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06/05/008

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Estudio sobre la inversión en promoción nueva, por Dyrecto

 El mercado de vivienda, que no pasa por su mejor momento, evoluciona de manera distinta en las diferentes comunidades autónomas. En vivienda libre Cataluña es la comunidad más adecuado para nuevas promociones

Los nuevos módulos de precio de venta establecidos para la vivienda oficial hacen reorientar las estrategias de los promotores. Madrid y Castilla La Mancha se sitúan en los primeros puestos en términos de rentabilidad.

En las circunstancias actuales, el promotor debe de analizar mucho más antes de tomar decisiones adecuadas a la hora de promover vivienda. Los márgenes más reducidos –ya se parecen más a los de cualquier otro sector- no permiten absorber las ineficiencias en la gestión o en la ejecución de las obras. Para empezar conviene estar bien aconsejado a la hora de comprar suelo o seleccionar una contrata.

En este artículo publicamos un extracto de la herramienta que utilizamos habitualmente para ayudar al inversor a decidirse entre dos ubicaciones y a establecer precios máximos de compra del suelo antes de tomar nuevas decisiones. Podríamos decir que cualquier ubicación podría ser buena, ya que en general se puede encontrar demanda futura, pero siempre ajustando los precios futuros, que nos obligan a buscar el suelo al precio adecuado. El error de algunos promotores en estos últimos años, es haber comprador suelo sin pensar en la demanda, y teniendo en cuanta unos precios de venta futuros que no se van a poder cumplir.

Dyrecto Consultores tiene años de experiencia en asesoramiento al promotor para que pague el precio justo por sus inversiones. Selecciona el producto a vender, y garantiza que el suelo que pone en venta tiene un precio adecuado, probablemente por debajo del valor de tasación actualizado. La consultora se fundamenta en ajustar las expectativas del vendedor con las del inversor, “un precio excesivo actualmente imposibilita la venta del suelo”.

Dyrecto ha desarrollado modelos propios de estimación de precio de suelo, que le permiten, para cada localización y para cada uso urbanístico (residencial, hotelero, comercial…), determinar el valor de mercado que permita cerrar la operación.

El precio máximo admisible del suelo lo calcula analizando el precio de venta estimado a futuro (tanto para la venta como el alquiler o explotación del producto), descontando todos los costes necesarios: construcción, explotación, financieros, comercialización y márgenes. La compra de un suelo por encima de este precio máximo, repercutirá directamente en una reducción del margen promotor, de hecho en el mercado más del 43% de las promociones residenciales están en pérdidas.

Para ello, hemos estudiado el precio medio de venta de la vivienda, los costes de construcción y gastos generales. La finalidad es hallar un ratio de rentabilidad y una repercusión máxima del suelo que pagar (en promoción de viviendas libres o de viviendas protegidas).

Para la correcta interpretación de esta información, dyrecto desarrolla un índice de rentabilidad, basado en el PVP de las viviendas y su coste de construcción, omitiendo los “otros” costes que los promotores pueden ajustar en función de su tamaño (comercialización, financieros, administrativos,…)

Mercado vivienda Libre

El mercado libre, no pasa por sus mejores momentos: reducción del beneficio, aumento del plazo de venta de las viviendas, falta de financiación, stocks sin vender, retroceso en la actividad, etc. Pero no todas las zonas van igual de mal (ver tabla nº1), cuando descendemos a un análisis por localidades se pueden descubrir buenos nichos, donde todavía existe demanda a buen PVP, y precio de suelo por debajo del máximo admisible. Para localizar estas oportunidades Dyrecto localiza suelos en venta y valora constantemente este tipo de oportunidades.

Según este análisis, y sin tener en cuenta el coste del suelo, el mejor destino para invertir en vivienda libre es en Cataluña, ya que debido al alto precio de venta de las viviendas y los moderados costes de construcción se obtienen unos índices superiores al 3,4. Es por tanto la comunidad que mejor aguanta la repercusión del suelo, y permite pagar a precios más altos por su compra.


Por contra, Castilla-León, no es el mejor sitio para comenzar una promoción de viviendas salvo que encontremos un suelo cuya repercusión esté por debajo de la media.

