², y la sede de la CMT, de más de 12.000 m², ambas en el distrito 22@. De los 50.000 m² de nuevo stock que se han incorporado al mercado este trimestre, tan sólo 3.000 m² estaban disponibles.

El nivel de rentas en CBD en Madrid se situó en la franja entre los 27 y los 28 €/m²/mes, acusando un descenso respecto al trimestre anterior del 3% y del 7% por debajo del valor de finales de 2009. Durante 2011 se incorporará superficie nueva o renovada en el eje Castellana, lo que podría prolongar el período de ajustes. La Ciudad Condal, por su lado, registra una ligera corrección intertrimestral en las rentas prime del -2.5%, situándose en los 19,5 €/m2/mes, debido principalmente a la creciente desocupacion de algunos edificios ubicados en el eje de Paseo de Gracia.

 
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