Mercado vivienda Protegida

En este mercado los índices, están algo más ajustados, oscilando desde el 1,9 de Castilla la Mancha (comunidad dónde es más rentable construir), junto con Madrid, por los últimos datos publicados por el Ministerio (1.108 euros el metro cuadrado, sólo ocho euros por encima de la media nacional en vivienda protegida, cuando la vivienda libre está a más de 1.000 euros por encima.) al 1,2 de Canarias. Según nuestros datos ésta última comunicad es la menos recomendable desde el punto de vista de la promoción en vivienda protegida.

Aunque con márgenes más reducidos, la VP es un salvavidas para los promotores, ya que se conceden más fácilmente las licencias y los nuevos planes urbanísticos “premian” la construcción de este tipo de viviendas.

Un factor determinante para tomar decisiones, radica por tanto en el fomento de la vivienda protegida por parte de las diferentes administraciones públicas, lo que unido al retroceso del mercado de vivienda libre, continuará impulsando el crecimiento de la actividad en los próximos años.

El incremento en el número de viviendas protegidas terminadas y el aumento de los precios máximos de venta permitirá a su vez incremento del valor del mercado.

La consultora Dyrecto indica que “a pesar del negativo panorama en el que se encuentran inmersas las empresas en la actualidad, existen muchos promotores e inversores profesionales que actúan de manera correcta, hacen bien las cosas y siguen ganando dinero hoy y previsiblemente en el futuro”. “A pesar de que actualmente más de un 43% de las promociones residenciales están en pérdidas, no todas van mal, algunas se venden muy bien”. En este sentido la consultora asegura que una de las claves del éxito corresponde a la buena ubicación y al correcto precio de venta.

Para asegurar los factores de éxito de una nueva promoción, Dyrecto asesora al promotor en puntos considerados como clave, asesorando a sus clientes en la búsqueda de suelos en venta en las mejores ubicaciones, a precios adecuados. En este sentido la consultora también colabora con sus clientes en el diseño de productos adecuados a la demanda, y 3) construirlo al menor coste, 4) Correcta financiación 5) Comercialización.

-Hay mucho suelo a la venta, hoy hay mucho donde elegir, incluso se puede encontrar algún “chollo”, el problema ahora es de tiempo y criterio, nosotros ofrecemos a nuestros clientes un departamento dedicado a controlar todo el suelo que está en venta, y cuando el inversor nos muestra su interés por un activo, procedemos a analizarlo y a ajustar el precio de mercado.

-Para el diseño del producto ya no es suficiente el estudio de la oferta de la zona, en estos tiempos también hay que estudiar la demanda potencial hasta tener claro sus verdaderas necesidades y el precio que están dispuesto a pagar. Nosotros aconsejamos además realizar un concurso de arquitectos, invitando a aquellos que con experiencia que conozcan bien la zona, para que hagan sus propuestas. El diseño y la diferenciación del producto hoy es muy necesaria para conseguir vender.

-Coste de construcción óptimo. Seleccionar bien a su contratista. Si construyo más barato, con un coste de obra menor, dispongo de más margen para ajustar precios de venta. Es esta otra decisión estratégica, que de ser errónea puede conducir a unos resultados nefastos. Asesoramos sobre la contrata más adecuada en función del perfil de la promoción. La revisión por expertos de las mediciones siempre lleva a obtener replanteos que abaratan la obra. En la elaboración de los presupuestos también se encuentran innumerables fallos que detectados a tiempo, permiten obtener más ahorros.

-La financiación se ha convertido es un área de estrategia fundamental, donde hay que destinar los mejores recursos profesionales del promotor para tener éxito. Hoy es cuando muchos se dan cuanta de la importancia de tener diversificado el número de entidades financieras. Cuando las cosas van bien es cuando tenemos que abrir el abanico de entidades y darnos a conocer, cuando las cosas van mal es tarde para acudir a nuevas entidades. Negociar es necesario, sentarse con las entidades para encontrar apoyo, conseguir alargar los plazos es posible.

-Comercialización: siendo hoy necesario el marketing inmobiliario.

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